修改物业管理法律法规

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12、业主共同决定本物业管理区域范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序符合规定的是（） A．由业主大会议事规则规定 C．由物业管理区域内全体业主共同决定

13、根据《北京市物业管理办法》办法规定，在实施后申请办理商品房预售许可证或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费（）

B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30 日内未开始查验的；

D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的； E、全体业主与建设单位已完成共用部位交接，建设单位提供事实服务的； 14、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，关于前期物业服务责任、物业服务方式以下说法正确的是（）

A．建设单位承担前期物业服务责任 B．建设单位可以自行提供前期物业服务

C．建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业 D．建设单位可以将专项服务委托给专业性服务企业

15、下列（）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。 A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象

B、白蚁蚁害区蚁情 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部 C、房屋建筑公共部位空调的运行状况

D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况 16、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（ ）落实电梯的定期检验计划的职 责。

A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录

17、房屋建筑使用安全管理应当遵循（ ）预防为主、防治结合、（ ）的原则。 B、合理使用 C、综合治理 D、确保安全

18、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。

A、安全使用 B、检查维护 C、安全鉴定 D、安全问题治理 19、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工业建筑 D、综合建筑 20、危险房屋的处理类别有（）

A、观察使用； B、处理使用； C、停止使用 E、整体拆除。 21、以下可以定义为房屋建筑的安全责任人的有（ ） A、业主； B、房屋所有人；C、实际占有人

22、下列对房屋建筑管理人的定义及职责描述正确的是（ ）管理人安全负责人

A、房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织； B、自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人； C、管理人应当对房屋建筑进行检查维护；

E、管理人应当对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。 23、房屋建筑使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为有（ ）

A．擅自变动建筑主体和承重结构 B．违法存放易燃、易爆物品 D损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材 E擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部 24、房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容包括（ ） A．房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象。 C．室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象。 D．房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况。

E．安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性。 25、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（ ） 的资金。

A、维修 B、更新 C、改造

26、下列（ ）费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、修养费用 C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

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D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用 27、发生下列（）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的

C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等

28、发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修（ ） A、层面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

B、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检查时被责令停梯整改的；

C、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

E、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

29、高层住宅水泵发生下列情况时，可以按照住宅专项维修资金应急办法使用的有（） A、供水主管道严重漏水导致供水中断的；

C、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水情况，导致供水中断的；

D、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵电机烧毁等情况，北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部导致供水中断的；

30、住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况的有（） A、定期检查时被责令停梯整改的；

B、高层住宅发生供水主管道严重漏水，导致供水中断的； C、楼体全部外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

D、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的

31、以下属于《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定的住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围的有（ ）

B、电梯主要部件需要进行维修或更换的； C、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的； D、避雷设施不能满足安全要求的； 32、《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定的费用的分摊方式以下说法正确的有（）

A、专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照建筑面积比例分摊；

B、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的每个楼幢的费用，由该楼幢全体业主与公有住房售房单位按照建筑面积分摊；

D、商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照建筑面积分摊；

E、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应由业主承担的，由相关业主按照建筑面积分摊。 33、《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定以下不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（ ） A、保修期内的共用部位、共用设施设备维修；

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； D、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； E、属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

34、按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，需要交存住宅专项维修资金的业主包括（ ） 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

B．住宅为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备之外的所有住宅业主 C．住宅物业管理区域内的非住宅业主

D．住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅业主 35、《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的危及房屋使用安全的紧急情况包括（） A．屋面防水损坏造成渗漏的；． B．电梯故障危及人身安全的； C．高层住宅水泵损坏导致供水中断的； E．消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维及更新、改造的

36、专用排水设施因（）等造成功能障碍，危机人身财产安全的，可使用专项维修资金。 A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

37、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（ ）是项目负责人必须具备的条件。 B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书

C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续 D、取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40 学时的继续教育 38、物业项目负责人包括（ ）

