第一节 项目背景
**市是国家最早设立的经济特区之一,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。**改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%。随着国家推行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化，**市经济发展迎来了一个新的高潮。
由于**市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区，**市长期以来存在一市两制的现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区的发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。为促进经济均衡发展，经国务院批准，**市特区于2010年7月1日扩大至全市，将龙岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中，**市政府决定加大在特区外地区的基础设施、市政配套以及公共服务水平的投入，全面改善特区外地
区的城市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策的激励下，促进特区外地区的经济发展水平。
处于**市龙岗区**街道的**市**购物中心项目，位于**市东部沿海的大鹏半岛，是**市政府重要的菜蓝子工程之一，也是**市政府东部生态组团建设的重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题的关键所在，也是促进**东部沿海地区经济发展的重要配套设施之一。**市**购物中心有限公司响应国家和市政府的号召，全力推进龙岗区**街道的基础设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理**市**购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使**市滨海购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流的模范商场。
**市**购物中心有限公司依靠自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理念和先进的经营方式，建设一流的商业流通企业，不仅可以完善当地市政配套设施建设，促进当地经济的发展，满足当地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们的就业问题，同时也能为公司带来客观的经济效益。
可见，**市**购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著的好项目。
第二节 项目必要性
**街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与**街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇。辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里。
**街道处于**东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在**方圆五公里范围内，有**市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区，还有惠州市的淡水镇、大亚湾区。葵涌以盐坝高速公路与**市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。
按照《**市城市总体规划(1996－2010)》、《**市东部生态组团分区规划(2005-2020)》、《**市东部滨海地区发展规划(2002年—2010年)》和《**市大鹏半岛保护与发展管理规定》，**市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：
1、本片区发展目标是：加强生态保护和环境整治，建设完善的配套设施，为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定基础。
2、本片区的功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能的城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套的现代新城。
3、本片区在《**市大鹏半岛保护与发展管理规定》中属于三级建设控制区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府确定的其它产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。
4、按照**市政府城市建设和发展整体规划，**规划为新兴产业研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业。
5、经**市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村，方圆20平方公里的可建设用地，是**市9个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，计划引进4万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全的国家级研发基地，可容纳就业人员10万元人。现坝光的城市基础设施建设已开面展开，葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用。葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施，为坝光提供全方位的服务。
**市政府对**街道的定位，决定了**是**市东南部沿海的政治、经济和文化中心城市，城市建设以办公和综合服务为主。**市政府已决定在葵涌加大城市基础设施和市政服务的投资力度，鼓励旧城区和落后设施的升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金的投入，使**
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