PPP模式下共有产权房价格及产权利益分配研究 

PPP 模式下共有产权房价格及产权利益分配研究

李 芸 1，徐玉芬 2，林 敏 3，王继果 1

【摘 要】本文结合南京实际情况，分析了共有产权房的价格构成，并对PPP模式下共有产权房中政府与私人企业出资比例、政府部门与购房人产权的分配等问题进行研究，在此基础上揭示各产权主体之间的产权利益及分配关系。【期刊名称】江苏商论【年(卷),期】2019(000)002【总页数】3

【关键词】PPP模式；共有产权房；价格分析；产权比例

基金项目：江苏省高校哲学社会科学研究基金项目（2017SJB0512）：PPP模式下引进人才共有产权房管理制度研究——以南京为例

共有产权房是保障性住房政策的一项创新设计，相比传统的保障性住房，具有产权更加明晰，覆盖面更广，资金回收更快等优势。目前我国在保障性住房及各种城市基础设施建设方面的建设资金仍以国家财政拨款为主，共有产权房也是如此，然而单靠政府有限的财力拨款，难以满足保障性住房和基础设施的建设需求。2017年2月27日，国务院办公厅颁布 《关于印发国务院2017年立法工作计划的通知》，明确了2017年立法工作计划包括PPP。这意味着我国首部PPP法以《基础设施和公共服务项目引入社会资本条例》的形式出现①。PPP即公私合作投融资模式，通过这种模式，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现对双方均有利的结果。本论文将以南京为例，对基于PPP模式引进人才共有产权房产权及价格利益分配方面的问题展开研究，拟解决权利主体的责权利问题，从而界定各方的权责利关系。

一、引进人才与共有产权房的价格分析

（一）引进人才的现状

作为沿海经济发达的省会城市，随着经济的快速发展，南京已进入了产业转型升级的关键阶段。但是随着社会经济的不断发展，科技人才对经济发展的贡献逐渐增大，并且将成为未来经济增长的重要动力之一②。然而，收入水平和房地产价格水平，是制约人才引进和留住人才的关键因素。众所周知，南京目前的商品房价格日益增长，均价已达到2万元/??以上，以昂贵的高房价，想要成功吸引人才，留住人才，几乎是不现实的。（二）共有产权房价格构成

关于共有产权房定价以及产权比例问题，如果采用市场原则定价，对于大部分真正困难的家庭仍然买不起，对于以引进人才为目的的共有产权房，则无法吸引人才。一般建设项目总投资除了建安工

程费用外，还包括设备及机器购置费、工程建设其他费（如土地使用费、项目试运行费）以及建设期利息等。鉴于以上价格构成分析，并兼顾各方利益后，推荐共有产权房的“定价策略为开发成本按当地住宅开发平均成本计算，开发商管理费和利润按2%～3%计算，既可以体现企业的社会责任感，也可有微利可图；税费按国家规定执行；同时为鼓励开发商建设共有产权房，政府可以给予开发商一定的优惠政策③。”

查询相关资料得知2018年商品房价格中，砖混结构的房屋建设成本（简装）一般在800～1000元/??，框架结构的房屋建设成本（简装）一般在1000～1200元/??，剪力墙结构、筒体结构和钢结构等则相应贵200元/??，而南京2017年底商品房均价已达到25000元/??，由此可见，商品房价格中大部分的费用为土地出让金、开发商开发费及开发商管理费等等。根据江苏国土资源官网得知，南京市2017年土地资源概况见表1，国土资源综合统计见表2和表3。

从表1可知，南京市目前土地资源中占用比例最高的是农用地部分，其次是建设用地。所以，需要开发共有产权房，一方面可以在建设用地中申请，也可以在未利用地中进行申请。根据最新资料得知，南京市土地市场网挂出了2018年第二批土地预售公告信息，共计12幅地，总出让面积近95万方。分别是城南板块7幅，江北板块3幅，城中和城北板块各1幅。其中江北板块3幅地块，总出让面积近40万方。江北属于南京未来五年重点发展的区域，2015年6月27日正式成立江北新区，也成为用地的主要市场。因此，作为引进人才的共有产权房设置在此，必将能更好吸引人才。

