2、现行物业管理法规抑止了业主自治组织的产生及其活动空间 物业管理中，业主作为物业所有权人的权利是“建筑物区分所有权”。即因为多个业主共同拥有一栋建筑物，其对建筑物专有部分享有专有所有权，对建筑物共用部分享有共有权，以及因业主身份所生的成员权。成员权意味着小区内的公共事务由业主在法律框架内通过民主程序自主决定,这是一种基于私有产权和业主共同利益之上的业主自治权。但是，在立法和执法实践中，却对业主自治设臵了诸多限制，抑止了业主自治组织功能的发挥。
首先，从业主委员会的成立上，将成立业主委员会的主导权给了开发商。《物业管理条例》（草案）规定：“建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。”在《条例》（草案）修改过程中，根据社会各方的意见，修改为“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”这样，把成立业主大会的主导权还给了业主。但《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》仍然规定：“住宅物业首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。”成立业主委员会必须有建设单位也就是房地产开发商参加，开发商的态度成为业主委员会能否成立的关键。而按照现行法规对前期物业管
理的规定，只要业主委员会不成立，物业公司就能长期保持垄断物业管理经营权。现行政策法规直接导致了业主委员会的难产。据统计，到2005年4月底，我市有物业管理企业2300家，实行物业管理的项目共4204个，小区2911个，而业主委员会仅241个。
其次，业主委员会的法律地位不明确，活动领域被限制。由于现行法律法规对业主委员会是否具有法人资格没有明确规定，在业主与物业公司的法律争端中，法院认为业主委员会不是民事主体，不能代表业主参加诉讼。现行物业管理制度还严格限定了业主委员会的活动领域，不得从事与物业管理无关的活动，使业主委员会不能成为业主利益表达和利益诉求的有效途径。当全体业主面对开发商在房屋开发、销售中的欺诈行为时，不能利用业主委员会这一既有组织资源同开发商进行抗衡，无疑提高了业主的维权成本。
三、以制度创新化解物业管理矛盾和纠纷
通过对物业管理制度变迁的分析说明，体制因素是造成当前物业管理纠纷的重要原因。重构物业管理体制，理顺物业管理各方面的关系，是化解当前物业管理矛盾和纠纷的重要途径。
1、借鉴国内外成功经验，创新物业管理制度，建立多元化物业管理模式
从国内外的实践看，物业管理没有统一的模式，各国根据其历史文化传统，探索出符合本国国情的管理体制。如英、法、德、日等市场经济发达的国家，物业管理单位一般采取企业法人的组织形式，这些国家法制比较完备，政府对物业公司的监管比较到位，业主参加社
区民主管理的积极性非常高，物业公司的经营管理水平非常高，业主和物业公司的关系比较融洽。美国由于有发展非政府组织的传统，第三部门非常发达，其物业管理采取了非营利组织的方式，物业公司的日常管理由聘请的职业经理人负责，物业公司的具体业务由社会上的专业公司承担。在意大利，物业管理没有物业公司这一中间环节，会计师协会根据业主大会的申请，委派管理员利用业余时间进行管理。我国台湾省的物业管理则采用业主自营式管理，小区的公共财产收益在支付了各项开支后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，既减轻了业主的经济负担，又保障了社区生活的安定和有序。我们要借鉴国内外物业管理的成功经验，结合首都实际，根据不同性质物业的特点和业主的要求，设计不同的物业管理制度。在经济适用房等普通住宅小区，可以考虑将业主自主管理、非营利组织等民主管理模式与居委会制度相结合，构建成本低廉、服务到位、管理民主、健康有序的物业管理体制。高档商品房住宅，物业管理单位可以继续采用企业法人的组织形式，但要改变收费方式，用酬金制取代包干制。
2、重构物业管理公司的组织方式
实践表明，物业管理服务的基本趋势是专业化，这是社会分工的必然结果，也是物业管理市场竞争和活力的源泉。对现有物业公司进行重组改造，物业公司只设行政管理人员，将物业公司维修、绿化、保洁、保安等服务部门重组为提供专业服务的公司，小区的具体服务项目通过向社会公开招标，聘请专业服务公司负责处理。这样，既不会使物业公司异化为一个脱离业主监督和控制的庞大组织，又便于业
主的监督，也使居委会负责物业管理、业主自营管理成为可能。
3、完善物业管理制度结构
我市物业管理公司的行业组织已经成立并发挥作用，但业主自治联合组织还没有产生。成立业主自治联合组织，有利于加强对业主委员会组建工作的指导，有利于加强对业主委员会运行的监督，也有利于业主组织与政府部门的协商和沟通。同时，业主自治联合组织还可以与物业公司行业组织合作，在物业管理招投标、物业管理单位和人员资质审核等方面发挥作用。
4、理顺物业公司与政府部门的关系
社区是社会的基础，没有社区的和谐就没有社会的安宁。要进一步转变政府职能，理顺物业公司同政府职能部门的关系，将物业公司承担的社会管理职能从物业管理活动中剥离出来，由政府部门切实承担起社会管理的责任，把执法和服务深入到街道，深入进社区，使社区成为开放、和谐的社会细胞。物业管理主管部门也要加强对物业公司的监管，加大公正执法检查力度，健全完善物业公司资质审核机制、招投标机制和物业公司退出机制，为居民创造一个和谐安宁的生活氛围。
作者单位：市委研究室法制处
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