长春商业地产调研报告
（商铺和写字楼部分）
一、概述 1、宏观环境调研
2004年末，全市户籍总人口为724万人。其中，市区人口315万人，四县（市）人口409万人，自然增长率为4.17‰。2004年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%。城市恩格尔系数为39.5%，村镇恩格尔系数47.6%。
长春属于中型欠发达城市，在吉林省具有绝对的领导性优势，成为吉林省的核心。
长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长，这里不赘述，主要看看长春房地产投资方面的统计。
1998年到2004年房产投资总额
总额 增长率% 1998 141.7 33.7 1999 194.4 37.2 2000 235.2 21 2001 285 21.2 2002 2003 320.5 389.6 12.5 21.6 2004 460 18 固定资产投资总额（亿）500450400350300250200150100500460389.6285194.4141.7235.2320.51998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年
固定资产投资总额增长率变化情况40353025201510501998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年
长春市房地产行业起步较晚，从九十年代末期才正式起步，但发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快，本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景，从整体上带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持20%左右的稳步增长。
长春三产分析
2005年1-9月长春全年实现地区生产总值1040.2元，比上年同期增长3.9%。其中，第一产业增加值60.7亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值470.2亿元，下降1.4%；第三产业增加值509.3亿元，增长9.2%。三次产业比重分别为
5.8%：45.2%：48.9%。由以上数据可以看出，长春市2005年1-9月中产业比重出现较大调整。第一产业生产总值仍持续稳步增长状况，第二产业呈现负增长态势，第二产业下降的主要原因是占工业总产值70%以上的汽车工业因成本上升，销量下降出现生产经营困难。汽车工业产值同比下降18.2%。第三产业增幅较大。其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅，但增量及速度放缓。
三产分析 单位:亿元
2005年1-9上年同期 增减% 月 全市生产总值 1040.2 997.8 3.9 第一产业 60.7 57.0 6.3 第二产业 470.2 478.0 -1.4 工业 382.2 408.6 -5.4 建筑业 88.0 69.4 23.4 第三产业 509.3 462.7 9.2 交通运输仓储及邮电通信业 80.4 74.6 11.0 批发和零售贸易餐饮业 141.2 125.8 10.7 金融保险 55.7 52.3 4.3 房地产业 55.3 52.2 3.7 其他服务业 176.8 157.8 10.3 作为长春市支柱产业的汽车工业在2005年出现了负增长，这在近几年还是头一次出现，原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致，它的效益变化将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力，这是一个不容忽视的问题。但同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业，在宏观调控最为严格的2005年依旧表现出强劲的增长态势。
沈阳市与长春市同属于东北老工业城市，沈阳市的房地行业起步要早于长春，现在发展的阶段要优于长春，所以我们把这两个城市进行对比相信对2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。
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