房地产开发工程可行性研究经管办法
为适应公司发展需要，实现房地产开发工程决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高工程开发监视的综合效益，特制定本办法。
1 开发工程可行性研究的任务
可行性研究就是在工程工程投资决策前，对与工程有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设技术方案或技术技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对工程的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。
2 可行性研究的步骤
2.1 筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出工程开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。
2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定工程的经济规模和工程构成。资源调查包括建设地点调查、开发工程用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划技术方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
2.3 技术方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的技术方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理技术方案。
2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳技术方案，在估算工程投资、成本、价格、收入等基础上，对技术方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证工程在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和工程实施总进度计划。
2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行技术方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。
3 可行性研究的内容
由于房地产工程的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：
3.1 工程简况。主要包括： 3.1.1 工程名称；
3.1.2 工程的地理位置。包括工程所在地城市、区和街道，工程周围主要建筑物等；
3.1.3 工程所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、工程建设的时机和自然环境等方面说明工程建设的必要性和可行性；
3.1.4 工程的性质及主要特点。
3.2 开发工程用地的现状调查及动迁安置
3.2.1 土地调查。包括开发工程用地范围内的各类土地面积及使用单位。
3.2.2 人口调查。包括开发工程用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。 3.2.3 调查开发工程用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
3.2.4 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。
3.2.5 其他地下、地上物现状。开发工程用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发工程用地的现状要附有平面示意图。
3.2.6 如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置技术方案。 3.3 市场分析和建设规模的确定 3.3.1 市场供给现状分析及预测。 3.3.2 市场需求现状分析及预测。 3.3.3 市场交易的数量与价格。 3.3.4 服务对象分析、制定租售计划。 3.3.5 拟建工程建设规模的确定。 3.4 规划设计技术方案选择
3.4.1 市政规划技术方案选择。市政规划技术方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发工程重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
3.4.2 工程构成及平面布置。
3.4.3 建筑规划技术方案选择。建筑规划技术方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计技术方案详图。
3.5 资源供给
3.5.1 建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。 3.5.2 工程施工的组织计划。
3.5.3 工程施工期间的动力、水等供应。
3.5.4 工程建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。 3.6 工程开发组织机构和经管费用研究 3.6.1 开发工程的经管体制、机构设置。 3.6.2 经管人员的配备技术方案。 3.6.3 人员培训计划、年经管费用估算。 3.7 开发建设计划
3.7.1 前期开发计划。包括工程从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。
3.7.2 工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。
3.7.3 建设场地的布置。 3.7.4 施工队伍的选择。 3.8 工程经济及社会效益分析
3.8.1 工程总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。 3.8.2 工程投资来源、筹措方式的确定。 3.8.3 开发成本估算。
3.8.4 销售成本、经营成本估算。
3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。
3.8.6 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算工程投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对工程进行财务评价。
3.8.7 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。
3.8.8 工程环境效益、社会效益及综合效益评价。 3.8.9 结论及建议
运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发工程的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳技术方案。
4可行性研究报告的撰写
4.1 封面：要能反映评估工程的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。
4.2 摘要：用简洁的语言，介绍被评估工程所处地区的市场情况、工程本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。
4.3 目录
4.4 正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：工程总说明、工程简况、投资环境研究、市场研究、工程地理环境和附近地区竞争性发展工程、规划技术方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、工程评估基础数据的预测和选定、工程经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。
4.5 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：工程工程进度计划表、工程投资估算表、投资计划和资金筹措表、工程销售计划表、工程销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。
4.6 附图：一般包括：工程位置示意图、工程规划用地红线图、建筑设计技术方案平面图等。 5市场分析与需求预测
5.1 开发工程的市场调查内容，可依工程的具体情况确定。一般应进行以下内容的调查： 5.1.1 社会经济状况及投资环境调查，主要包括工程所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。
5.1.2 房地产投资及同类物业市场调查。主要包括工程所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的工程要有针对性地着重进行研究分析。
5.1.3 消费者意愿调查。主要包括当地消费者对工程设计的使用要求或对已开发工程的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。
5.1.4 物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。 5.1.5 工程技术状况调查。主要包括工程开发所处地段的地形、地质情况、当地可采用新材料、新技术以及有关技术经济指标。
5.1.6 物业经管状况的调查。主要调查了解该地面物业经管范围、服务质量、收费规范、客户对物业收费的承受能力等。
5.2 市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：
5.2.1 积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进行整理鉴别。
5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门，获得开发工程功能、质量、价格及改进提高的要求。
5.2.3 征询。通过对有关行政经管部门征询或对专家函询方式。
5.2.4 在深入调查充分分析收集资料基础上，对开发物业需求现状及发展趋势进行科学分析，对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。
6地点选择与地块价值评价
房地产开发工程的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价内容包括：
6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征； 6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件； 6.3 拟订范围的拆迁情况；
6.4 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况； 6.5 实际地价与地价潜在价值评价。 7资金筹措
7.1 制定可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发工程实现预期目标的基本条件，是避免工程流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。
7.2 资金筹措计划主要是就工程投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。
8 财务评价
8.1 房地产开发工程财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的工程，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的工程，应采取动态法。
8.2 静态法是通过投资工程的总收入和总费用之间的比较，来计算开发工程的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发工程正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。
8.3 动态法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。
8.4 财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将工程经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察工程在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别规范为FNPV≥0工程可行；FNPV＜0工程不可行。
8.5 财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指工程在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察工程盈利能力的主要动态评价指标。判别规范为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，工程可行；FIRR＜ic工程不可行。
8.6 财务净现值率（FNPVR）
财务净现值率是工程单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明工程投资效益越好。 8.7 动态投资回收期（P’t）
动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。
9不确定性分析
9.1 工程评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计工程可能承担的风险，以论证开发工程在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
9.2 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析工程成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，技术方案的收入与支出相平衡，此时技术方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。
9.3 敏感性分析是通过分析、预测工程主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。
9.4 概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对工程评价指标可能发生的影响。一般是计算工程净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明工程承担的风险越小。
10可行性研究经管
10.1 房地产开发工程不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的工程，可委托专门咨询机构承担工程可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的工程，由房地产公司自行组织可行性研究。
10.2 房地产开发工程可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。
10.3 房地产开发工程可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。
10.4 开发工程的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必须上报国华实业公司，并由其主持论证审批。
10.5开发工程的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案经管，妥善保存备查。
10.6 可行性研究报告属单位的集体研究成果，对其有关经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。
10.7 开发工程实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行归纳总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。
附录： 财务评价指标表达公式 1 静态评价指标 1.1 投资收益率（R）
投资收益率（R）=净收益额÷工程投资总额×100% 1.2 静态投资回收期（Pt）
投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数—1+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量
2 动态评价指标
2.1 财务净现值（FNPV） FNPV=∑（CI-C0）t（1+ic）-t
式中：1）CI—现金流入量 C0—现金流出量
2）（CI-C0）——第t年的净现金流量 3）ic——基准收益率 4）n—计算期
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