全国及上海房地产市场研究报告 

诚商观察 行业分析报告---房地产业

2008 年 10 月全国及上海地区房地产业分析

一、 全国房地产运行情况

（一）全国房地产开发完成情况

1-10 月，全国完成房地产开发投资 23918 亿元，同比增长 %，增幅比 1-9 月回落 个 百分点。其中，商品住宅完成投资 17482 亿元，同比增长 %，比 1-9 月回落 个百分点，占 房地产开发投资的比重为 %。

2008 年 1-10 月全国分地区房地产开发投资情况

单位：百万元

地

全

区

国

房地产投资总额

23,918 14,207 4,961 4,749

同比增长

% % % %

其中：商品住宅

17,482 10,202 3,836 3,445

% % % %

同比增长

东部地区 中部地区 西部地区

数据来源：国家统计局

2008 年 1-10 月全国房地产开发完成情况

单位：亿平方米

建设指标

房屋新开工面积 房屋施工面积 住宅竣工面积 完成土地购置面积 完成土地开发面积

1-10 月

同比增长

% % % % %

数据来源：国家统计局

（二）全国房地产开发资金来源情况

1-10 月，房地产开发企业本年资金来源 30700 亿元，同比增长 %。其中，国内贷款 5961 亿 元，增长 %；企业自筹资金 12273 亿元，增长 %；其他资金 11931 亿元，同比下降 %。 其中，个人按揭贷款 2806 亿元，下降 %。

（三）全国商品房销售和空置情况

1-10 月，全国商品房销售面积 亿平方米，同比下降 %。其中，商品住宅销售面积下降 %；商品房销售额 17590 亿元，同比下降 %。其中，商品住宅销售额下降 %。

截至 10 月末，全国商品房空置面积 亿平方米，同比增长 %，增幅比 1-9 月提高

个百分点。其中，空置商品住宅 6835 万平方米，同比增长 18%，增幅比 1-9 月提高 个百分点。

（TEL）

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（四）全国 70 个大中城市房屋销售价格指数

行业分析报告---房地产业

10 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比 9 月份低 个百分点；环 比下降 %。

2008 年 1-10 月全国分地区商品房销售情况

单位：万平方米，亿元

地

全

区

国

销售面积

44, 22, 10, 11,

% % % %

同比增长

17, 11, 2, 3,

% %

销售额 同比增长

东部地区 中部地区 西部地区

% %

数据来源：国家统计局

（1）新建住宅销售价格同比上涨 %，涨幅比 9 月份低 个百分点；环比下降 %。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨 %，涨幅比 9 月份低 个百分点。 商品住宅销售价格上涨 %，涨幅比 9 月份低 个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上 涨 %，涨幅比 9 月份低 个百分点；高档住宅销售价格上涨 %，涨幅比 9 月份低 个百

分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降 %，其中普通住宅销售 价格下降 %，高档住宅销售价格下降 %。

分套型看，90 平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降 %，1 至 10 月累计比上年 12 月份下降 %。

分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在 8%以上的城市有 4 个：海口 %、银川 %、温州 %、金华 %；同比价格下降的城市有 11 个，其中，深圳下降 %、广州下降 %、重庆下 降 %、昆明下降 %、惠州下降 %、南京下降 %。和上月相比，70 个大中城市中，新建

住宅销售价格上涨的有 21 个，其中湛江上涨 %，温州上涨 %，其余 19 个城市价格涨幅不到 1%；价格持平的有 14 个城市；价格下降的有 35 个城市（降幅在 %%），其中深圳下降 %、 广州下降 %、桂林下降 %、厦门下降 %、襄樊下降 %。

（2）二手住宅销售价格同比上涨 %，涨幅比 9 月份低 个百分点；环比下降 %。

分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有 55 个，其中涨幅较高的城市有：三亚 %、宜昌 %、兰州 %、太原 %、银川 %；同比价格下降的城市有 15 个，其中深圳下降 %，

郑州下降 %，温州下降 %，厦门下降 %，重庆下降 %。二手住宅环比价格上涨的城市

有 23 个，其中涨幅较高的城市有：沈阳、海口和西宁均为 %，太原和贵阳均为 %；二手住 宅环比价格下降的城市有 29 个，其中大理下降 %，深圳下降 %，乌鲁木齐下降 %，呼和 浩特下降 %，唐山下降 %。

（TEL）

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数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统

