房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，收入是一种劳务收入，故不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产的重新评估
房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。 7.国家收回、征用
因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的。这种情况发生了房地产权属的变更，原房地产所有人、土地使用人也取得了一定的收入（补偿金），但根据条例的有关规定，对此免征土地增值税。此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《细则》规定也免征土地增值税。
四、普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分 （一）甲公司普通住宅、非普通住宅的判定
依据实施细则规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 因此，我们在进行土地增值税清算时，应首先判定开发项目是否属于普通标准住宅。在判定开发项目是否属于普通标准住宅时，应按国办发[2005]26号和各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准进行，并填写《普通住宅判定表》。 填写《普通住宅判定表》时，相关数据信息的取得如下：
1.项目规划容积率可从《国有土地使用证》上获取，或从项目规划的相关图纸上获取。如甲公司花园项目中，《国有土地使用证》中“建筑容积率”为2.84。
2.单套建筑面积标准，为各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的建筑面积标准。如北京对享受普通标准住宅优惠政策的判定，按每栋住宅楼的总建筑面积除以每栋楼的总用户数，平均每户的建筑面积在140平方米以下的，就可以作为普通标准住宅享受有关优惠政策。 3.项目土地级别，应以各省市下发的关于土地级别认定的相关文件进行判定。如甲公司花园项目中，土地座落在东城区，根据京地税地[2007]229号文件规定，该项目土地级别为二级。 4.以每平方米平均交易价格的判定标准，为各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的
交易价格判定标准。
5.以每套销售价格的判定标准，为各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的交易价格判定标准。如甲公司花园项目中，依据京建办〔2008〕732号文件规定，以每套销售价格为判定标准，该地区享受优惠政策住房平均交易价格总价人民币258万元/套。
一般情况下，同一地区普通住宅交易价格的判定标准只采取“4”、“5”中的一种。 6.对于普通住宅建筑面积的判定按每栋住宅进行判定的情况下，“共有住房（套）”为测绘报告中记录该栋住宅可销售的套数；“总建筑面积（不含人防）”为测绘报告中记录该栋住宅可售总面积；“户均建筑面积”为“总建筑面积（不含人防）”除以“共有住房（套）”；“总售价”为该栋住宅已售实现的销售收入总和；“已售面积”为该栋住宅已售实现销售的面积；“平均单价”为“总售价”除以“已售面积”；“已售套数“为该栋住宅已售实现销售的套数；”每套平均售价“为“总售价”除以“已售套数”。 （二）甲公司工作底稿的填制
鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-03普通住宅判定表》。
（三）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分
我们在进行鉴证时，按财税字[1995]48号的规定，应准确地划分普通住宅与非普通住宅的收入和支出，并能分别计算其增值额。并应根据项目核算情况确认是否可享受免征土地增值税的优惠。
对收入的划分，主要依据商品房购销合同统计表、销售明细表、测绘报告、账面记录的收入相关资料来进行确认。依据国税函［2010］220号文件规定，由于土地增值税的收入确认时间与财务制度规定的确认时间不一致，因此，对收入的确认不能仅参照账面的数据，还应依据商品房购销合同统计表、销售明细表。文件规定如下：
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
对支出的划分，应分两种情况进行处理，对能直接确认成本，应依据成本合同，成本明细
账以及相关法定证据进行划分确定；对属于共同成本性质的支出，应按一定的比例进行分摊，如建筑面积或占地面积等。具体做法将在“第四讲扣除项目类基础数据表的编制”中进行讲述。 （四）实际执行应注意的问题
在实际操作中，我们应注意以下四个问题：
1.要注意确定开发建造的房地产项目是否属于普通标准住宅。凡从事工业、商业及娱乐业用房地产（如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等）开发建造转让的，都不属于普通标准住宅的免税范围；那些虽属于按住宅建造，但造价昂贵、装修超豪华、占地面积很大、建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级小洋楼、高级公寓等，也不属于普通标准住宅的免税范围。
2.要注意确认增值额是否超过扣除项目金额的20%这一免税界限。对那些虽然按普通标准住宅开发建造，但取得的增值额超过扣除项目金额20%的，按规定也不能免税。
3.对增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算征收土地增值税，不能仅就其超过扣除项目金额20%的部分计算征税。
4.对纳税人既从事普通标准住宅开发建造，又搞其他房地产开发建设的，在计算增值额时，如果能够准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定其征免土地增值税；如果不能准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，则不能按《条例》和《细则》的规定享受减税免税的政策优惠。 （五）征税项目与免税项目的划分
甲公司花园项目清算时对取得土地使用权所支付金额按《国有土地使用权转让合同》中明确记载的属于普通住宅的26#-30#号楼所占土地面积进行扣除，对配商和31#、32#楼的取得土地使用权所支付金额进行确认时，也应使用同样的计量方法。
对征税收入和免税收入，应按会计账面记载金额、《商品房购销合同统计表》及相关资料，对属于普通住宅的26#-30#号楼与配商、31#、32#楼的收入分别进行确认，对其成本按税法规定的方法进行分摊确认。
五、甲公司《项目基本情况表》的填制
在对清算项目的项目前期管理进行鉴证，应填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况表》。甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-02项
目基本情况鉴证表》。
第二讲 收入类基础数据表的编制 第一节 收入类基础数据表的审核
一、收入类工作底稿介绍
收入类工作底稿共6张，是中税协统一设计的范本，本讲中增加自行设计工作底稿1张，为《计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表》。中税协统一设计的范本中：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》、《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》、《商品房出租及其他自用鉴证表》为进行转让商品房清算鉴证时专用，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》为进行转让其他项目清算鉴证时专用，其他2张为通用工作底稿。该6张工作底稿分别为：《房地产转让收入鉴证表》、《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》、《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》、《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》、《商品房出租及其他自用鉴证表》、《未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表》。
二、收入类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。 （二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目中的实际发生情况。 （三）审核会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性情况。
（四）审核《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载金额的一致性。
三、鉴证程序审核
审核收入类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第十七条至第二十二条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第十七条至第二十二条规定的收入类情况鉴证程序的具体规定： 第十七条 根据准则第十七条、第十八条的规定鉴证收入项目，应特殊关注： （一）调查收入有关的内部控制：
1、根据收入有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，评价内部控制的设计有效性； 2、调查内部控制的运行有效性；
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