上半年盐城房地产市场总结

2012年上半年盐城房地产市场总结 预测报告

从今年上半年盐城各区域的商品房成交量来看，住宅类的成交量上并没有较大的增长或是跌落幅度，从整体上看成交情况还是趋于稳定的。3、4月份成交量较前年初有所增长，到了5、6月份有所下滑，7月份至目前为止，成交量又有所回升。

从成交的客群来看，基本是以刚需为主，学区房仍是最为紧俏的。从区域来看，以城南、盐渎版块销售势头最好，其次是城东、城中版块，城西、城北最为滞后。

从目前来看，对盐城的房产市场起着决定的因素主要有以下几个方面：

? 政府规划

从目前规划上来看，政府正大力着手建立城南住宅，按照规划，城南新区的居住用地占总用地的32.6%，未来的城南新区将成为一个拥有100多万人口的新城区。

其次城东也是政府在2012年方展的一个新方向，目前，城东的住宅改造上，也取得了突破性的成果，政府也将着力打造一个新城东形象，这对城江的房产市场来讲，也是一个新的机遇。

? 保章房政策

2012年，盐城市新增各类保障性住房4万多套、合计面各约380

万平方米，人均住房面积约18平方米。较2011年，盐城市保障房申请门槛再次降低，标准由去年的1.2万元人均收入提高到1.37万元。截止目前，盐城市区的廉租房也已达到2924户。

从这些数据来看，盐城未来两年内，保障房的数量应该还会有所增加，所以这也将会在一定程度上影响商品住宅市场的成交量。

? 经济环境

今年以来，受全球经济发展缓慢等诸多因素影响，盐城居民消费价格出现了较大幅度的下降，同比价格指数呈现负增长，1-6月份盐城各月居民消费价格指数（CPI）同比降幅分别为0.1%、1.4%、1.7%、2.8%、2.5%和3.5%，上半年盐城居民消费价格指数（CPI）为98%，同比下降2%。

CPI的回落显示着城市居民消费水平及能力的下降，但由于国家宏观调控对盐城这样的三四线城市影响并不大，所以盐城居民在居住消费上的水平并没有多大影响。

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商品房市场情况

交易区域：从房产交易中心对盐城2012年上半年交易量统计结果上看，销售量仍以城南市场为首，河东区域紧随其后。比例如下图：

价格：在价格方面，盐城楼市成交均价最高的是城南片区，为5529元/平方米；紧随其后的是城中片区，为5500元/平方米；城西以5123元/平方米，位居第三。

推盘方式：从目前成交量看，品牌楼盘是占据盐城房产市场的主力，如恒大、钱江，绿地，中南，橡树湾等。这些楼盘在盐城居民心目中已有一定的影响效应。

因此品牌楼盘在成交上是有一定优势的，一来是因为其位置优势，二来这些楼盘在推出的价格上也基本上在居民可接受的范围之内。其在推盘方式上也仍是针对刚需客群。除加强品牌宣传外，也略打了些价格战。

相对大盘而言，一些小盘则大多走低端路线，尽量避免与其正面竞争，一是以价格为主，主打广告语：“您能买得起的学区房”“我

不要住房奴，我要付得起的总价”诸如此类等等。

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消费客群

目前住宅类市场的主要客群可大致分三类：一是刚需客群，比如买房结婚的年轻人，这些客群相对年轻，积蓄及收入有限，所以，中小型户型在他们的考虑范围之内，其次，他们更注重住宅的环境、交通及价格。二是中年客群，他们主要为孩子买房 ，好的学区房在他们首选范围之列，其实是居住舒适度与交通，价格已在最后的考虑这列。三是乡镇入市客群，这些客群大多由于乡镇的一些改革或是自身的发展需要，准备在市区或是其周边购置住所，这些客群在选房时，价格便是首要考虑因素，其次是交通和舒适度。

SOWT分析

综上所述，根据我们楼盘所在区域及其周边市场及设施情况分析，在营销上，我们所要考虑的，将是以下几点： 优势（S）：

目前，城东的配套、交通、市政设施也日趋完善，并且在市民心目中也有一定的认可度。大家对城东的发展都有着很大的信心，并且从政府规划上看，城东的发展也的确值得大家的期待。

目前，城南的住宅推出量也逐渐呈饱和状态，一些有瞻远性目光的市民及一些投资客也将目光苗准了城东市场。这对城东楼盘来说，也是一个好的势头。

城东现正大力建设居住配套设施，如医院、学校、市场等。使成新城东建设越具规模，其有建设上正日赶城南。

劣势（W）：

城东虽然没有停止前行的脚步，但距城南、城中还有一段差距，周边设施的建设也仍需要一段不短的时间，因此，一些准备入手购买的客群还是仍偏向于城南或是城中，尤其是一些有资金上有一定实力的购买者，他仍会首先考虑配套相对成熟的区域。

机遇（O）：

政府对城东发展的规划已摆在眼前，它需要的只是时间，并且它的发展没有任何阻碍，这一点是毋庸置疑的。

城东的入住率也越来越高，除一些本土及乡镇安置户以外，也有一些年轻的刚需客群。入住率地提高也很容易带动周边市场的发展，而市场的发展也会吸引大量的投资者及其他客群，这样便形成了一个对城东房产市场极为有利的良性循环。

威胁（T）：

随着新城东的发展，一些大型的品牌开发商也苗准了这一市场，开始着手入进军城东市场，如绿地、恒大等，这在一定程度上加剧城东市场的竞争。

目前在城东的住宅类开发上，也也入驻了不少开发项目，这也使得城东的住宅类商品房造成了供应量增大，如何让我们的项目在众多楼盘中脱颖而出是比较大的关键因素。

从今年上半年盐城各区域的商品房成交量来看，住宅类的成交量上并没有较大的增长或是跌落胖埋秀偶孩酗翁嗣色要析

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