房地产投资分析报告

房地产投资分析报告

2014年末,全区供水能力达到80万吨/日,全年销售水量1、39亿吨。全区供电容量为467、75万千伏安,全年累计完成供电量71、74亿千瓦时。全社会用电量74、58亿千瓦时,下降0、3%,其中工业用电量47、40亿千瓦时,下降2、4%;城乡居民生活用电11、77亿千瓦时,下降5、8%。

余杭电网有220kV变电站6座,容量228万千伏安;110kV变电站31座,容量265、8万千伏安,线路419、4千米;35kV变电站7座,容量24万千伏安,全长212、3千米;10kV配变14692台,容量440、5万千伏安,线路603 条,线路总长5704千米;2013年,全区全社会用电量68、29亿千瓦时,同比增长2、98%;供电量67、4亿千瓦时,同比增长2、88%;售电量 65、51亿千瓦时,同比增长3、58%;电网最高负荷132、3万千瓦,同比增长1、6%。城镇电网供电可靠率99、988%,农网供电可靠率 99、9126%,农网综合电压合格率99、92%。生活中水电就是必须品,余杭区良好的供水供电环境,使居住在余杭区的人民无后顾之忧。(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)

3.余杭区城市交通

余杭穿境而过的两条高速铁路(沪杭高铁、杭宁高铁)及杭州地铁1号线、两条铁路(沪杭、宣杭)、两条国道(G320、G104)、七条高速公路(沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉沪杭、杭长高速公路、杭州绕城高速公路)、两条主要河流(东苕溪、京杭大运河)与五条省道(S101、S102、S201、S304、S205),把余杭与长江三角洲各大城市紧紧相连。余杭区公路通车里程达到了2179、262公里。余杭区等级公路通村率、硬化率达到100%。区境内有航道里程350公里,其中干线30公里,支线320公里,一个遍布余杭区镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网络已经形成。全区重点实施了320国道至104国道连接线工程(疏港公路)、320国道至申嘉湖杭新市互通连接线工程余杭段(荷禹路延伸)及综合整治工程、104国道余杭马头关至勾庄段改建工程、余杭15省道至临安02省道连接接线工程,年度计划总投资14、19亿元,累计完成投资17、18亿元。四通八达的城市交通配套将会极大地带动本区域内房地产市场的发展,给其带来极大的升值空间。(数据来源于杭州市余杭交通信息网)

4.医疗配套

截至2014年末,全区共有各类医疗卫生机构360家,其中区属医院7家,社区

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卫生服务中心20家。医院、卫生院共有各类医疗病床3655张,其中区属医院2236张。医院、卫生院共有卫生技术人员5960人,其中执业医师1954人,注册护士2354人,分别增长2、76%、8、56%与8、93%。方便的就医环境使得消费者更加愿意定居于余杭区。(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)

图2-2 余杭区医疗卫生信息图

(二)软环境分析

1、政策法规环境

在转方式、调结构背景下,房地产进入质量型、差异化为主为主的发展阶段。过去的一年,限购政策基本放开,差别化信贷适时微调应对需求变化,在高库存的压力下,限购调整呈现多诺米效应;央行发布“央五条”,“930”等信贷政策鼓励释放需求,部分省市也纷纷出台信贷相关政策,刺激市场需求;金融政策方面,降息、定向降准等金融政策持续发力,央行时隔两年半降息利好房地产供需两端,多轮动作释放流动性,再融资放开,优先试股点,中期票据发行放松,定向降准扩宽房企融资渠道;财税政策方面,各地加大公积金、财税支持力度,2014年10月9日,住建部、财政部、央行联合发文调整公积金政策,支持首套与改善型自住住房,调整公积金政策,加大公积金支持力度,地方政府也通过契税减免,财政补贴等手段鼓励自住型需求,综上可瞧出,中央对房地产市场的行政调控力度将区域弱化,市场化趋势愈加明显。(资料来源于汉嘉地产顾问公众网站)

2015年5月10日,央行再次宣布下调金融机构人民币贷款与存款基准利率0、25个百分点,同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1、3倍调整

