关于印发《太仓市物业服务收费管理实施细则》的通知
各镇人民政府，太仓港经济开发区港区、新区管委会，市各委、办、局、台、中心、行、公司，各市属企业，部省驻太单位，健雄学院：
为规范我市物业服务收费行为，现将《太仓市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。 二○○六年十二月三十一日 主题词：物业管理 工作 通知
抄送：市委各部、委、办、局、校，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，各群团组织。
太仓市人民政府办公室 2006年12月31日印发 共印35份 太仓市物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》，省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》,苏州市人民政府《苏州市物业服务收费管理实施办法》和《苏州市机动车停放服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费价格通过市场竞争形成。
第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市物业服务收费政策的实施和监督管理工作。 第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。 第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
高档住宅（含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等）及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件一，具体执行标准可上、下浮动20%。住宅物业管理服务标准可以参照省质量技术监督局发布的标准执行。 对未实施等级收费的物业，要按照物业管理规范要求，逐步实施等级服务收费。
对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业管理企业协商确定。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在房屋销售前报经价格主管部门核准。
对开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的管理。以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准，中标的物业管理企业应在签订《前期物业管理委托合同》后十天内将中标价格报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在价格主管部门
公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在《前期物业管理服务协议》中约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。 第十四条 物业管理公共服务费用构成因素为：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护保养费用； (三)物业管理区域清洁卫生费用； (四)物业管理区域绿化养护费用； (五)物业管理区域秩序维护费用； (六)物业管理企业办公费用； (七)物业管理企业固定资产折旧费用；
(八)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
(九)经业主大会同意的其他费用； (十)合理利润（普通住宅不超过8%）； (十一)法定税费。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。
物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算，车库不收取公共服务费（改变用途的除外），阁楼按规定标准的70%收取公共服务费；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位与物业管理企业在不低于规定标准70%的范围内约定。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第十七条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应按规定标准降低15%-30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十八条 经业主或业主委员会委托实施专人管理的住宅小区（含商住楼）机动车停车服务收费（不含经营者具有完全产权、或受产权单位委托经营的停车场地），区别不同情况按照价格主管部门制定的政府指导价执行，并对停车服务收入的使用作出明确界定。业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安全通畅条件下占用小区公共设施或场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定，具体收费标准见附件二。非机动车（包括摩托车）停放服务收费，按低于社会停车收费标准的原则，参照《太仓市车辆停放收费管理规定》，由业主或业主委员会与物业管理企业商定。
太仓市物业服务收费管理实施细则(征求意见稿)
关于《太仓市物业服务收费管理实施细则》
征求意见的公告
《太仓市物业服务收费管理实施细则》是为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施办法》和《苏州市机动车停放服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际制定的市政府规范性文件。根据《江苏省规范性文件制定和备案规定》等规定的有关要求，现将该《细则》征求意见稿全文公布，广泛征求社会各界意见。各界人士如对修改意见和建议，请于1月20日前反馈至市政府法制办（地址：市行政中心1号楼3楼，邮编：215400；传真：；电子信箱：）。 附：《太仓市物业服务收费管理实施细则》（征求意见稿）
太仓市政府法制办公室 二〇一一年一月十四日
太仓市物业服务收费管理实施细则
（征求意见稿）
第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施办法》和《苏州市机动车停放服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定以下实施细则。
第二条本实施细则适用于本市行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
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