（五）全国房地产开发景气指数

10 月份，全国房地产开发景气指数为 ，比 9 月份回落 点，比去年同期回落 点。

2008 年 10 月全国房地产开发景气指数

指

数

7 月

8 月

9 月 10 月

国房景气指数 房地产开发投资分类指数

资金来源分类指数 土地开发面积分类指数 商品房空置面积分类指数 房屋施工面积分类指数

数据来源：国家统计局

2008 年 10 月全国十城市综合指数及各分物业指数变化表

城市 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都

城市综合指数 指数 2,459 2,322 1,927 2,782 1,603 967 1,027 1,253 1,734 1,061

环比 ↓16 ↓8 ↓17 ↑5 ↓10 ↓6 ↓14 ↓5 ↑11 ↓9

2,249 2,113 1,600 2,256 1,404 843 766 1,040 1,616 765

住宅指数 指数

↓21 ↓10 ↓26 ↑7 ↓14 ↓7 ↓24 ↓3 ↑22 ↓18 环比

945 931 675 718 687 510 494 814 737 470

Hedonic 指数 指数

↑3 ↓7 ↑5 ↓5 ↓4 ↓3 ↓8 ↓1 ↑5 ↓12

环比 2,706 3,264 1,881 4,028 1,784

698 953 2,041 2,001 1,119

写字楼指数 指数 ↓18 ↓21 ↑7 ↑19 ↓2 ↓3 ↓18 ↓48 ↑13 ↓19

环比 3,670 2,481 4,445 4,854 2,824 3,094 1,674 2,214 3,194 2,303

商铺指数 指数 ↑27 ↑28 ↑15 ↓41 ↑13 ↑21 ↑36 ↑11 ↑12 ↑26

环比

数据来源：中房指数

注：“城市综合指数”=“住宅指数”×权重+“写字楼指数”×权重+“商铺指数”×权重；“Hedonic 指数” 为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。

中房指数系统数据显示，10 月份，十城市综合指数以跌为主，只有深圳、杭州两城市环比上涨， 涨幅分别为 %和 %。其他各城市均环比下跌，其中重庆下跌幅度最大，为 %；上海下跌 幅度最小，为 %；其他各城市跌幅均在 1%以内，幅度较小。

（TEL）

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十城市住宅指数仍是跌势一片，深圳、杭州两城市环比上涨，涨幅分别为 %和 %；其 他城市住宅指数不同幅度下跌，跌幅最大的是重庆，%；最小的是南京，%。

十城市写字楼指数也是以跌为主，只有广州、深圳、成都三城市环比上涨，其他城市均环比下 跌。十城市商铺指数以涨为主，除深圳以外各城市均环比上涨。

二、 上海房地产行业运行情况

（一）上海房地产开发投资情况

1-10 月,上海市全社会固定资产投资 亿元，比去年同期增长 %，增幅比 1-9 月提高 个百分点。其中，房地产开发投资完成 1, 亿元，比 2007 年同期增长 %，增幅比 1-9 月高出 个百分点；占全社会固定资产投资的 %，比重回落 个百分点。

2008 年 1-10 月上海固定资产投资情况

指

标

10 月

% % % % % % % % % %

同比增长

3, 2, 1, 2, 1, 2, 1, 1,

% % % % % % % % %

1-10 月 同比增长

全社会固定资产投资总额（亿元）

# 建设改造

房地产开发

# 非国有经济 # 第二产业 第三产业

# 房地产业

# 民间投资 # 住宅建设投资 # 城市基础建设投资

%

数据来源：上海统计局

（二）上海房地产开发资金来源

1-10 月，上海市到位的建设资金合计为 亿元，其中本年到位资金 亿元，比去

年同期下降 %。本年到位建设资金中,利用外资和其他资金（主要是房地产开发投资中的按揭贷 款、定金预付款等）分别为 亿元和 亿元，下降 %和 %。

1-10 月上海市固定资产投资资金来源情况

资金来源

本年到位资金

#国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金

总量（亿元）

4, 1, 2,

比去年同期增长（%）

% % % % %

数据来源：上海统计局

数据显示，10 月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款率为 %，比上月末上升 个 百分点。其中，住房开发贷款和个人住房贷款不良贷款率分别为 %和 %，分别比上月上升 个百分点和 个百分点。

（TEL）

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（三）上海房地产市场运行分析 1、10 月份上海一手房市场运行分析

行业分析报告---房地产业

2008 年 1-10 月上海商品房建设情况

单位：万平方米

指

新开工面积

# 住 宅 施工面积

# 住 宅 竣工面积

# 住 宅

标 1-10 月

1,983 1,360 9,739 6,482 1,788 1,243

同比增长

% % % % % %

数据来源：上海统计局

2008 年 1-10 月上海商品房销售情况

单位：万平方米，亿元

指

销售面积

# 住 宅 销售额 # 住 宅

标 1-10 月

1,813 1,587 1,514 1,313

同比增长

% % % %

数据来源：上海统计局

截止10月底，上海商品住宅供应量为万平方米，成交面积 万平方米，供需比为 ：

1；上海房地产市场商品房包(含动迁房和配套商品房)成交 10713 套，成交面积 万平方米； 其中商品住宅成交 8025 套，成交面积 万平方米，环比 9 月基本持平，小有降幅。

2008 年 10 月上海商品住宅销售面积（套数）

数据来源：中国指数研究院

10 月份，上海商品住宅成交面积，环比 9 月下降 %，同比去年 10 月降幅达到 %。

（TEL）