何为运作，运作就是从客户进门（售楼部）开始到客户走出售楼部这个过程的好坏直接影响懂啊客户的购买决定。我们把运作过程分为九大步骤：
（1）开场白 （2）推介沙盘 （3）收集客户资料 （4）推介户型 （5）指点江山 （6）再次收集客户资料 （7）价格测算 （8）具体问题具体分析 （9）临门一脚落地
从客户进入售楼部开始，第一步开场白就是让客户认识自己，也使自己认识客户。因为销售房子不像卖衣服。需要与客户交流，因此开场白应注重和是赞美客户，让客户里对销售人员产生好感，再赞美可以减少客户的排斥心理，再赞美可以缩短彼此之间的距离(也称拉关系),如客户较年轻刘女士这么上轻就买房子了真令人羡慕。是自己做生意的吧！或客户认为我们这边的户型较好又可以这样说：“刘女士您真有眼光，别人没看出来的您却看出来了”，整个赞美过程要真诚，发自内心但也不要光赞美让客户反感。
您好！我姓邹先生可以叫我小邹，请问先生您贵姓，能赐我一张名片吗？李总这么年轻就当上一家公司的总经理真是不简单，您来这之前一定看过很多的房子吧！相信您今天看过我们的房子后一定会给您一个预想不到的惊喜，看好了就定一套。第一步要热情有底气，有礼貌开场白完了之后就是介绍沙盘，让客户对我们的房子有一个从小到大、从外到里 、从局部到整体配套设施及售后服务有一个详细的了解更深入的让他们知道住这里能为他带来什么
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好处，包括生活、交通、安全的服务等等。每个销售人员要满怀激情，站在客户的立场为客户着想。如：介绍周边环境时可以这样说：“李总我们这里交通方便距离南城门8分钟左右就到了，您住在这里无论是生活还是购物都相当方便。
您现在住在哪呢？时代广场，那是一个很不错的小区，那你为什么要换房呢？换一个大一点的地方。是啊！李总，以前是创业的时候只要能住就可以了，而您现在已经功成名就了当然要选择一个高档住宅区，这样才适合您的身份我们这边的大平层为您提供了。
第二步就是收集资料，就是里了解客户
主要是知道客户收入情况、经济承受能力、准备花多少钱购房。
如：月收入2000元的客户您给他推荐50-60万的房子这个客户就死了其次是了解资金来源是亲人馈赠还是正常收入还是灰色收入。
比如：我有一个客户是做教师的收入一般穿着也很普通但是口气却很大经过了解他有远方亲戚在美国属于亲戚馈赠，还要了解客户的购买面积知道了客户的经济实力，有了他的要求就可以为推户型做准备了。如果要求小面积我们还可以为客户洗脑，让客户买一个一步到位的房子可以这样说：“我们小的时候，住的是砖瓦房只要不漏水我们就认为他很结实，有住的地方就不错了八十年代有所改变，注重户型设计，但功能要求不多没有卫生间人们住得很开心。
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90年代对住房的要求有更高的功能比如双卫生间功能分区等由此可见随着人们生活水平的提高人们对住的要求越来越高由过去单一的能够遮风挡雨转变成今天要住的好、住的舒适讲品牌上档次同时还考虑房子是否具备6个功能分区起居室、餐饮区、读书区、储物室、化妆室（衣柜间）、洁物室（厨房、卫生间）
第三步推荐户型
对客户进行了沙盘介绍，了解了他的实力后，我们就可以给客户定位紧接着介绍客户需要的户型按一定的顺序加以一定的包装和客户联系在一起如：这是您家的客厅让客户了解房子的面积房子的特点、外形（大厅大厨）、栋间分析、洁污分析、干湿分析让客户对未来的生活有一个假想的空间，给客户造梦。
第四步指点江山
介绍了户型据说看样板房途中让客户走在前面沿途看到什么讲什么从小到大、从大环境到交通到生活配套。
注意：看样板间千万别讲三板斧，看完了样板间无论如何让客户回到售楼不先收集客户资料喜欢住几楼、对房子的一些简单评价等客户讲完后再次强调我们的户型卖点和区域配套给客户灌输好房子不愁卖的道理推楼层的先要了解每套的价格给客户讲销控表给客户营造一种紧迫感的氛围 推销的步骤就是先给客户推楼层，推完楼层就给客户算价格——房号——价格——面积之后给客户分析付款，按揭分析完了以后就可以逼定这时候客户提出问题就可以砍三板斧其次具体问题具体分析，再逼定坚持到底。
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第五步算价逼定
逼定是客户在时对房子感兴趣时，我们促使他行动，而他找出很多理由逃避我们对客户进行说服，或是他下定的一种方法逼定是一轮又一轮的反复努力，介绍户型推荐户型以后都要试探性的逼定“那我们就们就把它定下来‘，说这句话时要看客户的反应。比如：我考虑一下，这时候对无形产品包装的介绍进行三板斧逼定。
第一板斧回报高
给客户洗脑买房增值保值激发客户的购买欲望，买好地段高素质的房子是现金很流行的投资理财方式
第二板斧入市良机
什么是买房的最佳良机？那就是现在，现在的房地产市场已经处在一个触地阶段至于后面的怎么砍
第三板斧同楼宇价格对比
劝定方法：（1）先生没问题，我们现在就把它定下来。 （2）先生，犹豫不绝是人的天性但在我们这里肯定是错的，没问题现在就把它定下来。
（3）先生，现在您不定下来相信您跑遍曲靖所有的房子后肯定还会回来的那时这套房子肯定没有了，现在把它定下来在出去看后也不迟啊！是不是
（4）先生，您今天不签我不会勉强您，但您听我说这么便宜的价格，这么好的户型，这么好的环境您不可能找到第二家
（5）先生，今天带了多少钱？“不多”，那不要紧我们先把房
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