低价地租

土地利用规划的理论一、地租和地价理论二、土地区位理论三、生态经济协调理论四、人地协调理论五、系统科学理论一、地租地价理论（一）理论核心地租的原意有报酬或收入的意思。是一个历史范畴，是随着有组织的土地利用和土地所有权的出现而产生的。马克思地租理论基于劳动价值观地租是土地所有权在经济上的实现，地租有不同的类型，即级差地租、绝对地租和垄断地租。提出了土地价格是虚幻形式的价格，是没有价值的价格。土地价格是地租的资本化。（二）对规划的理论指导意义在合理组织土地利用中应遵循地租理论努力获取最大的地租收入。在地租地价理论的指导下，把位于和接近城市中心区的土地规划用作高价用地如商业用地，居住用地等，把其他类型用地如工业用地，行政办公用地规划于远离城市中心的地段上。对于农用地也类似。从另一角度而言，土地利用规划条件是影响土地价格形成的重要因素。提高土地肥力和改善土地质量状况修筑交通运输网络追加活劳动和物化劳动的投入，实行土地集约化经营这些必将导致土地级差地租形成条件的变化。这就是常说的”规划即地价

论地租地价对城市土地利用的调节作用戚名琛（中国土地勘测规划院）１城市

土地国有化与地租地价土地归属与士地利用，历来是人类社会土地问题的两大主题。土地归属状况如何，或促进或反向束缚土地利用。为了杜绝极珍稀的城市土地私人垄断必然出现的囤积居奇、漫天要价，从而阻碍实际开发利用的弊端，世界上早已出现城市土地公有或国有的主张。到了城市迅猛发展的２０世纪，这种呼声更为强烈。１９６４年联合国举办的新城建设与发展研讨会强调，“新城的土地所有权，坚持公有是非常重要的。除非万不得已时，决不应放弃公有之理想”①。１９７６年联合国人类居住问题研讨会发表的《居住报告》强调，“土地…不应被当作一般资产对待，它不应由个人控制，不应屈从于市场压力和市场的无效率，土地使用的方式应由社区的长远利益决定”②。在私有制社会，实现城市土地国有化自然是可想而不可即的。近几十年中，唯一付诸实施的城市，是澳大利亚首都堪培拉，于１９８０年将本辖区土地全部收归国有③。很明显，我国城市土地国有化，是社会主义现代化进程中一大成就，必须充分肯定。它不仅仅是手段，同时也是目的。但是，又存在一个无可讳言的矛盾

众所周知,土地是人类赖以存在和发展的基本要素。土地资源就其自然形态本身,并不具有价值。但在商品经济条件下,土地经过开发或改良(土壤),凝结了人类的活劳动和物化劳动,土地便具有价值,受商品价值规律支配。土地是经济发展的重要生产要素,地租则是调节土地使用的重要经济杠杆。在社会主义市场经济条件下,地租作为土地所有权的实现形式是客观存在的,它构建在马克思科学的地租理论体系上,是马克思地租理论的科学延伸。深入探讨和分析社会主义条件下的地租,对于建立和完善土地市场及土地的合理利用,具有重要的理论和现实意义。地租地价是土地经济价值的表现和实现形式,是判断土地合理利用和有效利用的重要指标,也是调整土地收益的重要因素。认识地租地价,掌握地租地价的变动规律,是引导土地集约利用的标志,是制定土地政策的依据。一、地租与地价及其关系1.地租的概念传统理论认为,地租是直接生产者在农业或其他产业中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。也就是说,是剩余产品价值的分配。对于土地所有者来说,地租是出售一定时期的土地使用权所收取的价格,其经济实质是土地所有权在经济上的实现形式。在我国,国有土地 [1] 陈成.地价对城市土地利用的影响研究——以南京市为例[D].南京农业大学, 陈福军 我国城市土地宏观级差效益浅析 [期刊论文] -中国土地科学2002(2) 崔功豪 城市地理学

地租是土地所有者凭借土地所有权所获得的不劳而获的收益。根据马克思的地租理论，一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物，它是以土地所有权的存在为前提的。马克思根据其产生的原因和条件，提出级差地租、绝对地租和垄断地租三种形态。在合理组织土地利用中应遵循地租理论努力获得最大的地租收入。所谓级差地租，就是利用较好生产条件土地的超额利润。级差地租Ⅰ是由于土地的肥沃程度和土地位置的不同而产生的。级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率

差别而形成的。

马克思在批评地继承古典政治经济学的地价理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地价理论，指出土地价格是虚幻形式的价格，称土地价格为“虚幻的价格”，没有价值的物品可以有价格，土地价格是没有价值的价格。马克思把土地分为土地物质和土地资本，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”，“土地价格是地租的资本化即土地价格=地租/利息率。” 为了获得土地利用的最大经济效益，合理配置土地资源，必须应用经济杠杆对其加以调节和控制。地租和地价理论对于土地资源的综合评价和合理开发利用，制定土地利用政策具有重要的指导作用。通过合理组织土地利用，不断提高土地肥力和改善土地质量状况，修筑交通运输网络，改变土地的经济地理位置和交通运输条件，追加物化劳动和活劳动的投入，实行土地集约化经营，必将导致土地级差地租地租条件的变化。这就是常说的“规划即地价”，规划是影响地价的重要因素，应根据地价的空间分布规律合理规划（配置）各业用地。 在地租及地价理论的指导下，根据土地用途和地租之间的关系，应把位于和接近城市中心区的土地规划用作高价用地和商业用地、居住用地等。把其他类型用地如工业用地、行政办公用地规划于远离城市中心的地段上。对于农用地而言，应把集约经营用地如果品、蔬菜等产品生产用地规划在城市近郊区，而将粗放经营用地如大田作物生产用地等规划在远离城市的地段上。从另一角度而言，土地利用规划条件是影响土地价格形成的重要因素。土地使用种类与地价高低有密切的关系，通常商业用地的地价最高，农业用地的地价最低。另外不同土地用途对土地利用的条件要求不一样，在土地条件一定的情况下，规定土地用途对土地价格有着重大影响，就某一块土地而言，规定用途会降低地价，而从总体上看由于有利于土地的协调利用而具有提高地价的作用。但如果规定用途不妥，缺乏科学的依据，既降低单块土地的价格，也会降低整个土地利用效率而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现尤为显著。在城市郊区由于城市发展而使郊区某些适宜土地作为城市用地，但由于政府规定只能维持农业用途，地价必然很低，一旦政府准许改变用途，地价则会成倍上涨。 地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于所有权性质的不同，地租的性质、

内容和形式也不同，体现着不同的生产关系。

在封建制度下，地租则反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租表现为三种形式：劳役地租(即地主直接占有农奴的剩余劳动)、实物地租(由农奴将剩余生产物以实物形态缴予地主)和货币地租(农民将生产物出售，以货币形态将大部分所得缴予地主)。资本主义地租是从封建地租中产生的，它以货

币地租为主要形式。

资本主义地租所反映的是土地所有者(地主)和产业资本家共同剥削工人的经济关系。 社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配

关系；同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。