(4)审查结果告知
7.签订前期物业服务合同应注意的事项 一、物业的承接验收
物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。 二、物业服务的费用
前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主；对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。 三、前期物业服务合同的解除或终止
前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。 8.签订物业服务合同应注意的事项 一、明确业主委员会的权利义务
除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会的其他一些权利义务，也应在服务合同里明确约定。例如，业主委员会有权对物业服务企业的服务质量，按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改。同时，业主委员会应承担上相应的义务，包括督促业主按时交纳物业费，积极配合物业服务企业工作，尊重物业服务企业专业化的管理方式和措施等。 二、明确物业服务企业的权利和义务
本着权利和义务对等的原则，在赋予物业管企业管理整个小区日常事务的权利时，也要明确物业服务企业所承担的义务与责任，并且尽可能予以细化。 三、对违约责任的约定
履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失。损失的计算及赔偿标准应该按照《中华人民共和国合同法》的规定进行具体表述。对于不可抗力，如地震、战争等造成的损失应该免于赔偿。要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。 四、对免责条款的约定
在物业服务合同约定中，订立合同各方应本着公平合理、互谅互让的原则，根据物业的具体情况设立免责条款，明确免责的事项和内容。例如，在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排除物业管理公司对业主
及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务，以免产生歧义，引发不必要的纠纷。 五、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗
物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意以下主要条款：
1.项目，即应逐项写清管理服务项目。如“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理”、“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”、“环境卫生”等。
2.内容，即各项目包含的具体内容，越详细越好。例如，房屋建筑公用部位的维修、养护和管理项目内容应包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构，环境卫生应覆盖的部分，安全防范的实施办法等。
3.标准，即各项目具体内容的管理服务质量标准。例如，垃圾清运的频率（是一天一次、还是两天一次）、环境卫生的清洁标准、安全防范具体标准（门卫职责、是否设立巡逻岗）等等。此外，还要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如，要避免采用“整洁”等用词，因为在合同的执行过程中很难对是否整洁作出准确判断。
4.费用，即在前述的管理服务内容与质量标准上应收取的相应费用。物业管理服务是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了解了项目、内容和标准后，费用的确定往往是双方争论和讨论焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。
二、物业管理风险防范与紧急事件
9.物业管理过程中的主要风险类别 1.早期介入的风险。 2.前期物业管理的风险。 3.日常物业管理的风险。
10.如何有针对性地防范物业管理风险
1.物业服务企业要学法、懂法、守法，物业管理相关合同订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能的详尽，避免岐义；
2.物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质、抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制；
3.妥善处理物业管理活动相关主体间的关系；主要包括妥善处理与业主、开发建设单位、市政公用事业单位及专业公司、政府相关行政管理部门的关系；
4.物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象； 5.物业服务企业要重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力； 6.适当引入市场化的风险分担机制，购买相关保险。 11.物业管理应急预案的类别及主要内容
物业管理应急预案的类别：自然灾害类、设备设施故障类、公共卫生事件类、秩序安全类。
主要内容有：地震；台风袭击；燃气泄漏；电梯故障；电力故障；浸水、漏水；暴雨；公共卫生；化学物品；噪声侵扰；火警火灾；高空坠物；交通意外；刑事案件。
12.物业管理区域内紧急事件如何处理
1.主动：在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。 2.控制：在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。
3.灵活：随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。
4.统一指挥：在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。 5.考虑全面：处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。 13.物业管理区域内违法建设、违法经营等行为如何制止和报告
《物业管理条例》第四十六条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法修理。”
