第六部分：投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标， 如产品类型假设， 总建筑面积， 住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面列示：
项 目 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本 小计 营销费用 管理费用 总 计
投资总额（万元）
单位成本（元 /m2）
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率， 项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策， 要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突， 以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照如下：
经济指标
单位数值（元 /m2）
项目总金额（万元）
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现
经济指标
** 年上半年 ** 年下半年 ** 年上半年 ** 年下半年 合 计
结算面积（ m2）
单位利润 ( 元
/m2)
利润( 万元 )
4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
（ 1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
预测成本×
经济指标
90%
预测成本×
预测成本
110%
预测成本×
120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报
率
（ 2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
预测售价×
预测售价×
预测售价
110%
预测售价×
120%
经济指标
90%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报
率
（ 3） 容积率变动各项指标的变化
主要指标
容积率 1
容积率 2
容积率 3
容积率 4
容积率 5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报
率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的
投入安排。
2、 资金回款计划：各期销售回款计划。
3、 资金需求计划： 结合整个公司资金情况， 列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资
金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：综合分析与建议（ SWOT分析）
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
（一） 主要指标测算
1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、 投资收益分析（参考以下格式）：
经济指标 A
A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
楼面地价
完全成本
总投资
毛利率
税前利润
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