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8000元/平米. 5) 销售进度
销售计划表
物业类型 住宅 商业 三、销售收入
项目 住宅 商业 车库 合计 销售面积（㎡） 135879 122218 58479㎡1980（个） 317225㎡ 2016年 20% 20% 2017年 30% 20% 2018年 30% 30% 2019年 20% 30% 合 计 100% 100% 销售单价（元/㎡） 4000 8000 90000元/个 总金额（万元） 54351.6 97774.4 17820 169946
第八章 投资估算
投资估算
项目开发建设投资估算表 序号 1 2 4 4-1 6 7 8 9 10 项目 土地费用 基础设施建设费 建筑工程费 洋房与商业古建建设费 公共配套设施建设费 开发期间费用 建设管理费 财务费用 销售费用 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 金额 估算说明(单价/平方米) 16061. 594.46 10515.69 331.49 48345.09 1524.00 7264.45 229.00 9577.66 301.92 14145.06 445.90 1358.14 1745.94 3200.00 通惠里文化产业---惠里文化商业街项目可行性报告 21
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不可预见费（含不可预见风11 险金、基本预备费和涨价预备费） 建设投资费用合计 万元 万元 873.69 113086.72 本项目由于建筑风貌及设计细节是本项目成功的关键因素之一，因此造价上略高于其他风情文化街。
第九章 经济效益评价
一 基本假设前提
假设项目建设期在48个月内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房地产市场销售与预测基本一致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。
二 财务评价 1、项目收入
项目合理销售收入估算表
2017年 16305.48 0 35860.36 2018年 16305.48 29332.32 8910.00 54547.8 单位：万元
合计 54350.96 97774.70 17820.00 169946 物业类型 住宅 商业 车库 合计 2016年 0 0 19554.88 2019年 21740 29332.32 8910.00 59982.32 19554.88 19554.88
2、项目利润情况分析
利润情况分析表
单位：万元
序号 一 1 2 3 二 三 项目 项目营业总收入 住宅销售收入 商业销售收入 车库销售收入 开发建设投资 项目费用 金额(万元) 169946 54351.6 97774.4 17820.56 113086.72 11946.88 见建设投资估算表 通惠里文化产业---惠里文化商业街项目可行性报告 22
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1 2 3 四 管理费用及不可预见费 广告推广费用 财务费用及债权资金利息 项目毛利 3791.30 4691.51 3464.07 44912.4 3、项目盈利能力分析
经营(销售)税金及附加与利润估算表 序号 1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10
销售收入 经营税金及附加 营业税（5％） 城市维护建设费（7％） 教育费附加（3％） 土地增值税 税前利润 所得税 税后利润 税前收益率 税后收益率 税前收益率2 综合税后利润 单位 合计 万元 169946 万元 9347 8497.27 594.81 万元 万元 万元 万元 254.92 13473.72 31438.68 7859.67 23579.01 27.8% 20.9% 估算说明 (5)x25% 由于本项目有不可出售部分如兰花园\\展览馆等土地增值税可不结算 39.8% ≥20.9 第九章 可行性结论
1、本项目的成功基于项目的艺术文化植入是否成功，如果没有上品的文化艺术资源与市场的充分结合，该项目有可能成为一堆好看的建筑；
2、本项目通往市场成功的管径不宽，按照正常的房地产开发伦理开发失败的可能性很大；
3、根据对项目投资、建设、市场、收益等方面调查分析与系统论证，项目成功需要区域产业结构的发展及政府的文化政策支持，本项目地理位置未来的优
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越性及项目投资安全回收等因素都表明本项目在正确的定位之下抗风险能力很强、还贷资金来源可靠性高，故本项目切实可行。
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