物业管理早期介入工作方法

物 业 早 期 介 入 工 作 内

容

济源市时代物业有限公司

2013年 08月26日

什么是早期介入

早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入物业管理咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议。 早期介入的必要性

在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不

利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理的顺利开展。 早期介入的作用 一、优化设计

随着社会经济的发展，业主对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要满足国家有关技术标准以外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业管理业主可从业主（物业使用人）及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。 二、有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质理管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工

程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。 三、有助于提高建设单位的开发效益

早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。 四、有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可能通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药” 五、为前期物业管理作充分准备

物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。 早期介入各阶段中的工作内容及工作方式、要点 一、可性行研究阶段 工作内容：

1、根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； 2、根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

3、根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； 4、根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

5、设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

工作方法及要点：

1、组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

2、除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。

3、选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。 二、规划设计阶段 工作内容

1、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议； 3、提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；

4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 工作方法及要点

1、参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

2、帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，隆低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。 3、从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益统一。

4、要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体的一致性、连贯性和持续性。

5、对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。 三、建设阶段

工作内容

1、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。

2、配合设备安装，确保安装质量。

3、对内外装修方式，用料及工艺等从物业管理角度提出意见。

4、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 工作方法及要点

1、派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

2、仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将业处理质量问题提供重要依据。

3、物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。 四、销售阶段 工作内容

1、完成物业管理方案及实施进度表； 2、拟定物业管理的公共管理制度；

3、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各类报批手续； 4、对销售人员进行必要的物业管理基本知识培训；

5、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务； 6、将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

工作方法和要点

1、准确全面展示未业物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时实事求是。在销售物业时应根据

物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能做出不切合实际的承诺。

2、征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。

3、为使业主或未业业主对物业管理有所了解，在销售时，可在售楼处、样板房等处展示规范的物业管理工作（如清洁、绿化、安全保护等等）。 五、竣工验收阶段 工作内容：

这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 工作方式及要点

物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论