房地产开发项目前期风险管理研究

武汉科技大学本科毕业设计

1 绪论

1.1 论文研究目的及意义

加强前期风险管理对房地产开发项目和整个经济、社会都具有重要意义。

(1)前期风险管理能为项目提供安全的开发环境，能促进其决策的科学化、合理化，能促进其经济效益提高，并保障其开发目标的顺利实现。

(2)项目前期风险管理利用识别的方法，分析和决策各种项目风险，有利于承担该项目的经济单位减少和消除前期土地风险、设计风险、招标方式风险等，这对房地产项目科学决策、正常开发具有重大意义。

(3)项目前期风险管理能够保障房地产开发企业开发目标的实现，使面临的风险损失减少到最低限度，并能在损失发生后及时合理地提供经济补偿，从而能使开发企业增加收入和减少支出。

无论是理论研究方面还是实践方面，我国的项目风险管理水平都与国外有很大差距，值得大家进一步研究和探讨。

1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状

在风险管理过程研究方面，Wheaton.Willia提出风险管理是建立一个适当的基础设施和文化和运用逻辑和系统的方法建立的背景下、查明、分析、评价、治疗、监测和沟通，相关风险的任何活动，功能或过程的一种方法，这将使机构尽量减少损失和最大的收益[1]。

在风险的识别方面,学者Jomes Dodson在保险学讲义中就开始控索风险的规律。C.B.Chapman(1962)提出了“风险工程”。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。R.Clarke and A.Low指出“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”强调风险的不确定性[2]。

在风险分析评价方面,对风险概率分析由Hillier提出，Wagle将风险概率用一种解析模型来分析。美国学者盖伦.E.格里尔定性地介绍了房地产投资的主要内险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为‘代风险分析方法’此方法中，风险表示为偏离预期值的概率。而J.Bowers则把敏感性分析归为现代风险分析方法，提出用方差、标准差或变异系数来测定风险[3]。

在风险控制与决策方面，Richard N.Ratcliff提出的投资价值决策模型：若投资价值

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大于或等于投资成本，则投资；反之则反。同时指出，房地产投资决策的输入变量是不确定的，应视为具有一定概率分布的随机变量，而非单点估计值，决策中要计算不同收益率的可能性。Roger J和Brown PhD将现代管理决策所追求的不是绝对意义的最优解，而是相对意义的满间解，在决策过程中他把策略大致归纳为四种，第一是简单化，指用一个十分简单的决策准则作为依据来解决较为复杂的决策问题；第二是排除法，指采用一系列简单化的决策准则，近一定的起码要求，把不满足这些要求的方案淘汰掉；直观选择。即决策者在长期积累的经验基础上赁直观做选择。此外，房地产开发投资中的许多决策问题所面对的是多元化的局面，目标是多元的，价什标准是多元的，影响决策成果的因素是多元的，做决策时就需要从中做出妥协、互让、调和、折衷和权衡，以在多元之间求和平衡[4]。Cheng .p则进一步指出，当我们放弃了确定性和理想资本市场假设条件进入不确定性领域的时候，会出现两个偏差，这些观点都为房地产投资风险决策方法的发展垫定了基础[5]。

1.2.1 国内研究现状

在风险管理过程研究方面，殷闽华在科技信息报中提出了风险管理过程包括以下几个阶段：风险识别、风险分类、风险分析、风险评价、风险态度和风险回应。他指出风险识别：识别风险的来源和种类。风险分类：研究各类风险以及其对个人和组织的影响。风险分析：通过运用分析技术，研究各类风险及风险组合的可能后果。风险评价：通过运用风险度量技术。对项目风险进行评价、度量。风险态度：任何有关风险的决策均会受到制定决策的个人或组织态度的影响。风险回应：通过采用将风险转移给另一方或将风险自留等方式，研究如何对风险进行管理，包括风险自留、风险降低、风险转移、风险回避等。

在风险识别方面，金长宏提导致房地产开发风险因素剖析，他从政策环境与经济形势、房地产市场的发育程度与供求状况、开发时机的选择、开发地点的选择、开发类型的选择与开发规模的确定和开发周期的长短方面进行剖析。此外，还强调开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。赵世强提出前期存在的四个矛盾：技术资料与实地出入的矛盾、效益原则与方案优化的矛盾、市场变化与开发进度的矛盾以及不确定因素较多，很难进行量化控制。阮萍也提出了房地产主要面临风险：政治风险、经济风险、自然风险、技术风险和经营风险。

在风险分析评价方面，兰帐提出通过建立房地产开发风险因素多层次模糊综合评价模型，索取专家数据，计算风险因素的权重并进行分析，旨在为开发商对开发项目风险的判别起到积极作用，以达到不断提高开发商的自身竞争力。兰子勇通过对土地政策的分析来控制房地产开发的风险，他指出：“土地资源是房地产开发的核心，对应的土地政策对房地产开发风险影响也最为直接，土地政策是调控房地产开发的重要手段，是房地产市场的源头，房地产开发企业对土地政策动向的变动极为敏感和高度关注。”他从土地闲置费等