A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人 B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人 D、业主共同决定聘请的其他管理人

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39、根据《物业项目负责人信用信息管理办法》，北京市项目负责人实行持证上岗制度，以下要求正确的是（） B、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；

D、项目负责人在记分周期被累计扣分超过规定分值的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录；

E、项目负责人记分达到5 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈。 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

40、物业服务企业的信用信息主要包括（ ） A、基本信息； B、业绩信息； D、警示信息 41、信用信息采集渠道，包括（ ）（物业协会是评比单位）

A、市、区县房屋行政主管部门提供； B、物业服务企业自行申报； C、相关行政主管部门提供； E、项目负责人自行申报。 42、信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施（）等工作，提供监督管理的依据。 B．物业服务企业资质等级核定 D．物业管理示范项目评定 E．物业管理行业专家选聘 43、（ ）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。 A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位

44、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（ ）。

A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估 C、其他需要评估监理的事项 45、以下事项可以委托物业服务第三方进行评估监理（ ）

A、物业共用部位和共用设施设备管理状况B、物业项目交接查验 D、物业服务费用评估E、物业服务质量评估。 46、评估监理报告的内容应当包括（ ） A．评估监理目的、依据和方法；

B．评估监理日期和基准日； D．评估监理查勘数据、评估监理结果及有效期限E．评估监理人员签章 47、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》规定的物业服务评估监理机构应当具备下列条件（ ） A．具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务； B．注册资本 100 万元以上；

C．有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；

D．具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 5 人； 48、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（ ）。 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部 A、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录 B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料 C、移交物业共用部分

D、结清预收、代收的有关费用

49、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（）不得强行接管。 B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决 C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁

50、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料（ ） A、物业管理区域划分资料

B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图

C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料 D、设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

51、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（ ）行为。 A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验 C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管

52、原物业服务企业不得以（）等为由拒绝办理交接。 C、业主欠交物业服务费用 D、对业主共同决定有异议 53、《北京市物业项目交接管理办法》的客体是（） A、物业共用部分 C、物业管理相关资料 54、应急物业服务适用的情形有（ ）

A、建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

B、物业服务合同期限内，物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的； D、物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

E、物业服务企业不再提供事实服务，依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的。 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

55、应急物业服务内容包括（）

A、垃圾清运； B、秩序维护D、二次供水E、电梯运行。

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56、业主共同决定解除前期物业服务合同后，建设单位与全体业主进行物业共用部分承接查验的方式有（ ） A．委托选聘的物业服务企业进行承接查验 C．委托物业服务评估监理机构 57、以下关于物业项目交接的主体，说法正确的是（）

A．已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接。 B．未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。 C．建设单位委托负责前期物业管理的物业服务企业进行交接。 E．委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接

58、物业管理区域内需由业主共同决定的（）事项，可以使用决策平台表决。

A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则 C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构 59、关于“业主一卡通”的描述，以下说法正确的有（）

B、业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议； C、业主应当在“业主一卡通”内预存不超过一年的物业服务费；

D、建设单位可以按照前期物业服务合同相关约定，通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费； E、建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间在物业管理区域内显著位置公示。 60、业主决定共同事项的发起人可以是（ ） C．业主 D．业主委员会 E．物业服务企业

61、业主决定共同事项公共决策平台提供以下表决方式（）

A．互联网 B．电话语音 D．人工帮助 E．现场协助 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部 62、临时管理规约的基本内容应当包括（）

A．物业基本情况 B．物业的使用、维修和管理 C．前期物业服务 D．装饰装修管理规定 63、临时管理规约的必备条款包括（）

A．物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。 B．业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。 C．业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》的规定，与全体业主进行物业共用部分查验交接。

D．建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

64、北京市物业管理行业专家可以接受当事人委托，参与本市行政区域内的（ ）等工作 A．物业服务企业资质评审 B．物业管理示范项目考评 C．物业服务评估监理

65、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（）

A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局 66、《北京市住宅物业服务标准》每一级包含的内容有（）

