住宅小区施工阶段的成本控制
1、概述
随着建筑业市场的竞争加剧，如何搞好成本控制，使经济效益最大化已经成为项目投资建设方提高自身竞争力的重要途径。但在施工过程中由于没有很好的把握项目的特点和有效的控制手段，没有将成本控制工作落到实处，或者是成本控制的体系不够完善，致使工程项目施工过程中出现了很多浪费，增加了工程项目的成本。这必将导致项目投资方（尤其是房地产投资方）利润的减少，减少企业的内部积累，也会降低项目投资建设方的竞争力，从而阻碍企业的长远发展。下面就我在丁卯“美林湾四和苑”房地产项目管理中具体探索和实践中总结出的一些经验进行一些具体的论述。
在项目实施前要求设计单位进行含钢量核算以及对主要建材进行成本预控能起到很好的成本控制效果。因为“美林湾四和苑小区”是回迁安置小区，从外观上考虑和已建成的美林湾小区的效果统一、外观延续，所以没有采用过多的外立面修饰 。实际中总结下来看：土建的基础阶段能够有效的预控和现场控制能够节约5%左右的建安费用， 在项目的附属配套实施阶段现场调整最优方案后节约费用效果明显，是最能够发挥现场管理人员积极主动性的阶段，也是关系小区开发整体效果的关键之处。 2、土建施工阶段成本的概述
“美林湾四和苑”为镇江新区回迁安置住宅，项目位于丁卯片区南纬一路南、经三路东，北侧紧邻美林湾，总占地约77.9亩，项目总建筑面积约为64050平方米。项目总规模为23幢住宅楼（包含一个2000?O的社区服务楼及沿街商铺和一个约1300?O的幼儿园），设计可居住总户数为710户，设计可居住总人口约2600人。项目地质复杂，需要着重从安全上考虑基础类型的设计，在满足安全的前提下比选设计方案。
（1）一个的项目在土建实施阶段管理到位能够节约到总土建成本的5%左右，如果制定严格、有效的措施对现场进行控制是能够在土建项目的基础分部、主体建设上节约一定的资金。 “美林湾四和苑”小区建设遇到的问题也非常多，小区东半区域是回填区，东半区原地貌是一条古冲沟从北贯穿到南，南部还有一个大水塘，沟和塘被整体回填。小区西半区的南部是风化岩区，中部是优良的三类土，北部有水塘，土质基本为三类土，可以作为优良的天然基础。
按照地质勘察报告设计院进行了详细的计算和分析，冲沟沿线的大部分楼房如果采用天然基础只有靠近冲沟的部分需要挖深，其余部分土质良好，经测算下来大部分房屋采用天然基础比采用桩基础节约造价，施工速度快，安全性高。
23栋楼房中只有2栋楼由于开挖整体深度比较深，经测算采用管桩能够节约20万元左右的施工费用。
（2）土方开挖阶段需要提前制定详细措施，对土方是否该
运出进行严格的控制。
本项目在招标阶段就告知了场地的原地面标高为-0.5米左右，请施工单位编制详细的施工组织方案，有关土方的方案是确保回填用土的现场留置，余土外运。
现场存在基坑大开挖的7栋楼都严格对开挖好后的基坑进行了测量，对超过规定的部位一律不予认可，放坡的控制也是采用如果能符合施工组织设计的就按照原定方案进行控制，如果超过原考虑深度的就根据现场实际经监理单位、勘察单位、建设单位现场确定。严格按照确定放坡系数确定现场实际基坑开挖，严格按照土方量和回填材料量都能有效的控制。
（3）现场主体细节调整的具体分也能节约一些工程费用，例如做好施工阶段的索赔工作。施工索赔是由于业主或其它方面的原因，致使施工单位在施工过程中付出了额外的费用或造成损失，施工单位通过合法途径和程序，要求业主偿还其施工中的费用损失。索赔已经成为工程项目合同实施过程中的重要内容之一。常见的索赔内容有：①不利的自然条件与人为障碍导致费用损失加大或工期延误引起的索赔；②由于业主和工程师方面的原因，引起施工临时中断和工效降低导致人工费、材料费、设备费增加而提出的索赔；③业主和工程师发布加速指令，要求承包商投入更多资源，加班赶工来完成施工项目，导致工程成本的增加；④业主材料质量问题或材料供应不及时引起的索赔；⑤由于物价上涨因素，带来了人工费、材料费、施工机械费的不断增长，导
致工程成本大幅度上升引起的索赔；⑥其它方面的索赔：如工期延长和延误的索赔、拖欠支付工程款引起的索赔、停电、停水的索赔等。施工企业一定要增强索赔意识，加强索赔管理，做好索赔资料的收集、整理与保存工作。并且要工程项目施工过程中发生的重大问题作好记录，有关部门签字，然后存档。 （4）控制装饰阶段的材料品种使用能够节约一部分造价，例如“四和苑”的外墙装饰的选择上考虑到是安置住宅小区，市场行情为普通弹性外墙涂料的价格为20～30元/平方米，而普通外墙面砖的价格为50～70元/平方米。经过比选外墙装饰大部分采用的是外墙涂料，只在一层少量使用外墙面砖防止泥水污染。按外墙总共5万平方米计算，可节约造价200万元左右。 3、附属配套阶段成本控制的方法
一般来说附属配套施工阶段的工程量占工程造价的比例依次为：供电、道路、排水、给水、电信、路灯、安防。施工的难度也基本按照上述次序排列。在做好充分的市场调查和现场勘测的基础上提前做好管网综合图的设计非常重要。
“美林湾四和苑”于2009年5月开始配套管网的开挖工作，所有管网综合图纸提前6个月就设计完成并经过了多次的修改，在综合管网完成后必须交给供电、给水、电信、路灯、安防的相应实施单位做深化设计，这个问题论述起来比较复杂，涉及到专业部门的实施标准不同和图纸转化问题。“美林湾四和苑”的管网综合图是委托土建设计院设计完成的，在得到当地规划部门的
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