丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。 收到奖励或补贴款时： 借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000
6.政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等 案例分析7
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定资金专项用途 。 （一）营业税
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。
本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。 （二）企业所得税
本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：
根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
本案例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。
应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。
企业在实际交纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定
扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。
《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，不是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此，不能扣减土地取得成本。
因此，本案例，企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，不能抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 （三）土地增值税
但要注意地方的具体规定：
大连市地税局（大地税函[2008]188号）《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。
青岛市地税局（青地税发[2008]100号）《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。 （四）契税
企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。 （五）会计处理
根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 房地产开发企业（乙方）取得3000万元政府奖励或财政补贴。 收到奖励或补贴款时： 借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000
（二）房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧
1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。
2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。即（一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。 （三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 1.财税〔2004〕134号的相关规定 财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权
而支付的全部经济利益。财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况:
（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 2.国税发〔2009〕31号的相关规定 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 案例分析8
某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。那么，该房地产公司前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少？ [税务分析]
1.企业所得税土地计税成本的确定
假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元，则该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10000万元＋1000万元＋契税＋2500万元”构成。 2.契税的计税依据的确定
根据财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定，该公司以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500万元（10000＋1000＋2500），与企业所得税土地计税成本有差别。 3.税收风险分析及应对策略 （1）税收风险分析 由于拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用1000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时是无法确定的，所以，以13500万元（10000＋1000＋2500）万元作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中完全有可能以11000万元（10000＋1000）计算缴纳契税，结果漏了50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值计算缴纳契税的税收风险。 （2）税收风险应对策略
鉴于以上分析，为减少征纳双方纠纷，建议分两种情况处理。
一是拆迁还建房屋，在实际交付时，另行补缴契税，即先按照11000万元（10000
＋1000）计算缴纳契税，房屋实际交付时，再按照2500万元计算补缴契税。
二是参照财税〔2004〕134号文件的规定，以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。
由于竞价一般以土地基准地价为依据，建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据
某公司在拆迁改造旧城工程项目中，涉及包括划转出让、用途改变、容积率调增等费用支出，对这些费用应该如何处理？是否直接计入开发成本？另外，在办理土地过户手续时，因土地证都在各住户手中，该公司需要收齐后再到国土局办理过户，办理过户涉及缴纳契税，那契税的计税依据如何确定？ 1.费用的处理分析
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。所以，因划转出让、用途改变、容积率调增等内容缴纳的费用，属于取得土地的成本，但不包括被行政处罚的金额。账务处理上，可直接计入开发成本。 2.契税的计税依据分析
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： （1）评估价格。
（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应按支付的成交价格作为契税依据。若价格明显偏低，主管税务机关可核定成交价格
（四）从政府取得土地的土地使用税纳税时间问题 1.法律依据
（1）财税〔2006〕186号的规定 财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
（2）财税〔2008〕152号的规定 财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。
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