建设摩天大楼可行性分析

论临沂摩天大楼建设可行性分析

首先我们要知道摩天大楼的定义：摩天大楼（skyscraper）又称为超高层大楼，非常高的多层建筑物。起初为一、二十层的建筑，但是现在通常指超过四十层或五十层的高楼大厦。随着高层建筑在各地不同的发展，人们所认知的摩天大楼定义高度也略为不同。在中国大陆，建筑规范规定100米以上高度的属于超高层建筑；日本、法国、规定义超过60米就属于超高层建筑；在美国，则普遍认为152米(500英尺)以上的建筑为摩天大楼。

摩天大楼诞生于19世纪八十年代的美国芝加哥，54.9米高共十层楼的“芝加哥家庭保险大厦”被公认为世界第一座摩天大楼，这座楼由威廉·勒巴隆·詹尼设计，主要目的是为了缓解城区用地紧张，促进商业发展。然而，不到120年，世界各地的摩天大楼早已一次次挑战了人们对高度的承受力，从第一座超过金字塔的建筑——埃菲尔铁塔，到称霸了近半个世纪的帝国大厦，直到中国人的台北101，直到2010年，迪拜哈利法塔以828米，168层的高度雄踞了世界第一高楼的宝座，这是人类史上第一座超过600米的摩天大楼。

摩天大楼在中国发展

关于建设摩天大楼。按常规工程进度，目前中国在建的摩天大楼将在5年内逐步完工。按照规划进度，中国规划中的摩天大楼应在10年后逐步完工。2011年，中国第三产业总额为204983亿人民币，增长9.4%。中国以相当美国26.8%的第三产业总额，支撑起470座相当于美国88%规模总量的摩天大楼。但美国平均每座摩天大楼对应的第三产产值为1431亿人民币，而中国仅为436亿/座；至2022年，中国第三产业需按照年均14%的速度增长，才能接近2011年美国762722亿人民币的水平。但届时中国摩天大楼数量将达1318座，为美国563座的2.3倍，平均每座摩天大楼对应的第三产业产值为576亿/座，仅为美国2012年对应值的40%。

2022年，中国能否养起2.3座“美国”？不仅如此当前中国共有10座城市欲建设总高超过美国第一高楼541.3米纽约新世贸中心的第一高楼，同时还有8座城市欲建设的第一高楼其主体高度将超过纽约建筑主体第一高楼420 米的432公园大道。

ＧＤＰ崇拜、长官意志、企业冲动，可以刺激单座摩天大楼的诞生，但绝不能主导全国性摩天大楼的同时过热开发。摩天大楼数量及高度同时出现密集的异常增长，亦并非源自劳伦斯理论的“经济繁荣，市场自信心膨胀以及金融信贷政策的宽松”，而是源于经济环境本身的已经恶化，市场资源配置失去平衡。摩天大楼在一个经济体内投资过热并非是经济繁荣催生的泡沫，而是经济已经进入结构性调整期的结果。因此，虽然世界第一高楼并不能预测经济危机，但摩天大楼的增长与经济周期的下行却具有一定的反向协同关系！临沂经济飞速发展，摩天大楼也是经济发展标志。临沂需要这样的标志。但是仍需考虑并找到最合适的建设方案。

关于建设摩天大楼

关于摩天大楼的建设包括：需要向国家相关政府部门申请立项；向金融部门申请贷款；向有关主管部门申请专项资金；向证监会申请股票上市；向国土部门、开发区、工业园申请用地；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议；进口设备和对外谈判；环境部门审查项目对环境影响。

1.摩天大楼项目总论

摩天大楼项目背景；摩天大楼项目名称；摩天大楼项目承办单位；摩天大楼项目主管部门；摩天大楼项目拟建地区、地点；承担可行性研究工作的单位和法人代表；研究工作依据；研究工作概况

