项目评审报告
上海恒大水产市场商户集群授信方案评审报告
上报支行：九亭支行 申报额度：10000万元 客户经理：童仁铭、朱磊 支行行长：杨洪青 产品经理：唐文彬、李靖 风险经理：胥健超
评审员以及评审时间：丁洁 2011.12.19、2011.12.21
第一部分：授信资料的审查、核实和评价
本笔授信由支行调查人 童仁铭、朱磊 （以下简称“调查人”）与借款人进行面谈，对用款企业经营场所进行了实地调查，并撰写了《商户集群调查报告》。调查人对上报资料的真实性进行了核实、复印件与原件进行了核对，并在《商户集群调查报告》上签字。《商业集群调查报告》和申请资料的真实性由经办支行负责。
风险经理、产品经理根据《商户集群调查报告》、支行申报材料反映的情况分别出具了风险评价报告以及项目授信意见。
评审员对申报材料进行了审查，申报材料基本齐全、基本合规。
第二部分：重要信息补充和提示 一、市场基本情况
（一）上海恒大水产市场概况
上海恒大水产市场位于浦东新区杨高南路4188号，北邻世博会园区，南临中环线，周边交通便利，轨道交通6号线高清路站，780、795、572、219、83等公交线路均可到达市场。
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（市场地理位置如上图所示）
上海恒大水产市场是上海浦东恒大市场*的一部分，是由上海恒大集团主办的一座综合性大型水产批发市场，占地面积2万余平方米，是浦东新区“十二五”重点计划之一。市场内现有常驻商户600余户，临时性及拼凑商户1000余户，是上海成熟的特大专业水产市场之一，日吞吐量约五百吨，每到河蟹销售旺季，单河蟹日销售量即达百余吨，市场年销售额约20余亿元。
*补充说明：上海浦东恒大市场创建于1997年12月，是上海恒大（集团）公司下属市场体系中的重要组成部分。三大市场板块分别为：恒大陶瓷建材市场、恒大石材交易市场、恒大水产交易市场。 （二）市场产权情况
经支行调查，市场内现有600多个固定铺位，每个铺位的营业面积约20-25平方米左右，铺位的使用形式均为向市场方租赁，租约期限一般为一年，租金约4-8万元/年，支付方式为现金。目前市场铺位满租，若要转租，租赁权的转让费最高可达60万元以上，且市场内铺位属稀缺资源，远远供不应求。
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（三）市场内商户概况
市场内商户主要来自福建、江浙、东北等省份，其中福建籍商户在市场内占比约50%。市场内商户大多为个体工商户，其经营模式以批发为主，零售为辅，批发额占总销售收入90%以上，辐射至上海以及周边、华东地区。下游客户主要以市场内商户、各类饭店、上海市内及周边地区各大农副产品市场为主。同时，市场内部分商户兼营水产品深加工，主要以加工节日大礼包等产品为主。
水产品的销售额受季节影响较大，旺季主要是上半年的第2季度，以及每年9月到新年元宵假期、以及各个法定节假日，淡季主要是在每年的元宵后到清明节和每年的盛夏季节。 市场内水产品主要分为活鲜和冻品。从每日的经营状况看，经营活鲜类客户早晨主要以批发为主，上午主要工作是零售并统计上午完成的发货量和剩余的库存量，下午主要工作是处理各大酒店订货及准备第二天的进货工作；经营冻品类客户一般不从事零售，全天正常营业，接受客户批发采购及电话订单采购，部分为酒店供货的商户一般经营会持续到晚上10点以后。 目前市场内的商户大部分已在市场内经营10年以上，且销售收入具有一定规模，年销售额超过2000万元。每个铺位有6名左右员工。市场内商户的存货主要是存放在自建或租赁的国有冷库内。市场内商户绝大多数为个体工商户，并没有正规的报表，银行个人对账单体现的流水也较少，主要因为其结算方式现金为主，大部分当天销售的现金直接用于晚上进货。
二、目标商户情况 （一）目标商户调研情况
支行对目标市场中较有规模的经营户进行实地走访考察，共完成调查问卷30份，具体商户情况如下：
序号 1 2 注册资金 (万元） 0 0 从业年限（年） 10 8 租赁面积（平米） 24 25 100 5/天 库存量（吨） 年销售额（万元） 2000 1500 本市房产数（套） 0 0 商户 实际控制人 经营模式 主营产品 产品类型 南区076号 南区058号 谢先轩 江传平 批发 批发 鳗鱼 黄鳝、甲鱼 冻品 活鲜 第 3 页 共 11 页 签名：
