调研报告：关于中心城区开放式老旧小区物业管理的调研和思考 

调研报告：关于中心城区开放式老旧小区物业管理的调研和思考

201X年开始，我县对中心城区的开放式老旧小区(含单栋住宅楼)逐步进行改造，目前，第一、二、三期15个社区的改造基本完成，第六期4个社区正在改造当中，第四、五期也即将动工；改造之后，全县开放式老旧小区环境面貌全面改观，居民认同感、获得感、幸福感大幅提升，这项民生工程获得百姓拍手称赞。但改造之后，如何管护好改造成果，这是各级领导和部门都十分关心、更亟需迫切解决的一个难题。为此，县委党校组成课题调研组，先后到城管、房管、县物业协会等单位以及相关社区，对县中心城区开放式老旧小区的物业管理状况进行调研，以期为提升我县城市功能与品质，促进巩文巩卫各项工作提供些许参考。

一、存在的问题

我们说的开放式老旧小区是指2000年左右（含以前）建成，房龄较长、年久失修、配套缺失、环境“脏乱差”、无专业化物业管理的小区，房屋类型包括单位福利房、商品房、安置房、自建房等。目前，我县中心城区开放式老旧小区的基本情况如下：

小区类别 基本情况 中心城区小区 开放式老旧小区 占比：34.5% 占比：20.5% 占比：34.3% 占比：36.4% 社区数量 29个 涉及10个 小区数量 122个 25个 占地面积 约968万平方米 约332万平方米 入住居民人数 约22万人 约8万人

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中心城区开放式老旧小区基本情况表

表中可以看出，我县中心城区共有29个社区，122个住宅小区，所占面积约为968万平方米，入住居民约22万人。在29个社区中有10个社区涉及到开放式老旧小区，占比达34.5%；122个住宅小区中开放式老旧小区25个，占比达20.5%，所占面积约为332万平方米，占比为34.3%，户籍居民约8万人，占比为36.4%。数据显示，我县开放式老旧小区涉及的社区数量、占地面积、入住居民人数占比均超过三分之一，小区数量占比也近三分之一，毫无疑问，开放式老旧小区是我县城市建设发展的重要组成部分。为此，对其进行科学有效的治理，尤其是尽快引进专业化的物业管理，对提升我县全国文明城市整体形象、推进城市健康发展至关重要。但从调研情况看，我县开放式老旧小区几乎都没有专业化的物业管理，其小区环境、安防、设施设备运转与维护等相关管理并不尽如人意，总体来说，主要存在以下几个问题：

1.政府“一兜了之”，后续管理堪忧

据调研，改造后的开放式老旧小区物业管理目前都是各级政府在“兜底”（政府采取分个、分段服务外包的形式，将小区公共区域的卫生、安防、绿化养护等打包管理，所产生的费用由财政或行政经费负担）。如201X年底改造完成的精品社区——王家社区，小区环境卫生服务由政府向玉禾田物业公司购买，社区安防服务由政府向玉禾田物业公司和高创公司购买。调查显示，

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整体外包管理的状况良好，特别是王家社区、莲垦社区等重点打造的小区，管理状况可以用“高大上”来形容，政府“兜底”的管理方式受到居民“一片倒”地欢迎。虽如此，但课题组认为，从物业市场的有序发展和小区的长效管理来看，这种政府“兜底”的物业管理方式并非长久之计，因为兜一个两个社区容易，兜十个二十个社区则难，兜一年两年容易，兜十年二十年长期兜则更难。同时，这种“兜底”方式还会产生负面效应，如在我县一些封闭式、有物业管理的小区就出现了业主驱赶物业的现象。造成这一现象的主要原因就是政府“兜底”、“没有物业管理”的开放式老旧小区的卫生、安防等反而比一些有物业管理的小区都要好很多，居民觉得，交了物业费还不如不交物业费的居民享受的服务好，划不来，所以希望赶走物业公司，然后由政府来“兜底”。调研时，某封闭式小区居民反映：“政府兜底就是好！你看王家社区，多干净、多安全、多漂亮！你看我们小区，钱没少交，但物业根本不管事，要它何用！”“我们巴不得政府来兜底”。调研发现，持这种想法的居民不在少数，并有发酵之势，如不及时加以引导，势必对我县物业服务行业带来冲击。

2.社区“越俎代庖”，管理主体缺失

调研发现，我县开放式老旧小区的物业目前没有牵头抓总的管理部门。近几年，虽然我县陆续设立了物业管理联席会议领导小组、县房管局市场科、县物业管理协会等多个物业管理部门，但因为开放式老旧小区大都没有引进物业，所以均没纳入这些部

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门的管辖范畴，从而成为物业管理的一个“盲区”。改造后的开放式老旧小区面临的首要问题就是改造成果的管护，如果仍沿用以前的管理模式，可以预见，不久的将来，改造成果将大打折扣；如果由县物业管理相关部门接手，又师出无名；此种两难情况之下，社区被逼成为“接盘侠”，被迫“越俎代庖”，托管小区物业。如王家社区目前就承担了社区物业的托管工作。但课题组认为，社区居委会不是业主委员会，没有代表业主行使引入物业公司、监督物业公司的职责，也没有代表业主启用房屋维修基金等的相关权力；同时，社区居委会不是物业管理公司，没有收取物业费的权力，更没有相关专业化的技能，提供不了专业化的服务；再者，社区作为最基层的社会组织，要负责本社区的公共事务、公益事业、便民服务等事务，日常对接的工作纷繁复杂，用“小巷总理”来形容社区干部一点也不为过。就我县来看，大的社区近2万居民，小一点的社区也有2-3千居民，日常的本职工作都应接不暇，哪有时间和功夫来接手本身职责以外的工作呢？即便接手了，长此以往，又如何有精力、时间和能力做好此项工作呢？调研中，王家社区干部说：“我们实在没有办法，因为没有相关部门接管小区物业，我们不得不暂时接管”。

3.物业“望而却步”，好管家难寻

基于历史原因，即使是改造后的开放式老旧小区，其设施设备、环境卫生等情况虽大为改善，但房屋及居民构成的复杂情况并没有改变。如莲水巷社区中的一个开放式老旧小区房屋涉及到

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县建宿舍、中医院宿舍、石油公司、纸箱厂宿舍、电影公司宿舍等10个单位，如此复杂的组成让物业公司畏难退缩、“望而却步”，不敢接手。调研了解到，开放式老旧小区居民对物业公司的引进也大多持反对态度。课题组发放了200份问卷，对开放式老旧小区居民是否愿意引入物业公司进行管理，是否愿意缴纳物业费问题做了调查（见图一，图二）。

图一：你是否愿意引入物业？

图二：你是否愿意缴纳物业费？

数据显示，表示愿意引入物业公司的居民只占36%，60%以上的居民不愿意引入物业公司；表示愿意缴纳物业费的居民则更少，只占22.7%，近80%以上的居民不愿缴纳物业费。通过调研，我们发现，居民排斥物业公司的主要原因在于，居民看到我县物业服务企业乱象频出，乱收费、不作为现象蔓延，从而主观上认定不必、无需引进物业管理。有居民反映：“物业就是一个能人开公司，二个美女收收费，三个老头看看门，四个老太扫扫地”，“平时这不归他管，那不归他管，收钱的时候就都归他管”。

二、原因分析

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