上海XX财富中心项目可行性研究报告

上海XX财富中心项目可行性研究

4.区域商业市场分析

4.1宏观背景

普陀区商业布局较为分散，整体档次有待提高。由于区内存在大量的快速干道，区域内的商业网点布局随意性、无序性较为突出，营业网点较为分散，商业规模较小，经营层次较低，致使该区域整体商业竞争能力弱，与城市商业发展不协调。

为此普陀区在规划中提出结合现代服务业集聚区建设，实施错位竞争和商务商业、文化休闲、旅游宾馆、快速交通联动发展的策略，高起点规划建设区域性的商业中心。推进专业特色街区建设，集聚知名专业店、专卖店。形成以大众型商业为主体、以区域性商业中心为标志、以特色商业为补充的商业体系，保持区域商业的持续健康发展。

4.2区域商业分布情况

迪 百麦梅川路乐国美本项目 百联购苏宁红星富龙建澳家电大型购物建材

农工项目所处真北地区是目前普陀区现有两大成熟商圈之一（另为长寿路商圈），商业发展较为成熟，沿真北路拥有众多大型商场，其主要分为大型购物中心、大卖场、建材超市、家电卖场。

18

上海XX财富中心项目可行性研究

各类行业总体量表

行业 建材卖场 家居超市 餐饮休闲 大型超市 百货商场 品牌直销店 家电卖场 体育用品超市

特征1：超市大卖场扎堆现象

真北地区5公里范围内，就集中了乐购、麦德龙、农工商、世纪联华（百联中环中心内）4家大型超市、卖场，分布非常密集，一般而言由于居民对于卖场价格敏感度较高，超市大卖场的扎堆易产生恶性竞争现象。

虽然由于真北地区目前住宅发展较快，人口导入较多，卖场生存状况尚且不错，但考虑到区域中卖场需求已经本饱和，且普陀区政府不鼓励发展大卖场，加之本项目定位于区级商务休闲中心，以涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为主，卖场对提升项目形象不利，因此不建议引进大卖场。

特征2：形成以家电、家居、建材为主的专业市场群

与超市大卖场相似，真北地区聚集了国美、苏宁、百安居、红星美凯龙、富龙建材市场、月星家具（百联中环中心内）近18万㎡的家电、家居、建材专业市场，而与超市大卖场不同的是，此类专业市场较易产生聚集效应，且与政府规划所契合，市场前景看好。

不过由于大型建材市场多以独立仓储式卖场为主，如百安居、红星美凯龙，在本项目中较难采用。家电市场其定位较为中低端，出入人流较为复杂，与本项目商务区定位不符，也不建议在本项目中引进。家居市场定位相对较高，如引进则如何导入客源是其最大的问题。

19

体量 12 8 7.5 6.3 5.5 1.3 0.5 0.31 典型商户 红星美凯龙、百安居 月星家居 梅川路步行街 农工商、麦德隆 东方商厦 奥特莱 苏宁、国美 迪卡侬 上海XX财富中心项目可行性研究

特征3：区域内高端百货商场较少

作为普陀中西部住宅聚集区，本项目周边有真光新村、真如西村、长征新村、梅川新村等大局居民区，区域人口及消费能力都较强，但从商业布局来看，该地区目前仅有百联中环中心拥有包括东方商厦在内的近5.5万㎡百货商场，并不能满足区域内巨大的购物需求。

因此在“真北组团商贸群”的规划中，提出了提升中高端百货的比例的意向，加上百货商场的聚集效应，建议在本项目中引进中高端百货商场，完善休闲购物功能。

特征4：区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺

目前真北地区商业形态多以百货、超市、餐饮为主，其中餐饮娱乐集中在梅川路步行街和百联中环中心内，从调研情况来看，梅川路步行街、百联餐饮街定位属于中低端，如肯德基、必胜客、避风塘、味千拉面、新亚大包、沧浪亭、丰裕生煎等，高端餐饮设施较为缺乏，而随着真如城市副中心、真北组团商贸群的成熟，高端餐饮市场较具潜力。

休闲娱乐设施目前在真北地区同样稀缺，主要集中在百联中环中心内，如世纪环球影城、天行健健身房、加勒比海娱乐城等，建议在本项目中引进SPA、美容、健身、酒吧、KTV等多种休闲娱乐设施。

4.4区域商业消费者定位建议

真北地区作为普陀大型居住聚齐区之一，拥有梅川路餐饮步行街、铜川路水产一条街等著名餐饮街，区域居民餐饮消费能力较强。

真北地区北靠桃浦工业园区、西接曹安专业市场，区域个体工商户、私营业主较多，其休闲娱乐需求较多，而整个普陀中西部休闲娱乐设施稀缺。

因此本项目商业主要消费目标以周边餐饮消费和辐射范围内的休闲娱乐需求为主。

20

上海XX财富中心项目可行性研究

4.3项目商业业态定位建议

本项目拥有超过6万㎡的商业面积，且以餐饮、娱乐功能为主，为区别于百联中环中心的广场式休闲购物，建议采用“STREET MALL”形式打造。

Street Mall即中央休憩式商业街区，是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的零售综合体。本案的商业部分力求塑造成集休闲购物、都市娱乐等功能于一身的个性化休闲娱乐中心，Street Mall更能体现新颖时尚的生活方式，达成中外文化和生活方式的水乳交融。

——商业建筑形态

建议建成2－3层的商业群落，整个商业部分或连接、或分割，形成动线明确、处处有景的旅游消费休闲场所。2－3层的建筑高度有利于保证人流的密度，也利于商铺的出售与经营。

——商业业态配比

建议Street Mall经营业态以餐饮、娱乐、购物为主，混合艺术、文化、旅游、康体等辅助业态。主要业态的面积配比建议如下：

餐饮：娱乐：购物：其他＝4：3：2：1

业态 中餐 餐饮 西餐 酒吧 DISCO 娱乐 KTV 其他 购物 特色店 美容、健其他 身会所 中小型 规模 中小型 中小型 中小型 中型 中型 小型 中小型 说明 周边缺乏此类高档定位的餐饮场所，有知名品牌的支撑，可以提高整个商业的档次和知名度 集中性高品味娱乐场所在区域内尚未形成规模效应 特色商店可以填补区域市场空白，吸引中该段客户 为周边酒店、办公及公寓住客提供高尚配套 21