物业服务企业对违法建设、违法经营行为有制止和报告的义务；物业服务企业日常工作是要对物业管理区域内的违法建设、违法经营行为进行全面排查并做好记录工作，发现物业管理区域内违法建设和违法经营行为，特别是违法建筑内存在生产经营、出租、住人行为的，要及时予以劝阻和制止，并按照相关行政主管部门职责分工及时向规划、城管、工商等部门报告。 三、物业管理前期介入 14.物业企业前期介入的主要目的
物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。
15.前期介入涉及的主要工作及注意事项
早期介入可分为：可行性研究、规划设计、施工建设、销售和竣工验收五个阶段，其工作重点有所不同： 1.可行性研究阶段 2.规划设计阶段
3.建设阶段 4.销售阶段
S.内容主要是参与竣工验收 前期介入应注意
1.介入的时间、投入的成本 2.服务主体的关系及重视程度 3.测算接盘运作的盈亏风险 16.早期介入需配备哪些人员
物业早期介入人员，要根据物业项目的规模、业态的种类、不同阶段、委托方的需求等因素来配备。通常物业服务企业成立早期介入小组，主要由负责策划物业管理方案、工程技术、档案收集管理组成。 16.前期介入需配备哪些人员
四、物业的承接查验 17.物业承接查验的主要内容 1）物业资料 2）物业共用部位 3）共用设施设备 4）园林绿化工程 5）其他公共配套设施
18.物业承接查验应移交哪些资料
物业承接查验的物业资料主要包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
19.强电各系统、电梯、消防系统、安全防范系统、楼宇自控系统、空调各系统、给排水系统的查验范围，房屋主体设施的查验范围、查验要求和方法
1.强电各系统的查验范围包括：但不限于项目范围内的如下设施设备：变配电室、低压配电间、设备设施（包括：应急发动机设备设施）；空调、供排水、楼宇自控、消防、安防、电梯系统的设备设施；办公用电及照明系统设备设施。
2.电梯的查验范围包括：电梯、扶梯设备设施，竣工验收资料及电梯机房、轿厢、井道、底坑等部位的机械装臵和电气装臵。 3.消防系统的查验范围包括：
（1）火灾自动报警装臵（包括各种火灾探测器，手动报警按钮，区域报警控制器和集中报警控制器）； （2）防火卷帘门控制装臵（包括现场开启、联合开启、远程启动、紧急制动）； （3）通风空调，防烟排烟及电动防火阀等消防控制装；
（4）灭火系统及控制装臵（包括消防泵、喷淋泵、加；等灭火系统的控制装臵，消防水箱、消火栓箱等）； 4.安全防范系统的查验范围包括：电视控制系统、入；子系统； 5.楼宇自控系统包括：空调与通风系统、变配电系统； 6.空调各系统包括：空调系统、排风排烟；冷冻和冷； 7.供排水系统的查验范围包括：给水、排水、消防水； 8.房屋本体设施的查验范围、查验要求和方法：
（1）房屋本体设施的查验范围包括：土建结构、装修工程、门窗、门窗五金、顶棚、地面、墙面、踢脚线、楼梯、踏步、台阶、屋面、外墙、卫生间及卫生洁具、绿化、道路、景观、雕塑等、垃圾箱、车位、车库、围墙、围栏、各类管井等； （2）房屋本体设施的查验要求
①图纸资料：总平面图、建筑施（竣）工图、结构施（竣）工图、主体工程隐蔽验收记录、图纸会审及设计变更记录、事故处理记录、建筑物及重要设备安装测量及观测记录、原材料及重要构件出厂证明及实验报告、四方验收报告及管理部门验收结论、
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划图纸、与规划部门往来文件等；
②土建工程：平整度；无空鼓、裂缝、起沙、起泡现象；无漏刷、脱皮、霉点、污渍及渗水痕迹；阴阳角垂直、户内尺寸方正；块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角及裂纹、损伤，对缝线条顺直；外墙：石材及墙面无破损、无裂纹、起沙、麻面等缺陷，无渗水现象；门窗：开启自如，牢固，无晃动、裂缝、变形和损伤，五金件齐全，窗台无倒泛水；屋面及平台、卫生间和前后阳台地面：排水畅通，水
流流向地漏，无积水、倒泛水，进行闭水实验无渗漏；楼梯扶手安装牢固且美观完好。 （3）房屋本体设施的查验方法 ①采用核对的方法 ②采用现场检查的方法
观感查验：对查验对象外观的检查，目视触摸。
使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。 检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。
试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。
20.物业承接查验的依据 1.《物业管理条例》； 2.《物业承接查验办法》； 3.物业买卖合同； 4.临时管理规约； 5.前期物业服务合同； 6.物业规划设计方案； 7.建设单位移交的图纸资料；
8.建设工程质量法规、政策、标准和规范 21.物业承接查验应具备的条件
实行承接查验的原有物业，应具备以下条件：
1.建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设主管部门备案； 2.供水、排水、供电、供气供热、电信有线电视、公共照明等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按规划设计要求建成； 4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计建成，并满足使用功能要求；
5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 6.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 7.法律、法规规定和合同约定的其他条件。 22.物业承接查验的工作流程
1.确定物业承接查验方案；2.移交有关图纸资料；3.查验物业共用部位、共用设施设备； 4.解决查验发现的问题；5.确认现场查验结果；6.签订物业承接查验协议；7.办理物业交接手续。 23.物业承接查验应准备哪些记录表格 物业承接查验的记录表格主要有： 1.物业资料查验移交表； 2.物业设施设备现场查验计划表； 3.物业设施设备现场查验问题处理跟踪表； 4.系统设施设备现场查验汇总表；
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