房地产开发企业涉及税种

房地产开发企业涉及税种

房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：

1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。 如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。 房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。

2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。

建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。

3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。

4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%（5%、1%）的城建税和3%的教育费附加。

5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。（二级市场）

建安合同按承包金额的万分之三贴花； 购房合同按购销金额的万分之五贴花

6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税，具体由各省、市、区决定，如安徽省为4%。

7、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。

8、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

附：房地产开发企业税种税率表 税种 税率 适用条件/税目 计税依据 备注 营业税 营业税 5% 3% 30% 销售不动产 建筑业 增值率 <=50% (50%-100%] (100%-200%] >200% 市7县5其他1 北京2% 营业收入 营业收入 3%、5%、5-20% 含材料款 增值率=增值额/扣除项目金额 分三档 安徽省 0.005%、0.03%、0.05%和 0.1% 土地增值税 40% 50% 60% 增值额 所得税 城建税 教育费附加 地方教育费附加 水利建设基金 印花税 契税 25% 7% 3% 2% 0.06% 应纳税所得额 营业税等流转税 营业税等流转税 营业税等流转税 营业收入 合同额 成交价 0.05%万产权转移书据 分之五 3-5% 承受人缴税 安徽省4%

工程造价成本包含的税费：营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费。

购置土地时，要交契税；

与建筑商签合同时：交印花税

开发并销售时：交营业税、城建税、教育费附加 产生利润时：交所得税

1.营业税。按预收款的5%

2.城建税、教育费附加。分别按营业税的7%、5%交纳（还有地方教育费附加，各地不同） 3.土地增值税。按预收款1%，项目达到清算标准时进行清算，分别按增值额的30%、40、50%交纳。

4.企业所得税。按应纳税所得额25%交纳，注意预收款未做收入的要按规定比例调整增加应纳税所得额。

5.土地使用税、房产税（自用部分）、车船使用税、印花税等。

北京市地方税务局 北京市财政局 北京市国家税务局关于地方教育附加征收管理若干问题的公告

按照《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）、《财政部关于同意北京市开征地方教育附加的复函》（财综函〔2011〕57号）和《北京市人民

政府关于印发北京市地方教育附加征收使用管理办法的通知》（京政发〔2011〕72号）的有关规定，我市自2012年1月1日起征收地方教育附加。现将有关政策适用和征管问题公告如下： 一、政策适用

（一）凡在我市行政区域内缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人，除按照国务院《征收教育费附加的暂行规定》以其实际缴纳“三税”税额的3%缴纳教育费附加外，同时应按照京政发〔2011〕72号文件规定以其实际缴纳“三税”税额的2%缴纳地方教育附加。

（二）纳税人发生“三税”纳税义务时即发生地方教育附加的缴纳义务。对于纳税人在2012年1月1日（含）之后发生缴纳“三税”义务的，应同时缴纳地方教育附加。

（三）生产企业出口货物实行免抵退办法的，经我市国税机关正式审核批准当期免抵的增值税税额应纳入地方教育附加的计征范围，计算缴纳地方教育附加。 （四）对进口产品征收增值税、消费税，不征收地方教育附加。

（五）对由于减免“三税”而发生退税的，同时退还已征的地方教育附加，但对出口产品退还“三税”和对“三税”实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另有规定外，不退（返）还已征的地方教育附加。

（六）地方教育附加的征收管理、减免等事项，除另有规定外，比照教育费附加的有关规定执行。

二、有关征管事项

（一）对实行“三税”定期定额核定征收的个体工商户，各区县地方税务局、分局应于重新制作并送达《核定定额通知书》后征收地方教育附加。

（二）对于货运业代开票纳税人，需向主管地税机关申报缴纳地方教育附加。纳税人缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、个人所得税、印花税等相关税费后，由主管地税机关为其代开货运业发票。

（三）对采取综合征收率方式缴纳个人出租房屋税款的，仍按现行政策规定执行；对采取分税种缴纳个人出租房屋税款的，在缴纳营业税的同时缴纳地方教育附加。 三、征收机关

地方教育附加由我市地税机关负责征收。对铁道系统、人民银行总行、各专业银行总行、保险总公司随营业税集中汇缴的地方教育附加以及国税机关代开发票的零散税源应缴纳的地方教育附加，委托我市国税机关负责征收。 本公告自2012年1月1日起执行。

北京市地方税务局 北京市财政局

北京市国家税务局

二〇一一年十二月二十六日

房地产交易税费

房地产契税

是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

营业税

指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

房产税

是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

营业税附加

是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

印花税

指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

个人所得税

指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

纳税保证金

指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续费

是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

房屋权属登记费

即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

土地收益金(土地增值费)

土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给

第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

土地出让金

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地增值税

是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地使用税

是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

耕地占用税

必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。

土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

住宅单方综合造价

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。