公共租赁住房的现状与前景（0积分下载） - 图文

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第一讲 公共租赁住房的现状与前景

一、公共租赁住房产生的背景

在谈公共租赁住房制度之前，我们还是先来看一下改革开放以来我国住房保障制度的发展。

1、改革开放以来我国城镇住房保障体系的发展；

我国的住房保障制度改革总的来说与我国的住房制度改革是同步推进的，在改革开放的前20年，即上世纪8、90年代，我国的住房制度总的来说还是以单位福利分房为主，以市场供应为辅。但是，1998年，为了加速市场化改革，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其中提出要“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”从此，以单位福利房分配为主的住房制度正式让位为以市场化为主的住房制度，当然，与此同时，也提出了以经济适用房为主、廉租住房为辅的住房保障体系。在这一政策推出的最初几年，中国的房地产规模迅速扩大，但与此同时，经济适用房建设也获得了较快的发展，经济适用房在住房建设投资中还是占有加大的比例，2002年达17%，有的城市占到30%以上，再加上开始几年福利房分配没有完全结束，所以，市场化改革的最初几年，中国的住房问题并不突出。但是，从2004年开始，中国的大部分大中城市都开始以经营城市为名，纷纷将房地产业作为支柱产业，对于保障性住房建设的重视程度日益削弱，从而导致房价迅速上涨，中国的住房问题日益凸显。与此同时，中国的一些住房保障制度逐渐异化，如经济适用房和限价房基本上被公务员或与政府部门有着紧密关系的人群获得，于是就经常出现了开着宝马住经济适用房的现象，经济适用房成了某些人又一种投资发财的资源，原有的保障中低收入群体的职能异化。而廉租房一方面数量极少，另一方面限制条件极为严格，定位为城镇最低生活家庭，于是很多没有能力购买商品房、又没有关系申请到经济适用房同时收入又高于最低生活家庭的所谓“夹心层”（包括原有城市户籍的中低收入人群、新毕业的大学生等等）的住房就开始成为一个非常严重的问题。由于这个“夹心层”非常庞大，这一问题也就日益引起重视。2007年，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，第一次明确提出将廉租房作为住房保障体系的主体，并将廉租房的保障对象由原来的城镇最低收入家庭扩大到低收入家庭。

2、公共租赁住房的产生。

2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后，我国城市的住房保障正式由原来的经济适用房为主转变为廉租房为主，但开始时仍未将中低收入者，特别是刚毕业的大学生群体考虑在内，但是这一问题却日益突出，于是部分城市也就开始了廉租房的升级版——公共租赁房建设，公共租赁房的推出，使中国的住房保障制度正式开始成为一个覆盖全体居民的住房保障体系，也就迅速获得了包括新毕业的大学生在内的广大“夹心层”的支持。于是，2010年6月12日，中央七部委（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、 中国银行业监督管理委员会）联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。

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二、公共租赁住房的制度设计；

公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群的一种保障性住房，其租金水平高于廉租房，低于商品房。有五大基本特征：政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性。

1、公共租赁住房的保障对象；

公租房租给谁？这是公租房政策的一个首要的问题。在七部委联合发表的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中有一个较为明确的表述。“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。”从这一表述可以看出，公租房的主要保障对象是城市中等偏下住房困难家庭。这是什么意思呢？这就是说公租房的保障对象主要是已有城市户口，但没有购房能力，同时收入又不属于最低收入的家庭。也就是说，这个公租房的保障对象实际上是弥补原来的住房保障制度的空缺。根据以往的住房保障制度，城镇居民家庭根据收入水平可作如下划分：

城镇居民家庭 无住房 消费能力家庭 有一定住房 消费能力家庭 有完全住房 消费能力家庭 住房特 困家庭 住房困难家庭 租房能力不足家庭 购房能力不足家庭 购房能力充分家庭

在这个中间，以前的基本安排是，购房能力充分的家庭通过市场上购买商品房解决，购房能力不足的家庭通过购买政府提供一定支持的限价房或经济适用房解决，住房特困家庭和住房困难家庭通过廉租房的形式解决。这里实际上就漏掉了租房能力不足家庭的住房保障问题。这样的家庭就是所谓的“夹心层”。现在的公租房就是针对这些家庭。所以，可以说，公租房的推出，就是中国的住房保障成了一个完整的体系。当然，这种划分中的城镇家庭都是有当地户籍的家庭。而实际上，拥有当地户籍的老城市居民中真正属于这种情况的家庭并不多，因为那些老城镇居民一般通过各种途径如原来的福利分房、拆迁等，都会拥有自己的住房。（据统计，即便是上海，拥有上海户口的家庭住房拥有率也在85%以上）。考虑到这种情况，这一指导意见中又提出，“有条件的地区，以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。”这里的“新就业职工“其实一般指的是新毕业的大学生，而“有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员”指的是农民工。也就是说，具备条件的地区，应将新毕业的大学生和农民工纳入保障范围。实际上，动态的考虑，新毕业的大学生应该是这一保障机制的主要对象。所以，从某种意义上讲，公租房的推出，应该是大学生的福音。当然，当前，公租房保障的主体仍是拥有城镇户口的“夹心层”，至于“夹心层”的标准，各个城市应根据自身的情况来定，从现在已推出公租房的条件来看，各个地方的标准有较大的差异。如公租房制度相对比较完善的厦门市对于申请公租房就给出了四个方面的条件：（1）一户家庭中申请人和共同申请人的家庭成员均应具有厦门市户口，

