1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
五、 政策性风险评估
城市规划限制或更改、 突发性政策等政府因素导致项目中断开发、 报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫， 从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
六、 总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑； 部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分：市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近
3-5 年）
开工量 / 竣工量
销售量 / 供需比
平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均消化率
平均容积率
物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图， 其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、 分析：本案在区域市场内的机会点
6、 结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
三、 区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围 （建立在本区域参照项目的经验研
究及全市的趋势特征上）
2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主
要的关注点、诉求点。
四、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目标人群特征 / 来源区域 / 行业特点
3、 产品建议
第四部分：规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类
型，及不同类型产品的比例。
3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条
件下，制造出的产品是什么类型和特性， 是否符合前面提及的规划设计概念。 主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的
完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管
线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、 “风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小
区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则
与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾， 对产品品质是否有影响， 及如何解决。
第五部分：项目开发
一、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、 工程计划： 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、 销售计划： 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
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