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调研报告:关于中心城区开放式老旧小区物业管理的调研和思考 

来源:用户分享 时间:2025/7/11 22:19:05 本文由loading 分享 下载这篇文档手机版
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调研报告:关于中心城区开放式老旧小区物业管理的调研和思考

201X年开始,我县对中心城区的开放式老旧小区(含单栋住宅楼)逐步进行改造,目前,第一、二、三期15个社区的改造基本完成,第六期4个社区正在改造当中,第四、五期也即将动工;改造之后,全县开放式老旧小区环境面貌全面改观,居民认同感、获得感、幸福感大幅提升,这项民生工程获得百姓拍手称赞。但改造之后,如何管护好改造成果,这是各级领导和部门都十分关心、更亟需迫切解决的一个难题。为此,县委党校组成课题调研组,先后到城管、房管、县物业协会等单位以及相关社区,对县中心城区开放式老旧小区的物业管理状况进行调研,以期为提升我县城市功能与品质,促进巩文巩卫各项工作提供些许参考。

一、存在的问题

我们说的开放式老旧小区是指2000年左右(含以前)建成,房龄较长、年久失修、配套缺失、环境“脏乱差”、无专业化物业管理的小区,房屋类型包括单位福利房、商品房、安置房、自建房等。目前,我县中心城区开放式老旧小区的基本情况如下:

小区类别 基本情况 中心城区小区 开放式老旧小区 占比:34.5% 占比:20.5% 占比:34.3% 占比:36.4% 社区数量 29个 涉及10个 小区数量 122个 25个 占地面积 约968万平方米 约332万平方米 入住居民人数 约22万人 约8万人

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中心城区开放式老旧小区基本情况表

表中可以看出,我县中心城区共有29个社区,122个住宅小区,所占面积约为968万平方米,入住居民约22万人。在29个社区中有10个社区涉及到开放式老旧小区,占比达34.5%;122个住宅小区中开放式老旧小区25个,占比达20.5%,所占面积约为332万平方米,占比为34.3%,户籍居民约8万人,占比为36.4%。数据显示,我县开放式老旧小区涉及的社区数量、占地面积、入住居民人数占比均超过三分之一,小区数量占比也近三分之一,毫无疑问,开放式老旧小区是我县城市建设发展的重要组成部分。为此,对其进行科学有效的治理,尤其是尽快引进专业化的物业管理,对提升我县全国文明城市整体形象、推进城市健康发展至关重要。但从调研情况看,我县开放式老旧小区几乎都没有专业化的物业管理,其小区环境、安防、设施设备运转与维护等相关管理并不尽如人意,总体来说,主要存在以下几个问题:

1.政府“一兜了之”,后续管理堪忧

据调研,改造后的开放式老旧小区物业管理目前都是各级政府在“兜底”(政府采取分个、分段服务外包的形式,将小区公共区域的卫生、安防、绿化养护等打包管理,所产生的费用由财政或行政经费负担)。如201X年底改造完成的精品社区——王家社区,小区环境卫生服务由政府向玉禾田物业公司购买,社区安防服务由政府向玉禾田物业公司和高创公司购买。调查显示,

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整体外包管理的状况良好,特别是王家社区、莲垦社区等重点打造的小区,管理状况可以用“高大上”来形容,政府“兜底”的管理方式受到居民“一片倒”地欢迎。虽如此,但课题组认为,从物业市场的有序发展和小区的长效管理来看,这种政府“兜底”的物业管理方式并非长久之计,因为兜一个两个社区容易,兜十个二十个社区则难,兜一年两年容易,兜十年二十年长期兜则更难。同时,这种“兜底”方式还会产生负面效应,如在我县一些封闭式、有物业管理的小区就出现了业主驱赶物业的现象。造成这一现象的主要原因就是政府“兜底”、“没有物业管理”的开放式老旧小区的卫生、安防等反而比一些有物业管理的小区都要好很多,居民觉得,交了物业费还不如不交物业费的居民享受的服务好,划不来,所以希望赶走物业公司,然后由政府来“兜底”。调研时,某封闭式小区居民反映:“政府兜底就是好!你看王家社区,多干净、多安全、多漂亮!你看我们小区,钱没少交,但物业根本不管事,要它何用!”“我们巴不得政府来兜底”。调研发现,持这种想法的居民不在少数,并有发酵之势,如不及时加以引导,势必对我县物业服务行业带来冲击。

2.社区“越俎代庖”,管理主体缺失

调研发现,我县开放式老旧小区的物业目前没有牵头抓总的管理部门。近几年,虽然我县陆续设立了物业管理联席会议领导小组、县房管局市场科、县物业管理协会等多个物业管理部门,但因为开放式老旧小区大都没有引进物业,所以均没纳入这些部

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门的管辖范畴,从而成为物业管理的一个“盲区”。改造后的开放式老旧小区面临的首要问题就是改造成果的管护,如果仍沿用以前的管理模式,可以预见,不久的将来,改造成果将大打折扣;如果由县物业管理相关部门接手,又师出无名;此种两难情况之下,社区被逼成为“接盘侠”,被迫“越俎代庖”,托管小区物业。如王家社区目前就承担了社区物业的托管工作。但课题组认为,社区居委会不是业主委员会,没有代表业主行使引入物业公司、监督物业公司的职责,也没有代表业主启用房屋维修基金等的相关权力;同时,社区居委会不是物业管理公司,没有收取物业费的权力,更没有相关专业化的技能,提供不了专业化的服务;再者,社区作为最基层的社会组织,要负责本社区的公共事务、公益事业、便民服务等事务,日常对接的工作纷繁复杂,用“小巷总理”来形容社区干部一点也不为过。就我县来看,大的社区近2万居民,小一点的社区也有2-3千居民,日常的本职工作都应接不暇,哪有时间和功夫来接手本身职责以外的工作呢?即便接手了,长此以往,又如何有精力、时间和能力做好此项工作呢?调研中,王家社区干部说:“我们实在没有办法,因为没有相关部门接管小区物业,我们不得不暂时接管”。

3.物业“望而却步”,好管家难寻

基于历史原因,即使是改造后的开放式老旧小区,其设施设备、环境卫生等情况虽大为改善,但房屋及居民构成的复杂情况并没有改变。如莲水巷社区中的一个开放式老旧小区房屋涉及到

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县建宿舍、中医院宿舍、石油公司、纸箱厂宿舍、电影公司宿舍等10个单位,如此复杂的组成让物业公司畏难退缩、“望而却步”,不敢接手。调研了解到,开放式老旧小区居民对物业公司的引进也大多持反对态度。课题组发放了200份问卷,对开放式老旧小区居民是否愿意引入物业公司进行管理,是否愿意缴纳物业费问题做了调查(见图一,图二)。

图一:你是否愿意引入物业?

图二:你是否愿意缴纳物业费?

数据显示,表示愿意引入物业公司的居民只占36%,60%以上的居民不愿意引入物业公司;表示愿意缴纳物业费的居民则更少,只占22.7%,近80%以上的居民不愿缴纳物业费。通过调研,我们发现,居民排斥物业公司的主要原因在于,居民看到我县物业服务企业乱象频出,乱收费、不作为现象蔓延,从而主观上认定不必、无需引进物业管理。有居民反映:“物业就是一个能人开公司,二个美女收收费,三个老头看看门,四个老太扫扫地”,“平时这不归他管,那不归他管,收钱的时候就都归他管”。

二、原因分析

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