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且至少一人去的厦门市户籍已满3年；（2）人均居住面积不超过12平方米；（3）3人及以下户家庭不高于5万元，4——5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；（4）申请人家庭资产不高于家庭年收入的4倍。

2、公租房的房源筹集 根据七部委的指导意见，“公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。”从这些指导意见中我们可以看出，新建的公共租赁住房可能在一些商品房小区里面，也可能单独集中建设，另外，一些企业也可以以集体宿舍的形式建公共租赁房，不过这种公租房实际上只针对企业员工。例如，当前成都市正在高新区建设的公共租赁房，实际上就是为那些企业员工建设的。当然，说到这一点，我们倒是可以思考一个问题，既然企业可以给员工建公租房，学校是不是也可以呢？

3、公租房的财政支持

对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。不仅如此，对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。

4、公租房的管理

（1）公租房只租不售；

（2）公租房的租金应低于市场价。在这一点上，各个城市有不同，一般规定为市场价的60%到80%之间，成都市规定的是70—80%。由于公租房租金低于市场价，又能够稳定租房，所以比市场租房有明显的优势，也正因为如此，这是一种带有明显的福利性的社会保障住房。当然，为了使这种社会保障功能真正实现，就必须防止部分人利用这种社会福利去牟利，所以，在七部委的意见中明确规定，“公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。”

5、公共租赁住房的退出机制。 考虑到公租房保障的“夹心层”，将来的重点可能是新毕业大学生，而这个群体往往有较大的上升空间，所以公租房在制度设计时明确了其带有一定的过渡性，也就是说，公租房的使用权不是永久性的，到一定条件下应该退出，把房子让给其他更需要的人。所以公租房也明确规定租赁的时间一般为3至5年，当然，租赁合同期满仍符合条件的，可以申请续租。但是，在拥有住房时，必须立即退出。

6、公共租赁住房与其他保障性住房的制度差异 （1）限价房

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限价房是提供给收入不足以购买普通商品房又高于经济适用房和廉租房标准的保障性住房。它的价格由政府直接限定，开发商没有修改的余地，通常的做法是政府先限制地段，限制房价，然后再来拍卖土地，也就是以房价来定地价。限价房的价格一般高于经济适用房，但低于普通商品房，限价房一般规定5年内不许交易，但可以出租。限价房开始出台时也有针对“夹心层”和新毕业大学生的说法，但后来的实际操作中经常变味。

（2）经济适用房；

经济适用房是政府提供给中低收入人群的一种保障性住房，条件上和限价房类似，不过其规定的收入水平比限价房更低。经济适用房建设时免土地出让金，所以价格也比限价房更低。经济适用房政策刚刚出台时实际上产权基本上等等一般商品房，但后来由于执行中经常变味，常常出现开宝马买经济适用房的情况，所以后来一般都规定5年内不许交易，并不得出租等等。

经济适用房与限价房出台时都有着很好的设想，但实际上基本上成为公务员或一些事业单位成员的福利政策，结局可以说都违背了初衷，也正因为如此，2007年以后，这两种社会保障性住房逐渐成为配角，今后有可能退出。

（3）廉租房

廉租房是政府提供给城市最低收入家庭（后来扩大到低收入家庭）的一种租赁性住房，一般采取实物配租（即由政府直接提供住房）和租金补贴（即租房者到市场上租房，政府提供租金补贴）两种形式，在这一制度下，市民只需花极少量的资金就可以保障住房，不过房子质量一般较差，这是政府提供的一种最低住房保障。

（4）公租房与以往保障性住房的区别： 从现有的规定来看，公租房的保障对象在收入上应该是低于经济适用房和限价房的保障对象，但高于廉租房的保障对象。不过现在很多城市的公租房保障对象实际上与经济适用房、限价房没多大区别，不过公租房只租不售，而且明确规定了退出条件，相对而言能够更好的避免经济适用房和限价房出现的情况。

7、公共租赁住房建设的现状 （1）、重庆

重庆被称为是当前中国公租房建设的典范。该市今年年初即制定了一个宏伟的公租房建设规划。未来10年，重庆将建设4000万平方米的公租房，今年开工建设500万平方米，3年内完成2000万平方米的建设任务。这意味着，重庆政府将为30%的低收入群体予以公租房保障。重庆市的公租房有如下几个方面的特征：其一、限定套型面积，建筑面积控制在35——80平米之间；其二、优惠租赁价格，租金价格按建设成本加维护费计算，控制在市场租金的60%以内；其三、房子的租赁期限最长为5年，具有明显的过渡性，也不允许转让、出借、出租和改变住房结构或使用性质；其四、申请对象不受户籍限制，凡是年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准的，都可以申请；其五、公租房与商品房“混居”，不搞贫民窟。规划兴建中的21个公租房建设点分布在主城区一、二环之间，交通、环境、配套较好。

（2）、北京；

北京在2009年就开始了公租房建设，当年开工建设的公租房在8000套左右，2010年规划建设的公租房面积在50万平米左右。其规划建设的公租房分为三类，第一类是政府组织建设收购的公租房，面向已经取得经济适用房、两限房、廉租房“三房”资格的家庭；第二类是产业园区、国有企业利用自用土地建公租房，主要解决本单位职工和引进人才住房需求；第三类，随着城乡接合部改造，农村集体经济组织通过自建、参股或租赁土地等方式建公租房，主要满足来京务工人员租房需求。这些公租房的建筑面积一般控制在60平米以内，租金一般低于市场价的20%左右。

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