2008年金融危机下的海南房地产市场分析报告 

2008 年金融危机下的海南房地产市场分析报告

一、 2008年海南经济和社会发展情况 （一）、综合经济数据分析（截止第三季度）

2008 年前三季度海南主要经济数据表

项目 金额 （亿元） 同比增长率（％）

GDP 1062.75 10.3

国定资产投资 466.61 47.7 房地产开发投资 129.97 60.3 财政收入 251.61 47.5

城镇居民人均可支配收入 9589 6.8 农民纯收入 3653 6 居民储蓄存款 1035.42 17.8 社会消费品零售总额 321.45 15.3

依上表来看，海南 2008年前三季度的经济运行情况依然良好。 GDP 增长率略高 于全国平均水平； 2007 年前三季度固定资产投资 315.89 亿元，今年同比增速较 大；其中房地产开发投资额增长幅度最大，今年前两季度房地产开发投资额为 83.68亿元，环比增速稳定。 自2008年初美国次贷危机以来， 全球经济面临着调 整，这场全球性的金融风暴对我国首当其冲的是出口外贸企业， 而从海南的 GDP 产值比重来看， 服务业成为支撑经济较快增长的主导产业， 前三季度， 服务业完 成增加值 431.67 亿元，比上年同期增长

13.6%，对经济增长贡献率达 55.1%，前 三季度，全省共接待旅游过夜人数 1454.27 万

人次，比上年同期增长 10.1%；旅

游收入 135.99 亿元，增长 9.0%；旅游饭店客房开房率 57.2%，但接待国外游客 数量下降，总体来说已经趋缓。

（二）、金融危机对海南经济的影响

2008年 9 月份以后，随着雷曼兄弟破产和美林被收购，全球金融危机由此加重， 结合省

内形势，本土的项目建设、工业经济、房地产市场、进出口贸易等方面的 负面影响已经开始显现， 这使得一些大项目的进度可能放缓， 实现经济增长预期 目标的难度加大。

1、金融危机给海南金融运行带来的影响主要表现在信贷投放减少。

9月份，全省金融机构存款仅新增 3.92 亿元，全省金融机构贷款总额有所下降， 单月贷款

新增明显减少，分别比前 3 个月减少 20.74 亿元、 22.42 亿元和 48.78 亿元。虽然中资银行对美债 （证 ）券投资数额不大，但毕竟还是有所投资且损失风 险不断增大。 如果银行的损失影响到自身流动性波及信贷投放能力的话， 将影响 其在海南分支机构的信贷投放额度，一些大项目的推进速度可能放慢。

2、海南利用外资下降。

近 3 个月来，海南实际利用外资同比下降幅度较大，分别比上年同期下降 46.8%.22.7%和

20.3%。虽然海南实际利用外资整体上占全省投资资金总额比例 较小对海南经济运行影响

不大，但利用外资是发展中国家和地区市县起飞的关 键，利用外资的持续下降不利于海南经济持续快速发展。

3、在旅游市场和出口市场上 第三季度海南接待外国游客下降明显， 出口形势不容乐观。

今年海南整体接待外

国游客下降，尤其是第三季度接待外国游客下降明显。今年 金融危机等相关因素影响，海南接待外国人同比下降

1—9 月份，受国际

11.26%。其中接待亚洲入

境游客 （ 港澳台除外 ）累计同比下降 13.01%，接待欧洲入境游客累计同比下降

3.92%，接待美洲入境游客累计同比下降 17.76%。美国、欧盟、东盟、日本、香 港均受

目前美国金融危机的影响较大， 市场疲软， 消费需求下降， 将导致海南外 部需求下降，有机化学品、服装、塑料及制品、木材及木制品等出口增速明显减 缓。

4、重点工业项目投资放缓。

1-9 月，列入省工信局跟踪的 24 个重点工业项目 （不包括 12 个预备项目 ）共完成 投

资 44 亿元，仅占年度投资计划 107亿元的 41%。其中，竣工项目完成情况比 较好，

10个项目中有 7 个已竣工，完成年度投资计划的 92%;5 个续建项目仅完 成年度计划的 40%;9个新开工项目中只有 4 个开工，完成年度计划的 9%。 5、部分行业生产经营十分困难。