可行性研究结论包括：一、市场预测和项目规模 二、原材料、燃料和动力供应三、选址四、摩天大楼项目工程技术方案五、环境保护六、工厂组织及劳动定员七、摩天大楼项目建设进度八、投资估算和资金筹措九、摩天大楼项目财务和经济评论十、摩天大楼项目综合评价结论

2.摩天大楼项目投资环境分析

摩天大楼项目相关政策分析：一、国家政策二、摩天大楼行业准入政策三、摩天大楼行业技术政策四、地方政策以及地方地理环境。临沂市地层区划属华北地层大区、晋冀鲁豫地层区，据地层发育特征又分属鲁西地层分区和鲁东地层分区。地质构造类型发育齐全、断裂、褶皱、韧性剪切带均有发育，世界著名的沂沭裂带从我市中东部穿过，呈北北东向展布，该断裂以东规模较大的断裂呈北北东向展布，主要有莒南断裂和相抵断裂；以西呈北西向展布，主要有甘霖断裂、燕甘断裂、蒙山断裂、新泰－垛庄断裂、铜冶店－孙祖断裂；韧性剪切带主要呈北西向展布，比较著名的有梁邱韧性剪切带、沂水峨山口韧性剪切带；褶皱分为背斜和向斜，以基底岩系中较为发育，苍山石门地区铁矿区表现尤为明显，经铁矿勘查证实向斜、背斜均较发育，盖层中褶皱不太发育、多为断裂构造引起的小型褶皱，个别大型褶皱也与大型断裂有关，规模比较大的有苍山县赤土门复式褶皱、沂南县汶河向斜、郯城县马陵山向斜等。

沂沭断裂带有四条主干断裂组成，从西至东依次为鄌郚—葛沟断裂、沂水—汤头断裂、安丘—莒县断裂、昌邑—大店断裂，四条主干断裂形成“两堑夹一垒的构造格局。并不是很适合建造摩天大楼。

3.建设赞助可有以下几点策略也就是企业竞争策略

一、产品竞争策略 二、价格竞争策略 三、渠道竞争策略 四、销售竞争策略 五、服务竞争策略 六、品牌竞争策略

4.同时我们可以对摩天大楼行业市场分析与建设规模做以下几点

第一：市场调查一、拟建 摩天大楼项目产出物用途调查二、产品现有生产能力调查三、产品产量及销售量调查四、替代产品调查五、产品价格调查六、国外市场调查

第二： 摩天大楼行业市场预测一、国内市场需求预测二、产品出口或进口替代分析三、价格预测 第三： 摩天大楼行业市场推销战略 一、推销方式 二、推销措施 三、促销价格制度 四、产品销售费用预测

第四： 摩天大楼项目产品方案和建设规模 一、产品方案 二、建设规模 第五： 摩天大楼项目产品销售收入预测

5.如果要建设摩天大楼我们就要考虑一下这些问题

给排水工程、动力及公用工程、地震设防、生活福利设施、建设地区的环境现状、摩天大楼项目主要污染源和污染物、摩天大楼项目拟采用的环境保护标准、环境监测制度的建议、环境保护投资估算、环境影响评论结论、劳动保护与安全卫生（一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施三、劳动安全与职业卫生机构四、消防措施和设施方案建议） 同时要给出 治理环境的方案

一、 摩天大楼项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响 二、 摩天大楼项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、 摩天大楼项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案 五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

6.摩天大楼项目实施进度安排和投资估算与资金筹措以及财务与敏感性分析也是应该有计划实施

（1）摩天大楼项目实施进度安排

第一 摩天大楼项目实施的各阶段一、建立 摩天大楼项目实施管理机构二、资金筹集安排三、技术获得与转让四、勘察设计和设备订货五、施工准备六、施工和生产准备七、竣工验收

第二 摩天大楼项目实施费用一、建设单位管理费二、生产筹备费三、生产职工培训费四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费六、其它应支付的费用

