防洪基金；土地变更登记费；其它费用及间接费用。
（3）、依法收回土地成本包括：勘查测量费；规划设计费；拆迁还建费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。
2、土地开发成本是指对收购、征用、收回的土地进行开发平整过程中发生的各项成本费用。包括：可行性研究费用；规划设计费；勘查测量费；土地开发招标标底审查费；七通一平费用；树木砍伐赔偿费；占用绿地补偿费；道路挖掘赔偿费；宗地外基础设施建设费；其它费用及间接费用。
3、土地储备成本是指对储备的土地进行管理而发生的各项费用，包括临时建筑建设费；储备期间现场管理费；其它费用及间接费用。
4、土地供应费用是指把储备的宗地通过招标、拍卖、协议、挂牌方式进行出让过程中发生的各项支出，包括：文件编制印刷费，公告费，公证费，拍卖会费用，委托拍卖佣金等。
本项目收购土地全部为国有、集体土地，其出让成本主要为收购成本、储备成本和供应费，其中收购成本包括：拆迁补偿费、拆迁管理费、拆迁委托费、土地变更费、土地测绘费、土地评估费和其它费用。
土地收储价格的确定 9.3.1 收储价格确定依据 1、**省相关规定；
2、**市汽车产业开发区以往类似土地价格；
3、**市相应类别土地收储价格。 9.3.2土地价格
本项目土地补偿费确定为90元/m,地上建筑物、附着物补偿费和青苗补偿费确定为40元/m。综合考虑，本项目土地费用单价为130元/m，土地总费用为万元。
投资估算说明
1、本项目土建工程为道路、给排水等工程。 2、项目建设期为2006年12月～2007年10月。 编制基数 1、建筑工程费
根据《**省建筑工程投资估算指标》、《市政工程可行性研究投资估算编制办法》及同类工程指标计算。
2、设备购置费
按项目建设单位提供的设备价格确定。 3、安装工程费
设备安装费根据设备类别按一定比例计取，排水管道、供水管道、热力管道、供电线路、通讯工程的安装工程费按定额计取。
4、其他费用
（1）项目建设单位管理费根据国家财政部“关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”（财建[2002]394号）文件执行
（2）根据国家有关规定，项目基本预备费按建设投资估算表中第一、二部分费用合计的8%计算；项目涨价预备费、固定
2
2
2
资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。
项目总投资的估算 项目总投资万元，其中:
工程费用万元；（建筑工程费万元，安装工程费万元） 土地费用万元； 其它费用万元； 预备费万元。 建设期利息万元 融资方案
本项目总投资万元，其中：拟申请银行贷款万元，其余万元，由**汽车产业开发区管委会自筹解决。
第十章 经济效益分析
编制依据及说明
（1）国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
（2）根据融资成本并考虑一定的风险系数，项目基准收益率确定为8％；
（3）有关现行土地管理制度、法规、政策；
（4）本项目计算期2年，其中：建设期1年，经营期1年； （5）根据有关规定，土地出让收入免缴营业税及所得税。 （6）本项目基准收益率i＝12％。 收入预测及效益分析 10.2.1 土地收储成本
国有、集体土地收储成本包括土地补偿费,地上建筑物、附着物补偿费和青苗补偿费等。
10.2.2本项目效益分析
本项目总成本费用万元，利润总额万元，投资利润率％，贷款偿还期年，财务净现值万元，财务内部收益率％。
10.2.3敏感性分析
经计算，本项目的盈亏平衡点为%，即达到设计的%即可达到盈亏平衡。
从敏感性分析上看，对于投资增加、成本上升及售价下跌等几个不利因素发生时，本项目有一定的经济效益，因此，本项目具有一定的抗风险能力。
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