住宅小区地下车库(位)的所有权与使用权归属探究

住宅小区地下车库（位）的所有权与使用权归属探究

青岛市房地产交易中心 韩松江

摘要 商品房住宅小区的地下车库的归属，是业主与开发商的一大矛盾焦点，

也是物权法讨论的热点问题，本论文依据物权法的理论对住宅小区地下车库（位）的所有权与使用权归属做了深入的分析，得出了自己的观点。

关键字 所有权 使用权 配套设施 房地一致 物权 一、问题的提出

商品房住宅小区地下车库（位）的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区地下车库（位）单独出售，则是开发商普遍的做法。 现《物权法》已由第十届全国人大第五次会议通过，《物权法》对住宅小区内的地下车库（位）做出了相关的规定。但由于理解的偏差，对住宅小区内地下车库（位）的权益之争还没有结束，对于住宅小区内地下车库（位）的归属问题，仍然需要我们理性地思考和研究。 二、车库的几种类型

根据车库的建筑构造与主体建筑物有无联系分，可分为利用主体建筑物的地下室兴建的车库，利用人防工程修建的地下车库和独立修建的地下车库三种。

根据地下车库空间利用形式分，一种是由数个地下开敞的车位组成的统一的大空间；第二种是由封闭的独立使用空间形成的单一家庭小车库。

三、住宅小区内地下车库的所有权

1.住宅小区内的地下车库是否具备物权法上不动产所有权之物的自然属性？

地下车库是对地下空间资源的利用。和地表上独立建筑物对地上空间资源利用一样，具有使用面积和建筑面积。无论是利用主体建筑地下室修建的地下车库还是单独修建的地下车库，都是相对独立的建筑物。它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，在空间上和使用功能上能够单独地存在。因此从自然属性上讲地下车库具有作为不动产所有权客体的物的特性。

地下车库的车位由于其缺乏独立的顶盖和永固性的围护结构，无法将其与其他空间区别开来，其使用功能的实现也需借助其他空间才能完成，因此其不具有独立的物的自然属性。

2. 住宅小区内的地下车库是否具备不动产所有权登记的法律条件？

毫无疑问，住宅小区内的地下车库是依法建设的。根据我国城市建设“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的基本国策，建设部发布了《城市居住区设计规范》（2002年修正有效），此规范为强制性规范，规范规定城市居住小区内应配置的地下车库（位）为住宅小区的公建配套设施之一。所以经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的地下车库应为非营业性公共配套设施。

若地下车库不是住宅小区配建的公共设施，成为可以单独出售的盈利性车库，其建设应首先应依法取得经营性用地的土地使用权。根据我国现行的法律规定，开发商必须通过出让方式取得建设用地的土地使用权，缴纳土地出让金。目前商品住宅小区内的地下车库，无论

是利用主体建筑物的地下室修建的车库还是单独修建的地下车库，都是作为住宅小区的公建配套设施规划审批的，都没有申请取得单独的建设用地土地使用权。其建设的合法性，是作为主体建筑物的配套设施建设而合法，因此其权利也只能作为主体建筑物—-住宅的从物或附属物一并转移。

根据《物权法》不动产物权登记房地一致的原则，当房地产经营商将住宅转让给业主后，由于住宅小区内地下车库所依附的土地使用权，依法同时转让给住宅小区内全体，所以地下车库没有单独的土地使用权，只能作为主体建筑物—-住宅的从物或附属物而合法存在，因此不具备不动产所有权登记的法律条件。

由以上分析可以看出，住宅小区内的地下车库虽然具备了物权法上不动产物的自然属性，但由于其建设时是作为住宅小区的配套设施建设的，其用途是为满足住宅小区内业主的停车需要的，没有独立的土地使用权，依据《物权法》房地一致的原则，不具备物权法上不动产物所有权的法律要件，不能依法登记为具有独立所有权的物。 四、住宅小区内的地下车库使用权的归属

房地产开发商依法取得住宅小区的所有权，地下车库的权益也自然归开发经营商所有，这是毫无异议的。开发商依法享有对其管理、维护的义务，也享有依法使用、转让的权利。但开发商有无权利将地下车库（位）转让给特定的业主专用？当地上住宅全部出售给小区业主后，地下车库（位）的使用权是否应无偿的移交给全体业主？还是可以有偿转让给非住宅小区业主的第三人？

我认为既然开发经营商在住宅小区建设完成后，未出售前，依法享有住宅小区内地下车库（位）的使用权，其有权利将其转让给特定的业主，例如其将地上住宅销售时约定某一地下车库（位）归业主专所有，成为特定业主的专有使用权。

首先，在现代社会生活中，家庭用汽车作为交通工具越来越普遍。要求一户一车位是大中城市新建住宅小区规划的一般要求。地下车库（位）归小区业主专有使用不违反地下车库作为住宅小区的配套设施的法定要求。作为住宅小区配建的车库（位），设计建设时应满足住宅小区业主的停车需要，并未要求全体业主共有，如能约定专有使用，不影响其作为小区配套设施的法定功能，并且法律上权责清楚，不易产生纠纷。

其次，由于地下车库整体作为主体建筑物住宅的配套设施在使用功能上有其专一性，地下车库（位）归特定业主专有使用能使其利用效能最优化，便于日常管理、维护和使用。

开发商可不可以有偿转让呢？我认为除非其他法律或行政部门上有明确规定应无偿提供给业主使用，或开发商在售房时承诺无偿给业主提供地下车库（位），开发商可以有偿转让。因为无论是利用主体建筑物的地下室建设的地下车库还是单独修建的地下车库都需开发商额外投资，根据房地产开发“谁投资、谁受益”的原则，其转让时依法可以收回投资并取得相应的收益。这样做也有利于调动开发商投资建设地下车库的积极性，解决现在家庭用车停车难的社会问题。实际上，开发商即使没有对转让给业主的地下车库单独定价，其出售的住宅的价格也会体现拥有车库使用权的价值。

如果开发商销售地上住宅时，未约定地下车库专有使用，而地上住宅全部销售完后，开发商有无权利单独转让或出租给小区业主之外的第三人？

我认为不可以。如前所述，住宅小区建成后，开发商虽然拥有了地下车库的使用权，但是该权益是依附于开发商拥有住宅小区的所有权而存在的，当住宅小区的所有权转移时，地下车库作为配套设施是其附属物或从物，其权益也必须一并转移。如果开发商在出售地上住宅时没有将地下车库约定归业主专有使用，一般认为其对地下车库的投资及收益已经体现在所出售的住房价格里了，或认为开发商已经放弃了对地下车库的投资及收益。所以开发商应将剩余地下车库的使用权无偿移交给业主或由业主委员会委托管理的物业公司，开发商没有权利单独转让或出租给小区业主之外的第三人。

综上所述，住宅小区内地下车库，如果其建设时是作为住宅小区的配套设施，没有取得独立的建设用地使用权，就不具备物权法上不动产物所有权之物的法律要件，不能依法登记为具有独立所有权的物。住宅小区内地下车库（位）的使用权，是依附于主体建筑物住宅的所有权存在的，不能单独出售或出租给非住宅小区业主的第三人，当地上住宅的所有权全部转移给业主时，其使用权也必然随之转移给业主。