1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、 销售净利率在 10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可
以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四） 资金筹措
短期集中支付大额资金的保证， 自筹资金还是向金融机构融资， 是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销
售量、销售额、供需比、个人购房比例、 平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、 各类型产品的市场特征： 价位区分、各档次市场比例、 发展趋势、产品特征、
分布区域等。
4、 各行政区市场比较：
（ 1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（ 2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、 当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前
20 名发展商最近
3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、 客户的购买偏好、购买关注的要素
9、 重点楼盘描述
二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告
附件：
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、 按照集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程
成本测算可采用两种方法：
（ 1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、 法规，按照成本项目逐项分析计算。
但要注意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
（ 2） 根据已做的类似项目的相关数据， 并充分考虑该项目的特性， 在此基础上估算。
上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法， 两种方法可以交叉使用。 对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面格式：
成本估算表
参考项目单位成
成本项目
总成本（万元） 单位成本（元 /m2）
本
说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政
配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备
费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程
费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工
程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施
费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程管理费
2、营销费用
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