从表2可知，南京2017年一共出让了土地资源1396.01万亩，总金额为1557.30亿元，则土地出让金单方造价为1.116万亩/亿元。而据有关资料可知，2016年5月3日，葛洲坝以31.4亿元竞得南京最贵土地，楼面地价45213元/平方米。作为引进人才的共有产权房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式，政府也应给与优惠政策，否则无法实现低价销售吸引人才。从表3可知，南京2018年提供建设用地2900万亩，为更好发展经济引进人才，应增加共有产权房的投资比例。引进人才的共有产权房，可归属于科技研发用地和商品房住宅用地两者之间。综上所述，作为引进人才的共有产权房，楼盘所处位置应符合引进人才的层次需求，且销售价格不可偏高。因此，在共有产权房价格中相关政府部门应适当降低土地出让金，同时也应鼓励开发商降低利润空间，只有这样才能有效地控制共有产权房的销售价格低于同地段商品房销售价格。

二、政府与个人产权比例分析

PPP模式下共有产权房的产权主体主要有三方：政府部门、引进人才和出资企业，处理好三方的关系，是PPP模式下共有产权房研究中的关键。（一）政府与企业出资比例

根据产权理论，共有产权房制度属于混合所有制，将住房的产权分割给政府和个人，实现了公有制与私有制的结合④。政府要负责共有产权房拟建前期的可行性研究、项目规划、施工图设计等，并且要对由于不可预见因素带来的风险承担责任。因此，结合南京的实际情况以及引进人才政策，政

府与企业出资比例可规定为40%～60%之间⑤。（二）产权比例初始分配

产权分配主要是指产权双方的占有比例关系，涉及共有产权中“量”的分离。由于引进人才经济情况会发生改变，每个共有产权房项目情况不尽相同，因此对于共有产权房的产权比例，应具有灵活的产权调整机制。随着共有产权房项目的具体变化情况进行调整和再分配。当所有者收入增加，可以激励购房者早日回收剩余产权。5年期满后假如购房者退出共有产权，政府具有优先回购权，但政府回购价格如何确定是回购中最核心的问题之一。因此，要参照同一地块房屋的价格确定一个合理的定价。因此，共有产权房这时候也由保障性住房转变成为普通商品房。（三）政府与企业的责任与权限分析

在项目前期，地方政府作为共有产权房项目的发起者，应综合考虑引进人才的购买能力、可提供的出让土地数量及满足引进人才需求高层次的项目等因素，合理招商，并与商企商定各自的负担和收益比例。在项目运营阶段，政府部门根据项目实际情况拟定个人与政府在房产中的产权比例 （如：40%～60%），销售价格（如：购买价格为相邻地段同品质商品房均价的50%），并在房产销售方面，审核符合规定的引进人才。对于政府持有的共有产权部分则由企业经营管理，并按照不同阶段收取租金，租金最后上交政府部门。

三、结语

经过以上分析，可以得出本文结论：一是结合南京的情况以及引进人才政策，政府与PPP融资企业的出资比例可规定为40%～60%之间。二是根据目前南京商品房价格情况分析得知，作为引进人才的共有产权房项目所处位置应符合引进人才的层次需求，销售价格不可偏高，相关政府部门也应适当降低土地出让金，同时也应鼓励开发商降低利润空间。三是对于共有产权房中的出资比例及各方产权利益，政府部门应出台文件正确处理好政府与出资企业，政府与购房个人之间的产权初始分配、再分配及剩余产权回收的问题。四是在共有产权房建设与运营过程中，政府部门与私人企业应正确履行各自的职责与权限，确保PPP模式的共有产权房项目顺利进行。注释：

①邓小鹏,段昊智,袁竞峰,张星.PPP模式下保障性住房的共有产权分配研究[J].工程管理学报,2012,12(2):81-86.

②杨舒菲,梁潇,唐宏怡,倪燕萍.探究技术引进转为人才引进带来的经济效益——以南京为例[J].江苏商论,2016,(5).

③陈凤丽.共有产权房产权比例初始分配与调整研究[D].武汉:武汉科技大学?2014.④王子博.基于产权理论的共有产权房制度分析[J].经济师,2014,(7):68-70.⑤淮安市人民政府.淮安市全国共有产权住房试点工作实施方案[A].2014.