道、门厅、设备机房等。 （二）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。 （三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。 （四）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。 （五）专业装修工程质量监理与装修管理。 （六）公用绿地、花木的绿化养护与管理。 （七）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。 （八）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的管理。 （九）安全监控和巡视等保安工作。如有需要，对本物业实行二十四小时封闭式安全管理，确保安全（不含人身、财产的保险保管责任）。 （十）建立及管理物业资料、档案，包括工程建设、竣工、房屋改动、装修及住户资料等。 （十一）社区娱乐活动的开展和社区文化建设。 （十二）客户服务、会所经营的策划。 （十三）接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。 （十四）业主委员会的成立与运作。 （十五）协助管理商进行物业费用和服务费用的制定和收取。 （十六）理礼共用、德法并行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。 （十七）法规和政策规定物业管理公司管理的其他事项。 二、顾问工作内容 （一）前期介入阶段 ? 合作期限：由签约之日起至**别墅一期入伙之日前三个月。 ? 工作内容概述： 第一节 初步诊断期
服务期限：**别墅投资分析和概念设计阶段 服务方式：顾问团定期赴现场 通过对项目规划草案、可行性研究报告、概念设计方案、设计指导书等的研究、分析和对项目进行现场考察，从物业管理专业的角度对项目的基础资料、配套分析、客户群体分析、成本分析、概念设计等作出物业管理初步诊断。 1、 根据项目规划草案等基础资料中周边商业物业和消费水平、消费习惯等因素进行调研和分析，确定“独特主题”以突出物业形象。 2、 据项目设计理念、档次定位，制订物业管理宣传策划方案，提炼卖点； 3、 物业管理企业VI设计，包括各种标识、人员服装等； 4、 根据地方物业管理法规、政策及**物业长期以来的物业管理经验，对管理公司的组建模式、岗位设置、人员配备等提出初步建议； 5、 管理企业的各类员工的任职条件和素质要求提出初步建议； 6、 物业管理成本、收益的初步测算； 7、 对物业管理公司各级各类员工的任职条件和素质要求等提出初步意见； 8、 检验项目规划设计中的物业管理元素是否适度； 9、 通过市场调研了解区域居民、流动消费等数字进行分析，对项目开发模式从物业管理角度是否科学合理； 10、社区规划的细节是否充分考虑用户需求和管理便利； 11、道路网络系统的设计是否符合安全、消防、便利等的要求； 12、景观设计中的人性化和成本因素； 13、建筑设计中是否考虑今后物业管理及成本的因素； 14、户型设计中的人性化细节； 15、配套设施的功能规划是否考虑周到、适当； 16、营销策略的物业管理诊断与分析； 17、其他项目基础资料中包含内容的物业管理专业初步建议及整改方案。 第二节 前期策划期
服务期限：**别墅一期规划方案阶段和初步设计阶段 服务方式：顾问团定期赴现场
通过对项目的总体规划、单体方案和初步设计方案的研究及现场考察，从物业管理角度对各种设施设备、材料设计、功能规划等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。 1、建筑设计（如地下、地面、裙房、标准层、屋面），是否满足物业管理需求； 2、门窗、楼梯、走廊等的设计是否充分考虑业主的心理及和生活需求； 3、设备机房的环境、通风是否满足要求； 4、管理用房的位置、大小、分配、装修标准、布局等的专业建议； 5、室外空调机位置、尺寸的确定，冷凝水的排放处理问题； 6、垃圾房的建造位置、空间、价格等的专业建议； 7、在不增加投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置环保设施（如感应式开关、自闭式水喉、分尖垃圾箱等）提出专业建议； 8、 消防设施的设计、布局、产品、材质等方面的专业建议； 9、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中的缺陷提出纠正及修改建议； 10、 根据气候特点、业主群体的特点及业主居家生活的要求，审查园林和植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植被，使其既美观又方便长期养护； 11、 根据建筑材料的选用情况，提供清洁标准和程序的初步建议； 12、 对建筑外墙的选材、设计和清洗保养提出专业意见； 13、 对商业的规模、结构、经营模式、装修、格局、器材选配等进一步提出细致的专业建议； 14、 公共部分装修材料选用的专业建议； 15、 物业周边围栏、岗亭等的位置、规格及标准等；
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