成立“商业投资运营管理有限责任公司”
的运营方案（草案）
尊敬的公司领导：
根据xxx公司2014年的发展战略，增强企业核心业务的开展，现就在成立“商业投资运营管理有限责任公司”以服务于公司项目的成功运作，力求能对xx项目的房产存货资产实现“盘活现有资产，实现资产资本化，资本证券化的总体要求”，现以书面的形式对“商业投资运营管理有限责任公司”的成立、运营及管理方面的具体工作实施予以汇报，请公司及领导审阅后决策。 一、公司名称的拟提报
拟注册名1：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司
拟注册名2：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司 二、“商业投资运营管理股份有限公司”的性质
自主经营、自负盈亏的独立法人的股份有限责任公司 税务性质为：一般纳税人 三、“商业投资运营管理股份有限公司”经营范围的拟定
许可经营项目：烟草、黄金、餐饮、酒店服务、药品、医疗器械；
一般经营项目：销售：办公用品、文化用品、工艺品、服装鞋帽、针纺织品、皮
革皮具、日用百货、家用电器、五金交电、钟表、照相器材、粮油副食、生鲜瓜果、健身器材、珠宝首饰、计算机软件及辅助设备、通讯器材、建筑材料、仪器仪表；社会经济咨询；会展服务；企业、广告营销策划与管理咨询；设计、制作、发布代理国内各类广告；汽车租赁；房屋、柜台租赁及托管；国内劳务培训及输出代理；房地产经纪；二手房租赁、买卖；产权过户登记代理；银行贷款代理、公积金按揭代理；房地产规划设计；房地产评估；物业委托经营；物业服务；投资管理；资产管理；实业投资（除金融、证券等国家专项审批项目）；投资咨询；商务咨询；文化艺术交流策划咨询（除经纪）；公关活动策划；
四、“商业投资运营管理股份有限公司”注册资本 拟注册资本暂定为：五百万元人民币 五、“商业投资运营管理有限责任公司”公司类型
股份有限责任公司（前期为企业法人与公司发起人投资，后期逐步转化为由公司
控股的多股东的股份有限责任公司）
六、“商业投资运营管理股份有限公司”的出资、股权构成及股东权益分配 一）、注册登记期及筹备期
股权比例为：80%（3年内不能撤资）
公司主要发起经营人为：20%（待公司成立1年后，投资款以现金形式
分期到位，如购物中心2014年12月25日超市不能如期开业，投资人有权不履行投资承诺并无偿由发起股东收购）
二）、实体营业期中及经营后期 1、公司法人股股权比例为33-51%（此股权可于3年后部分或全部出售给其他股东） 2、公司主要发起经营人为：20%
3、其他可合作公司资源范围的企业法人或自然人股 50-32%（此部分股权拟由项目合作的内部装饰、装修方、经营用主要设备、设施提供方及广告公司、公司其他核心管理员工法人或自然人身份，以公司服务债权，实物投资或现金入股的方式持有）
4、公司主要发起经营管理团队干股股权15%左右（待管理公司成立后由公司股东与董事会具体确认），此干股在公司成立3年内只享有分红权，无有价转让权；3年后转为无资本金投入的实有股权，在公司章程上明确，可有价转让；为保障公司的经营利益，发起经营管理团队向公司缴纳15万元经营责任保证金。 三）、股东权益分配
“商业投资运营管理公司”第一年不分红；第二年以后公司每年财务年度末核
算股东权益后并按公司规定提留公司各项财务项目后的利润分红一次。
七、“商业投资运营管理公司” 管理机制与组织架构 一）、公司组织系统采取所有权、管理权、经营权三权分离的管理机制 所有权 债权、债务和所有者权益由股东或出资人享有和承担资金筹措与收益获得 管理权 经营权 公司重大经营和管理决策、中层管理员工的任免与授权、授权内高层管理员工任免与授权、日常经营决策、经营目标的落实与完资金收支计划管理与财务成、计划内资金与经营费用的管理、监管、经营目标确定、下达、各级经营员工经营目标的确定、下达、考核与奖惩、各项规章制度的制定 考核与奖惩、各项规章制度的落实与执行 二）、公司组织结构 （一）、所有权结构
超市 酒店
投资人所有权结构 XX商业投资运营管理股份有限公司 餐饮 房地产经纪 投资经营管理 物业服务
（二）、管理权组织架构 计划财务中心 股东大会 董事会（董事长） 监事会 项目经营管理中心 审计监察中心
（三）、经营权组织架构 总经理 常务副总经理 总经理助理 企划经理 人资行政经理 超市店长 酒店店长 餐饮店长 投资经营经理 财务信息经理 房产销售经理 物业经理 二）、公司高管及各级员工的选任
公司董事长、副董事长、总经理、常务副总经理、财务经理由投资企业推举，其余核心管理员工如总经理助理、超市店长、酒店店长、餐饮店长、物业经理、人资行政部经理、投资经营经理由总经理任命，其余管理员工及一般员工面向社会公开招聘聘用。 三）、财务管理及监督
新公司须对项目的财务进行规范管理，股东出资须做到项目专款专用，所有资金须严格按预算执行。新公司承接业务按各项目分立管理，公司内部须建立立项、分项目核算制度，并引入专业审计机构对项目进行独立审计。 八、“商业投资运营管理股份有限公司”的获利模式与经营思路 一）、获利模式
1、接受委托公司邀请，通过为委托方委托的房产物业实物标的进行销售、招商、运营以收取佣金的形式获得经营收益；
2、接受合作公司的邀请，采取租赁的形式取得合作公司的物业经营权，再通过已租赁物业的增值经营获取经营收益；
3、接受合作公司的邀请，采取购买合作方物业产权的形式取得产权与经营权，再通过实体经营获取经营收益，同时，享受物业增值带来的购买溢价收益； 4、接受委托公司邀请，为委托方的房产物业实物标的交付使用后，进行“前期物业服务”，通过为全体业主提供专业有偿服务获取经营收益；
5、为合作方（包括房产公司或实体经营商户）提供有偿融资服务获取经营收益； 二）、经营思路（针对“物业服务”经营以外的经营项目）
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