**** **** ** ** * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ： ： *名 级 年* 姓 业 * 专 * * * * * * * * ： ： * 号 系 * 学 * * **** **** **** **** **** **** **** **** **** **** **** 西安高新科技职业学院 2018-2019学年第一学期期末考试 《审计》课程（B） 考试方式： 开卷 （开卷、闭卷） 命题人： 郑太岳 专业班级： 物业管理1801班 审定人： 题号 一 二 三 四 五 六 总分 总得分 题分 40 得分 ………………………………………………………………………………………………… 一、单项选择题（每小题2 分，共40分） 得分 1. 下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。 A.周围环境 B.建筑物空间布局 C.建筑结构 D.土地开发程度 2.现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ ）。 A ．不能确定 B ．丙 C ．乙 D ．甲 3. 某房地产在2014年3月的价格为7200元/平方米，已知类似房地产在2014年3月至9月的格指数分别为:99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数)该房地产2014年9月的价格为（ ）元/平方米 。 A ．10098 B .8536 C ．8485 D ．10038 4. 在评估投资价值时，折现率是（ ）。 A.社会一般的收益率 B.投资者要求的最低收益率 C.投资者要求的满意收益率 D.收益法中的资本化率 5. 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为（ ）万元。 A.318.68 B.457.63 C.1146.81 D.789.68 《 》课程 卷 第 1 页 共 3 页 6. 采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念适用合理的是（ ）。 A . 已使用年限、预期经济寿命、残值率 有效年龄、耐用年龄、残值率 已使用年限、耐用年龄、残值率 有效年龄、预期经济寿命、残值率 7. 估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为( )。 A.2.00% B.2.50% C.2.13% D.2.22% 8.某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。 A.11 B.13 C.10 D.14 9. 某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。 A.489.99 B.800.00 C. 495.53 D. 695.53 10. 通过房租求取房地产净收益，不应扣除（ ）。 A.空置损失 B.房产税 C.房屋保险费 D.房屋折旧费 二、多项选择题（每小题5 分，共20分） 得分 1. 下列房地产中，通常适用比较法估价的有( )。 A.标准厂房 B.行政办公楼 C.再见工程 D.高档公寓 2. 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括( )。 A.直接资本化法 B.基于营业收入预算 C.基于租赁收入的预算 D.收益乘数法 3. 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值,是因为（ ）不同。 A.运营费用 B.风险偏好 C.纳税状况 D.开发成本 4. 影响高层建筑物价格的独特因素有（ ）。 A.舒适性 B.景观效果 C.可及性 D.安全性 三、判断题（每小题4 分，共20分） 《 》课程 卷 第 2 页 共 3 页 得分 1. 实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（ ） 2. 比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ） 3. 收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。（ ） 4. 运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（ ） 5. 成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格。（ ） 四、简答题（每小题10分，共20分） 得分 2.比较法估价的操作步骤。 1.简述房地产估价的原则。 《 》课程 卷 第 3 页 共 3 页
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