3 4 5 6 7 8 9 10 11 西区036号 明亮水产 大国水产行 北区122号 小潘水产行 郎头水产 南区077号 一统水产 南区175号 梁建华 杨志亮 崔立国 张福根 潘龙海 卫国强 金波 沈兵 郑崇建 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15 14 15 10 18 18 6 13 9 25 50 25 25 125 25 24 25 24 400 300-400 5-10/天 300-500 500-800 300 2-3/天 300-500 300 2000 3000 6000 5000 8000-12000 5000 2000 8000 3000 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 项目评审报告
带鱼 各类水产 杂鱼 进口水产 龙虾、石斑等 蟹 甲鱼、牛蛙 各类水产 梭子蟹、比目鱼、鲥鱼 香鱼、鲥鱼、夏夷贝 蟹 虾菇、蟹 黄鱼、带鱼、鲥鱼 黄鳝、甲鱼 各类水产 南美白虾、草虾 银鳕鱼 虾 草虾 黄鱼 虾、蟹 比目鱼 夏贻贝 虾、蟹、鱼 海蜇、草虾 黄鱼 海蜇 虾、鲳鱼 冻品 冻品 活鲜 冻品 冻品 冻品 活鲜 冻品 冻品 1 0 0 1 5 1 1 3 1 12 西区025号 北区008-009号 蒋记水产行 北区125号 南区074号 南区170号 西区097-098号 西区24号 小辉水产 南区071号 吴刚水产行 玉海水产行 树光水产 西区023号 海珍水产行 福海水产 阿健水产 王俊水产 光头水产行 管海涛 0 10 24 300-400 4000 批发 冻品 1 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 袁永胜 蒋立文 黄旺其 张昌武 高琳 高云涛 黄辉强 吴云辉 杨小龙 吴刚 陈玉海 陈树光 林云辉 林云海 高云飞 陈长健 王俊 黄国华 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 14 10 10 6 14 13 8 4 5 11 10 10 13 13 12 8 15 50 25 24 24 25 50 24 24 25 25 24 25 25 25 25 24 40-50 300-500 200-300 2-3/天 300 400 200-300 200 200-400 100-200 200-300 100-200 130 100-300 500-800 100-200 6000-8000箱 200-400 2000 8000 4000 2500 2000 4000 3500 2000 3000 2500 3000-4000 2000 3000 3000 6000-8000 1500 3000-4000 5000 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 批发 冻品 冻品 冻品 活鲜 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 冻品 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 4 1 1 4 （1）经营产品种类 产品类型 活鲜 冻品 总计 户数 4 26 30 比例 13.33% 86.67% 100% 第 4 页 共 11 页 签名：
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（2）年销售收入统计（以下为商户口述数据，支行未提供相关销售收入佐证） 年销售金额 1000～3000万元（含） 3000～5000万元（含） 5000万元以上 总计 （3）库存量统计 库存量 200吨以下 200-400吨（含） 400吨以上 其他（活鲜） 总计 (4)家庭房产统计 上海房产 无房产 1套 2套以上 总计
（二）目标商户经营模式
据调查，市场商户主要经营品种有：石斑鱼、鲈鱼、鳕鱼、鲥鱼、香鱼、大小黄鱼等鱼类，南美对虾、草虾、明虾等虾类，梭子蟹、大闸蟹、膏蟹等蟹类，贝壳类及海蜇等冻品，以及甲鱼、
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户数 17 8 5 30 比例 56.67% 26.67% 16.66% 100% 户数 7 13 6 4 30 比例 23.33% 43.34% 20% 13.33% 100% 户数 4 20 6 30 比例 13.33% 66.67% 20% 100%
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