房地产企业精细化管理模式的探讨

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房地产企业精细化管理模式的探讨

作者：窦成强

来源：《商场现代化》2012年第08期

房地产项目开发是指房地产开发商将其资金投放到房地产的开发经营中，通过房屋建造并销售以获得利润的一种行为。房地产开发分为立项、获取土地、建造房屋和房屋销售四个阶段。由于在房地产项目开发中存在影响利润的多种难以或无法预料、控制的宏观或微观因素，这使得开发商预计利润可能无法实现，存在蒙受经济损失的可能性。

目前，我国的房地产项目开发中存在的问题较多，比如开发者风险意识不强，决策基本停留在经验决策水平，为了片面追求高利润，盲目开发经营、违规操作和高风险投资的情况时有发生。高位维持的房价，使房地产企业普遍不重视市场调查，科学有效的项目可行性分析缺失，完善的风险决策方法相对较少，仅凭经验或简单的计算就进行决策的现象明显。房地产开发经营是资金密集型产业，资金投入量较大，房地产企业的负债比例一般都比较高，资金运转缓慢，财务费用占投资比重较大，决策的失误将会给房地产企业以致命性打击。

众所周知，房地产行业是资金高度密集行业，资金链是房地产行业的命脉，房地产企业不仅资金需求量大，而且资金周转所需周期性较长，小的项目需要1年～2年，一般的项目需要3年～5年的运作周期，投资风险决策显得尤为重要，可以说投资风险决策的精细化管理是房地产企业运营的重中之重，以往主要采用SWOT分析法来分析房地产企业的投资风险决策，本文同时引入了波特的五种竞争作用力，并利用SWOT分析法，来建立投资风险决策的精细化管理模式。

本文利用波特五种作用力分析房地产行业竞争结构，确定房地产企业在行业中的位置，并进一步给房地产企业所在项目定位，同时利用SWOT分析法分析企业需要在哪个阶段进行精细化管理。下图是波特的五种作用力图： 图1 波特模型

五种基本竞争作用力分别为：现有企业间的竞争、潜在竞争对手的入侵、替代品生产商、买方讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力。 在房地产行业五种竞争作用力分析：

1.现有企业间的竞争。主要体现在同一城市现有同一时间段内开发的项目之间的竞争。房地产产品和其他产品最大区别在于地段的重要性，很大程度上地段决定了房地产产品的目标客户群、价格、设计类型、户型设计、物业规划等一系列问题，但同时地段却又不是房地产开发商决定或选择的，是由地方政府决定开发那个地段，所以房地产现有企业的竞争分为两个方面，一种是现有企业竞争同一个地段或标段，根据出价和综合实力决定中标的房地产企业，也