受原材料价格大幅上涨导致企业成本上升， 以及市场竞争激烈引发产品价格下降 的双重影响，一是汽车行业， 1-9 月完成产量 68099 辆，同比下降 23.6%;完成增 加值 4.5亿元，同比减少 6.5 亿元，下降 59.3%，是造成海口市工业负增长的主 要因素，影响全省规模以上工业增速 3.4个百分点。二是煤电行业 1-9 月完成发 电量 54.7 亿度，同比增长

8%;完成工业增加值 -0.97 亿元，同比减少 5.4 亿元， 影响规模以上工业增速 2.8 个百分

点。

从以上宏观经济数据和产业发展情况来看， 海南的经济发展也很难在本次金融危 机中独善其身。 但整体的宏观经济面还是稳定的， 至于本次全球性的金融危机是 否会加重， 是否会演变为一场严重的经济危机， 从而破坏现有的经济面， 我们认 为主要要关注旅游和房

地产两大产业的动态发展， 进入第四季度， 海南旅游和房 地产市场都进入旺季， 从目前的市场情况来看仍然平静， 春节前后的市场变化更 能体现出海南整体经济的实际抗风险能力。

因此，我们认为本次金融危机海南经济也已经受到较大影响， 但在海南的实体经 济所占比重不高的情况下， 经济的发展趋势受需求主体的影响更大， 而需求主体 的变化将是短期的， 在扩大内需等利好政策的推动下， 我们继续看好海南经济的 发展。

二、 2008年货币政策回顾 调整时间 调整内容 趋向

11月 26日 从 2008年 11月 27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利

率各 1.08 个百分点，同时下调中央银行再贷款、再贴现等利率。 下调

10月 29日 从 2008年10月 30日起，一年期存款基准利率由现行的 3.87%下调 至 3.60% ，下调 0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的

6.93% 下调至

6.66%，下调 0.27 个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房 公积金贷

款利率保持不变。 下调

10月8日 从 2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百 分点。

从 2008年 10月 15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个

百分点。 下调 9月 15日 从 2008年 9月 16日起，下调一年期人民币贷款基准利率 0.27个百分 点。从2008年 9月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调 1个百分 点。 下调

6月 7日 从6月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。

从 6 月 15 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 上调 5月 12日 从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率

0.5个百分

点。 上调

4月16日从4月2 5日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率

点。 上调

0.5个百分

3月 18日 从3月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 上调 1月 16日 从1月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 上调

从上表可以看出， 2008 年上半年为紧缩银根时期，下半年为连续降息放松银根 时期，上半年连续上调了 6次人民币存款准备金率， 累计上调了 3 个百分点。在 2007年，央行连续 6次上调了人民币存贷款基准利率， 其中存款利率上调了 1.62 个百分点，贷款利率上调了 1.44个百分点。 2008年下半年在三个月内连续 4次 下调了人民币存贷款基准利率各 1.89 个百分点，经过这四次的连续调整，目前 现行利率已经是 2006水平。今年 1

0月份国家出台了居民首次置业按揭首付款最

低按两成，并规定了减免其它税费的政策，海南省在 11 月份也按照中央要求出

台了房地产调控政策， 但除了减免税费外， 并无居民首次置业按揭首付两成的政 策，各大银行也没有执行相关政策

三、海南房地产市场分析

（一）、运行总体特征 海南的房地产市场取向是由需求决定的， 那么价格就要受到市场总体消费水平的 严格限制，这种消费性的“第二居所”需求就会受到 GDP、消费主体可支配性

资金、传统的消费理念等因素的影响。 受全球性金融危机的影响， 海南房产消费 主体的可支配性资金减少， 购房观望心态加重， 致使海南的房地产市场未能独善 其身。金融危