第二部分 项目市场分析
一、宏观市场分析
（一）整体经济运行状况
2010年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的2010年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近26.8万亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近19.2万亿元，同比增长24.0%。其中，房地产开发投资3.3万亿元，增长36.4%。城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入1.4万元，同比增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.5%。
从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进一步巩固。从实体经济的表现和投资、消费、出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数(PMI)在一度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。 （二）房地产业发展状况
2010年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长36.4%，销售面积和销售额分别同比增长8.2%和35.2%，其中写字楼销售增长27%，商业经营性用房增长33.2%，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到49.9和48.2%。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。
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（三）房地产产业调整状况及趋势分析 1．政策调整
2010年1月国务院出台《促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国11条”，二套房贷首付不低于40%的房贷政策明确提出；到保障性住房用地供应量的保障，专项整治囤地炒地行为，进一步抑制房价；“新国十条”《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于90平米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍的政策。
2010年9月30日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。
2.趋势分析及前景预测——商业地产将迅猛发展
商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。
城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。受2010年一系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。 小结：
国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大的机遇。
二、区域市场分析
（一）区域整体经济运行状况
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1．兰州市整体经济运行情况 2010年 2009年2008年732.76638567预计额99920846.28 2007年 2006年 2005年02004006008001000亿元图2-2-1-1兰州市2005-2010年GDP增量图 兰州市近年来经济发展速度较快，到2010年，兰州市国内生产总值年均增长12%，达到990亿元，力争突破1000亿元。人均国内生产总值年均增长10．6%，达到30000元；工业增加值年均增长13.5%，达到460亿元；全社会固定资产投资年均增长14%，达到490亿元；一般预算收入年均增长13%，达到51亿元；全社会商品零售总额年均增长11%，达到430亿元。三大产业增加比重调整到2.7：56.3：41。依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。
2．雁滩板块整体经济运行情况
雁滩是兰州城市的北大门，现有人口11.9万余人，其中常住人口10万余人，居住半年以上的外来人口1.6万余人。雁滩由早期的黄河中的滩地转变为“蔬菜、水果、家庭副业(养猪)”经济体，再到“新技术产业开发区”的确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进一步加快城市化步伐。 小结：
从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快；在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大，雁滩区域作
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为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念的提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展的地位。 （二）区域商业发展状况 1．兰州市商业发展状况
兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设、住宅市场活跃度明显趋同。
从市场起始看，以专业市场开发为主的雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场、旧货市场、日杂市场、古玩市场、瓷砖市场、灯具市场、三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动的兰州市最先的住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展的城中新城区。
从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早的商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城、西北品牌鞋城、新东部品牌服装城、新世纪商贸中心、开宸名品基地、锦绣鞋城、易都摩尔综合商业区以及新近开发的万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合的保有式开发模式是此片区市场的重大特点。
从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动的开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发的以商业经营和商务服务为一体的项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有的交通环境、商业构成、消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场的带动作用。
除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主、住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现：
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