上海XX财富中心项目可行性研究
1.项目情况
1.1地理位置
本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为：东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。
1.2主要经济技术指标
本项目
地块基本经济技术指标 项目 数量: m2 备 注 总占地面积 69,930 占地：104.9亩 总基地面积 23,986 建筑密度：34.3% 地上建筑面积 244,775 容积率：3.5 其中：办公部分 181,266 可售(50%) 商业部分 63,489 可售(50%) 总建筑面积 289,775 地下建筑面积 45,000 不计容积率 地下室停车库 45,000 绿化面积 27,972 绿化率：40% 注：地下45000㎡中含停车位约1500个
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1.3地块现状
该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定）。现场勘察显示，整个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧、西侧均
靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车驾驶员培训部），如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。
1.4周边环境
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如家及住宅区
真光新村
真北路
子真洲路 金汤路
北路曹
安
公
路
曹安路及高架下匝道
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? 地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。
? 地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，
来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行2、3百米。 ? 地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。
? 地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。
1.5配套设施 交通配套：
项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅10公里，且周边分布有北安线、727、750、62、323、562、827、947等众多公交线路，交通出行十分便利。
商业配套：
项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。
项目环境现状总结——
项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。
由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不
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利影响。
2.区域规划情况
2.1区域建设规划
根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设5大区域——真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿综合服务带，其中本项目位于真北组团商贸群。
五大重点区域定位情况
真如城市副中心 长风生态商务区 真北组团商贸群 桃浦都市产业园 长寿综合服务带 商务 综合商务中心 高科技生态商务港 长三角商务平台 物流枢纽中心 现代服务业集聚区 商业 便利性购物中心 高端商业品牌店 大型专业商贸中心 -- 餐饮娱乐购物区 娱乐 历史风貌旅游文化区 苏州河娱乐休闲区 都市休闲娱乐中心 -- 旅游休闲区 目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。
真北组团商贸群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点推进九大组团式商务、商业、宾馆、娱乐项目建设，规划用地面积70.66万㎡，规划建筑面积200.36万㎡。
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