（2）投资估算与资金筹措

第一 摩天大楼项目总投资估算：一、固定资产投资总额二、流动资金估算 第二 资金筹措：一、资金来源二、 摩天大楼项目筹资方案 第三 投资使用计划：一、投资使用计划二、借款偿还计划

（3）财务与敏感性分析

第一 生产成本和销售收入估算一、生产总成本估算二、单位成本三、销售收入估算 第二 财务评价 第三 国民经济评价 第四 不确定性分析 第五 社会效益和社会影响分析（一、摩天大楼项目对国家政治和社会稳定的影响二、摩天大楼项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性三、摩天大楼项目与当地基础设施发展水平的相互适应性四、摩天大楼项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性五、摩天大楼项目对合理利用自然资源的影响六、摩天大楼项目的国防效益或影响七、对保护环境和生态平衡的影响。）

摩天大楼与临沂经济发展

和美国次贷危机爆发的原理一样，在摩天大楼看似严密、复杂的生产流程中，所有的环节同样存在着利益通道的单向锁定问题：无论政府部门、中介机构、投资商、开发商、银行、建筑公司以及设计师事务所，所有人都必须认同项目最终可行，大家才能获得生意；利益通道的单向锁定，导致了风险评估系统的失灵，市场免疫能力下降。即使建设高度再高、投资规模再大、回收周期再长的摩天项目，都可以在复杂的生产流程中获得“集体通过”

摩天大楼的建设高度和密度具有一定的反经济周期性：在经济繁荣市场秩序平稳的健康时期，摩天大楼的兴建往往处于低潮或与经济增长水平保持匀速增长 唯独当经济秩序现长2年以上结构性调整时，旧的市场秩序瓦解新的经济模式尚未建立，摩天大楼的密度和高度才会出现“∩”型的增长波峰，恰好与经济结构调整的“∪”型谷底相反。（由于摩天大楼的建设周期至少为2年，对于2年以内的短期经济波动，摩天大楼则不会出现高烧现象，因为摩天大楼市场还没有来得及做出反应，经济就已经恢复平稳。）我们将这种摩天大楼与经济环境的反向协同关系，称之为“摩天周期”。

临沂经济运行步入长期结构性调整通道，市场震荡，“摩天周期”协同出现，大量摩天计划漫天飞舞，而利益通道单向锁定的摩天生产模式，加剧了摩天大楼在高度和规模上的泡沫膨胀。与此同时，由于摩天守恒定律的存在，摩天大楼的供过于求必然会导致城市与区域之间竞争的恶化。随着经济周期调整逐步接近底谷，摩天大楼的供应与竞争也会逐步趋向白热化，为保持竞争优势，临沂的经济发展迅速，摩天大楼必不可少。

当今中国绝大部分在建摩天大楼的投资预估，包括第三方机构的可行性报告，均建立。在中、短期的报酬收益之上，如根据现有的写字楼租金、销售价格、经济增速、人口规模等，测算整体市场的年均增长率，然而摩天大楼的最终盈利却来自长期收益。如果经济周期长期趋势是调整甚至下滑，那么中、短期的投资回报就具有误导长期报酬信号的可能性。

如果我们假设中国摩天大楼投资的年回报率与未来GDP增长预估基本持平，达到7%，而一次突然性的经济调整让摩天大楼价值下滑30%，那么我们就需要创造43%的回报率才能恢复到原有水平。如果按照之前7%的回报率，则需要5年的时间。1977年，底特律以减免课税的方式完工了由4座摩天副楼与一座全市第一高楼组成的——文艺复兴中心，并同期兴建了车站、轨道及体育馆等配套设施，但这座耗资3亿5千万美元的第一高楼，最终却以1亿美元的价格卖给了通用汽车公司，跌价超过70%。截止2012年，在中国内地一共有54座城市在兴建摩天大楼，其中2011年第三产业占GDP比重超50%的城市仅有11座，而三产占GDP比重出现下滑的城市却有17座。所以低于临沂建设摩天大楼是否可行，仍要再三考虑。