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税费风险、金融贷款的风险和房地产物业土地的使用年限潜在的风险三个方面对房地产风险进行了分析。作者邓田生提出五种分析方法：定性分析、矩阵图分析、敏感性分析、概率分析和概率树分析。他强调风险分析是对单个风险的定量分析，确定风险发生的概率以及其影响，通过风险集的定性分析，列出风险等级表的过程。夏治沔提出：风险估计是对开发风险进行量化，即解决两个问题，一是确定风险事件发生的概率；二是确定风险事件发生的严重程度。风险评价是评价风险对房地产开发目标的影响程度。影响房地产项目风险的不确定因素也有很多，既有来自房地产投资开发活动本身，又有来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性，乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化发及影响进行分析，或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。

在风险的策略与控制方面，殷闽华也中提出从五个方面防范和控制风险：通过可行性研究来防范风险、通过分散投资来控制风险、通过投资保险来控制风险、通过市场监测控制风险以及创新营销方法来控制风险。赵世强提出了“三控制（时间控制、成本控制、质量控制）、二协调（外界沟通与内部配合）、一加强（加强调查和现场踏勘）”的有效管理对策研究。俞明轩强调风险转移的概念，并对过程可行性研究。机会可行性研究以及财务可行性研究作出了探讨，通过各种渠道来分散风险。张宇祥提出了具体措施：事先有效避开风险源地、采用多样化(或组合化)投资、以财务方式控制风险和对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测。郑怀顺就前期成本控制进行了研究，并从三个方面进行控制：项目选址的控制、方案设计阶段的成本控制及施工图设计阶段的成本控制，通过三方面的控制从而来控制造价。李宇远提出用风险转移来控制风险：第一种是作为风险控制措施的风险转移，即通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；第二种是作为风险财务措施的非保险风险转移，即寻求外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人，这种方式包括转移财务责任和发行房地产开发公司股票；第三种形式是保险转移，保险是由保险人或保险公司对被保险的经济损失所提供的保障，是被保险人以合同的形式将各种自然灾害、意外事故等可能造成的损失转移给保险公司。

1.3 论文研究的主要内容

项目风险管理的研究和推广应用不仅对企业自身有重要的意义，而且对整个经济社会的发展都有积极的作用。在项目风险管理方面，我国的水平仍处于引进、吸收和消化阶段。基于这些原因，本文研究的主要内容如下：

(1)简述风险的概念、特点、类型及产生的原因。

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(2)论述了房地产风险识别的概念、特点、依据、表现和识别方法。着重分析识别房地产项目前期的风险：土地获取阶段的风险、融资风险、勘察、设计风险、工程招标与发包风险和合同风险。

(3)论述房地产项目风险估计概念以及评估的方法。 (4)针对房地产项目前期制定风险管理策略与控制的方法。

2 风险概述

2.1 风险的概念及特点 2.1.1 风险的概念

风险一般是指由于从事某项特定活动过程中存在的不确定性因素而产生的经济或财务损失、自然破坏或损伤的可能性[6]。

经济学上对风险的定义为：风险是在特定条件下，在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度。从房地产投资的角度来说，风险可定义为实际收益与期望的或要求的收益的偏差。当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；如果低于预期收益时，则称投资面临着风险损失。风险在其它领域有不同的定义形式[7]。

总的来说，尽管风险的定义形式多样，但它包括了两方面的内涵，其一是指风险意味着出现了损失，或者是未实现预期的目标值；其二是指这种损失出现与否是一种不确定性，它可以用概率表示出现的可能程度，但不能对出现与否做出确定性判断。

2.1.2 风险的特点

风险存在于一切领域，从不同角度出发，风险可以有不同的定义，但无论何定义，都揭示了风险的如下本质特征：

(1)风险存在的客观性。风险是独立于人们的意识之外，不以人的意志为转移的客观存在。人类只能掌握事物运动变化的规律，在有限时间和空间范围内认识风险因素，并通过有限的手段降低并控制风险的发生率，并尽可能减少风险造成的损失。

(2)风险存在的普遍性。风险无时不有、无处不在。风险存在于人类社会生活的一切时间和领域。风险发生的频率大小及风险造成的后果的严重程度因时面异、因地而异。

(3)风险事件发生的随机性。风险因素种类繁多，任何一个具体的风险事件，其发生的时间、地点以及具体表现形式都是随机的。由于造成风险事件发生的原因是错综复杂的，而且都是众多因素共同作用的结果。因而，就具体的风险事件而言，其发生是随机性的。

(4)风险事件的可测性和可控性。虽然不确定性是房地产风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物变化的全然不知，人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析、研究，对风险发生的频率及其造成的损失程度做出统计分析和主观判断或

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