2019年房地产行业分析报告

2019年房地产行业分

析报告

2019年7月

目 录

一、高房价源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑 ........................... 10

（一）中国房价快速上涨 .................................................................................... 10 （二）房价的三大影响因素：人口、土地、货币 ............................................ 11

1、长期看人口 ................................................................................................................... 11 2、中期看土地 ................................................................................................................... 12 3、短期看货币 ................................................................................................................... 13

（三）中国家庭面临高储蓄与资产保值工具相对匮乏的矛盾 ........................ 14

1、中国家庭储蓄率过高 ................................................................................................... 14 2、中国缺乏有效的资产保值工具，房地产成为核心资产 ........................................... 15

（四）中国房价上涨主要源自货币超发带来的资产保值焦虑 ........................ 17

1、租售比不支持通过购房实现消费需求 ....................................................................... 17 2、房地产给居民带来财富幻觉增加投资需求 ............................................................... 18 3、货币超发的再分配效应带来资产保值焦虑 ............................................................... 18

二、房地产的拉动效应与挤出效应 .................................................. 20

（一）房地产对居民消费的拉动效应与挤出效应 ............................................ 20

1、房地产影响消费的传导机制 ....................................................................................... 20 （1）财富效应 ............................................................................................................. 20 （2）流动性约束缓解效应 ......................................................................................... 20 （3）信心效应 ............................................................................................................. 21 （4）预算约束效应 ..................................................................................................... 21 （5）替代效应 ............................................................................................................. 21 2、房地产对消费的实际影响 ........................................................................................... 22

（二）房地产对企业投资的拉动效应与挤出效应 ............................................ 25

1、房地产影响企业投资的传导机制 ............................................................................... 25 （1）流动性约束缓解效应 ......................................................................................... 26

（2）替代效应 ............................................................................................................. 26 （3）预算约束效应 ..................................................................................................... 26 （4）流动性约束效应 ................................................................................................. 26 2、房地产对企业投资的实际影响 ................................................................................... 27

（三）高房价不利于中国人口生育率上升 ........................................................ 28 （四）高房价加剧中国经济波动 ........................................................................ 29 （五）高房价不利于中国经济转型升级 ............................................................ 31

三、中国房地产调控屡次让位于稳增长 .......................................... 32

（一）土地出让是地方政府的重要收入来源 .................................................... 32 （二）房地产贷款是银行信贷的重要资产 ........................................................ 34 （三）房地产是中国经济的支柱产业 ................................................................ 35

1、需求端，房地产开发投资对经济增长的贡献率逐渐下降 ....................................... 35 2、生产端，广义房地产对经济增长的贡献率依然较高 ............................................... 37

（四）历史上的房地产调控屡次让位于稳增长 ................................................ 39

四、中国房地产市场未来的发展路径 .............................................. 41

（一）人口结构表明中国房地产需求已经越过拐点 ........................................ 41 （二）城镇化和区域经济一体化使得房地产市场分化发展 ............................ 42 （三）房住不炒的国际经验 ................................................................................ 43

1、新加坡模式 ................................................................................................................... 43 2、德国模式 ....................................................................................................................... 45

（四）香港房地产调控的经验教训 .................................................................... 46 （五）中国房地产市场的发展方向 .................................................................... 47

1、中国房地产市场发展的目标 ....................................................................................... 47 2、中国房地产市场的发展路径 ....................................................................................... 47