国土资源部2003年出台第一条禁令开始，到2006～2008年再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地，轮番政策的出台，对于想要进行高尔夫别墅项目的开发而言，无疑是设置了一条障碍；另一方面，由于国家已经对高尔夫球场、别墅用地采取了停批用地的政策，实际上却导致高尔夫、别墅成为稀缺类产品价格大幅上升。 3.2.6.2规避政策可行性
在规避政策限制方面，有以下有利因素：
? 地方政府执行力度有限：由于土地的掌控大权一直掌握在地方政府手中，地方政府对于作为地方主要资金来源的房地产企业一直没有严厉打压，由于既得利益或者政绩等问题使基层政府在执行上有所保留，能够显效的政策少之又少。
? 拆分容积率绕别墅门槛：国家实际上对独栋别墅的开发限制较严，对用地容积率相应采取了下限控制的措施。在某些地方，通过拆分容积率，将项目用地部分建筑面积开发为独栋别墅，在限高允许的范围内，其他建筑面积全部建设为连排、多层、小高层或高层等形式，表面上挑不出问题，使政策约束力荡然无存。
? 高尔夫球场土地取得：鉴于高尔夫球场用地面积较大，土地成本较高，多数开发商对球场部分土地采用租用或与政府进行招商引资谈判等手段的形式取得。 3.2.6.3开发策略
本项目在国际旅游胜地的黄山山脚下开发高尔夫别墅，可能将面临一定的政策风险，以下因素非常关键：
? 当地政府所持的态度非常关键，将决定项目成败；
? 当地规划要求居住用地的容积率不小于1，而对旅游用地限制较少。可考虑居住用地与旅游用地组合开发别墅类产品，并对居住用地拆分容积率来规避政策限制。
? 在国家不批高尔夫球场建设用地的大背景下，以旅游休闲运动园区名义报批，租用土地，且不占用耕地，注意处理好与当地政府、村集体组织、被占地农民及周边地主等利益相关方的关系。
4 区域房地产发展情况
4.1黄山市房地产市场基本情况
2009年上半年商品住房销售均价为2448元/平方米，销售面积60.66万平方米，商品房空置面积26.17万平方米（其中商业店面16.03万平方米）。目前黄山市房地产市场保持稳定发展，购房者中有60%为本地人。
4.2别墅市场
黄山市的别墅市场主要分为城区（屯溪区）、景区两种。 4.2.1城区别墅 ? 供应
市场潜在别墅供应量，约19.65万平米，其中黄山桃花源、新徽天地的剩余体量相对较大，共计17万平米，但整体潜在供应不足，
与本案的竞争关系较弱。 ? 价格
黄山市区别墅在价格上分为两个档次：高档别墅价格在10000元/平米，较低档集中在4500—7300元/平米的水平。 4.2.2景区别墅 ? 供应
项目名称 德懋堂 奇墅仙境 一号公馆 总计
位置
徽州丰乐湖
宏村奇墅湖
黄山北大门
占地面积 202亩 2000亩 600亩 ——
年限 50年 50年 50年
总建筑面积 6.7万平米 12万平米
剩余面积 6万平米左右 8万平米左右
4.4（别墅3000别墅2000平米平米左右） 左右 19万平米 14.2万平米
土地使用年限上，景区别墅主要集中在50年，用地限制较为严格。 ? 产品条件
项目名称
德懋堂 奇墅仙境 一号公馆
容积率 0.4 0.34 0.64
绿化率 76% 74% 56%
? 景区别墅容积率低，有大面积景观资源，密度偏，高绿化率。 ? 黄山景区别墅定位分成两个不同的方向： 德懋堂
借徽派文化和景观结合的产品力形成核心卖点，利用高知客群知名度向长三角地区高收入阶层打开市场。
奇墅仙境
定位更偏向企业会所的方向，面积较大，室内增加更多的功能空间，主要定位于企业购买与经营。 ? 价格 独栋别墅
项目名称 德懋堂 奇墅仙境 一号公馆
单价（元/平米）
10000—11000（精装修） 9000—14000 独栋10000
总价（元） 300—350万 800—1000万 400万—500万
独栋别墅价格9000到11000元/平米为主。 联排叠拼别墅：
黄山周边项目联排叠拼别墅价格在4000-5000之间，以毛坯为主。客群以江浙沪长三角的投资、休闲购买为主。 ? 典型个案（德懋堂）
? 项目位置
德懋堂位于黄山市北部丰乐湖景区，邻205国道，半小时达黄山风景区、黄山市区、黄山机场和高尔夫球场，两小时达杭州、九华山、婺源等地，3小时达上海、南京等长三角城市。
项目名称
黄山平湖假日
黄山雍景台 芙蓉国沁园 黄山1号公馆
位置
太平湖景区内 黄山太平镇
黄山北大门政务区 黄山北大门
价格 4500 4000
3700-4980 4500
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