A、基本要求； B、共用部位及共用设施设备运行、维修养护；

D、消防安全防范、绿化养护、环境卫生； E、环境卫生、公共秩序维护。 67、关于《北京市住宅物业服务标准》的规定，下列说法正确的是（）

A．本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作； C．物业服务标准分为五级

E．签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

68、业主可以以（ ）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。 A、幢 B、单元D、整个小区 69、（）物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。 A、筹备组成立公告 B、首次业主大会会议决议 C、查验通知 D、交接通知 70、依据《北京市物业管理办法》，下列哪些文件要在物业管理区域内显著位置公示：（ ）

A、筹备组成立公告C、首次业主大会会议决议D、查验通知、交接通知E物业服务查验交接报告或其摘要文本。 71、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（ ）发生的民事纠纷。 A、业主与物业服务企业之间 D、业主委员会与物业服务企业之间 72、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会下列（）情况下可作为原告参加诉讼。

A、物业服务企业违法合同约定损害业主公共权益的 B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的

C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的

D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的 73、根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》，物业服务费案件的诉讼时效说法正确的有（ ） B、物业服务费案件的诉讼时效期间为2 年； C、法院在审理追索物业服务费案件适用诉讼时效时不会过苛；

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E、除物业服务企业明显怠于行驶权利的，一般会认定其在持续主张权利。

74、业主发生财物丢失或毁损时，物业服务企业应该承担相应的赔偿责任的情形及条件包括（ ） B．物业服务合同约定有财物保管服务；

C．物业服务企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错； 75、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的适用范围包括( ) 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

A．居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业服务企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷 B．物业管理区域内的公房使用人与物业服务企业之间的物业服务合同关系 C．商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷 76、在下列情形下，业主委员会可作为原告参加诉讼（ ） A．物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的；

B．业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的；

D．物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的； E． 其它损害全体业主公共权益的情形。

77、物业使用人作为诉讼当事人的前提条件包括（ ）

B．物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同的；

C．物业使用人接受物业服务，已经与物业服务企业形成事实上的物业服务关系的； D．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的； E．物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定的。

78、业主要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用，合理的理由包括（ ） A．物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的； C．物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的；

三、简答题 1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

答：1、本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施和相关场地，进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 2、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？ 答：物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况（1.5 分）、物业服务项目收支情况（1.5 分）、本年度物业服务项目收支预算（1.5 分）（三点答会得5 分），业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部 3、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？

答：1、本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。2、物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。3、签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务

标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。 一、单选题

1、本市供热采暖管理工作由市（市政管理行政部门 ）主管。

2、供热范围内住宅用户的室外、室内共用供热设施的管理、维护、抢修和更新改造，由（供热单位）负责。

3、用户（不得）拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备。用户拆改室内自用采暖设施的，应当经（供热单位）确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施维修养护。

4、供热单位无法保障安全稳定供热，严重影响公共利益，市政管理行政部门协调、督促后仍无效的，经市或者区县人民政府批准，市或者区县市政管理行政部门可以委托（符合条件的供热单位） 对该供热单位的供热设施实施应急接管。 5、《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的下列不属于有限空间是（明沟） 6、《北京市有限空间作业安全生产规范》所指的有限空间是指（封闭或部分封闭），进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。

7、实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行（先检测、后作业）的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。

8、实施有限空间作业前，生产经营单位应根据（检测结果）对作业环境危害状况进行评估，制定消除、控制危害的措施，确保整个作业期间处于安全受控状态。

9、实施有限空间作业前和作业过程中，可采取（强制性持续通风）措施降低危险，保持空气流通。 10、有限空间作业现场应明确作业负责人、监护人员和作业人员，不得在没有（监护人）的 情况下作业。

11、生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业时，应严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给（未签订安全生产管理

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