《民法典》对物业服务企业的影响简述

《民法典》对物业服务企业的影响简述

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》受到广泛关注。其不仅仅对每一位国民产生重大影响，对于广大企业也或多或少产生影响。对于物业服务企业而言，《民法典》不仅增设《物业服务合同》专章，明确物业服务企业权利义务与责任，还在《物权》篇与《侵权责任》篇中规定了物业服务企业的责任。我们在此提炼了与物业服务企业相关并与原民事单行法律、司法解释有实质性修改的条款内容，供物业服务企业参考。

一、《民法典》第二编【物权】第六章【业主的建筑物区分所有权】的相关规定

第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

解读：

1.本条新增：业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序应当依照法律、法规的规定。结合《民法典》第九百四十条的规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，业主大会、业主委员会的依法成立与否对于物业服务企业的合同权益将产生直接影响。

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2.明确除了地方政府有关部门外，居民委员会也应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

解读：

1.本条涉及物业服务企业的选聘、维修基金的筹集与使用等与物业服务企业关系密切的重大事项，其修改对物业服务企业产生重大影响。修改主要体现在三个方面：一是改变表决方式、提高表决效率，原来的规定是“面积和人数双过半同意”（即经专有部分占建筑物总面积过半

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数的业主且占总人数过半数的业主同意），重大事项“双过2/3同意”，实践中有些业主不参与表决甚至无法联系，导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议。《民法典》降低了需要业主共同决定事项的表决门槛，即只要“双过2/3参与表决”即可，一般事项经参与表决的业主“双过半同意”，重大事项经参与表决的业主“双过3/4同意”，换言之，一般事项最低只需全体业主1/3同意（即2/3*1/2），重大事项最低只需全体业主1/2同意（即2/3*3/4）。二是大幅度降低使用维修基金的表决门槛，即由全体业主的“双过2/3同意”降为经参与表决的业主“双过半同意”即可（全体业主1/3同意）。三是新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”须经参与表决的业主“双过3/4同意”，比如设置广告位、快递柜、新增停车位等均属此列，而此前通常由业主委员会甚至物业服务公司自行决定。

第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

解读：

1.扩大了维修资金的使用范围，原规定为：可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

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2.明确维修资金的筹集、使用情况应当公布且应当定期公布，该规定加强资金使用的公开透明度，更好地保障业主的知情权。

3.条款新增第二项内容，明确了紧急情况下使用维修资金的特别程序。

第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

解读：该规定为新增条款，明确了利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有。对于小区电梯广告、外墙广告收入归属等产生的纠纷，该条款将发挥定分止争的作用。同时，该规定明确允许“扣除合理成本”，给物业服务企业留下一定的空间，可以在物业服务合同中予以明确。

第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

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业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

解读：明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定了物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。如果业主或者其他行为人拒不履行相关义务，物业服务企业可向相关行政主管部门报告或者投诉。

二、《民法典》第三编【合同】新增【物业服务合同】专章（第二十四章）

《民法典》新增的【物业服务合同】专章，是在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》基础上的进一步细化，从而为解决物业服务纠纷提供基础法律依据。物业服务企业在起草、订立、履行物业服务合同的过程中应当严格遵守该章规定。现我们选取其中部分条款进行简要解读：

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