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为1、5倍。这就是近半年以来央行的第三次降息,并伴随两次降准。降息后,5年以上贷款基准利率仅为5、65%,5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3、75%,均创下自2000年以来的新低。次降息意在为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。 3月份贷款加权平均利率为6、56%,比去年12月下降0、22个百分点;个人住房贷款利率为6、01%,比去年12月下降0、23个百分点,将再次降低购房者的财务成本,进而刺激市场成交的进一步回升。 (资料来源于中原地产集团中原研究数据网站)

2、杭州市余杭区的经济环境概况

余杭区地处浙江省北部,位于杭嘉湖平原与京杭大运河的南端,就是长江三角洲的圆心地,就是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地,素称“鱼米之乡,丝绸之府,花果之地,文化之邦”。2001年2月2日,经国务院批准,撤销余杭市,设立杭州市余杭区。撤市设区后,余杭成为大都市杭州的一个新区。全区实现生产总值(GDP)934、41亿元,按可比价计算(下同),同比增长10、2%,增幅高于全国(7、7%)、全省(8、2%)、全市(8、0%)平均水平。

图2-3 地区生产总值增长趋势图

由图可见,余杭区生产总值逐年递增,说明整个余杭区经济不断在发展,地区经济的进步有助于促进该地区的房地产行业发展。

居民消费价格指数(CPI)全年累计上涨1、6%。从构成瞧,八大类商品累计涨幅呈现“五涨三跌”的运行态势,其中,食品类、居住类、衣着类、医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类分别累计上涨3、5%、2、1%、1、5%、1、5%、0、2%;家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类、交通与通信类分别下

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降0、1%、0、5%、0、7%。详见下表:(数据来源于杭州市余杭区统计信息网)

表 2-1 居民消费指数(CPI)

项目 居民消费价格指数(上年=100) 1、食品类 2、烟酒及用品类 3、衣着类 4、家庭设备用品类 5、医疗保健与个人用品类 6、交通与通信类 7、娱乐教育文化用品服务类 8、居住类

2014年 101、6 103、5 100、2 101、5 99、9 101、5 99、3 99、5 102、1 2013年 102、6 104、6 100、6 99、4 100、4 99、2 98、7 103、7 104、8 综上:国民生产总值在增长,消费者对房地产的需求与购买力就越大;在从杭州市余杭区居民消费价格指数瞧,居民消费价格总水平比上年降低1%,另外居住消费也下降了2、7%、由此可见,随着消费水平的降低,也会对房产消费有所影响。

3.社会文化

截至2014年末,全区文化经营单位有1401家。公共图书馆藏书总量达到105、2万册,净增7、8万册;《余杭晨报》日发行量达3、05万份;余杭电视台每天播出时间17、5小时,其中自备节目8小时;广播电台播出时间为24小时,其中自备节目19小时;有线电视入户率98%,数字电视用户34、8万户。

全区文创行业实现增加值318、9亿元,增长28、3%,占GDP比重29、0 %;规上文创单位实现主营业务收入641、71亿元,增长32、7%、优势文创产业开始聚集,以西溪影视产业基地与五常软件(动漫)园为核心,汇聚了10多家大型影视企业。通过上述数据可见,余杭区的文化氛围浓厚,教育水平、人民的素质也相对较高。(数据来源于余杭统计调查信息网)

4.余杭区人口分析

截至年末,全区户籍人口92、54万人,比上年末增加2、21万人,其中女性人口47、31万人;非农人口54、48万人,比上年末增加2、74万人,非农人口占总

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人口的比重为58、9%,较上年末提升了1、6个百分点。年末总户数25、33万户,比上年末增加0、54万户。全年出生人口12836人,死亡人口5192人,人口出生率与自然增长率分别为14、04‰与8、36‰。

图2-3 余杭区人口状况图

2014年,全区城镇居民人均可支配收入为45329元,增长10、0%;人均生活消费支出为32668元,增长12、3%。年末,城镇居民人均住房建筑面积为34、76平方米。农村居民人均纯收入为26581元,增长11、3%;人均生活消费支出为22521元,增长11、8%。农村居民人均住房建筑面积为64、05平方米。年末,城乡居民储蓄余额823、52亿元,比年初增长13、7%;人均储蓄余额达9、01万元。

图2-4 余杭区居民收入分布图

余杭区人口在不断的增长,这表明了该区域具有人气;另外一方面,收入水平、消费水平比较高,这意味着该区域有较强的购买力。

综合以上杭州市余杭区整个硬的投资环境,软的经济环境与政策环境等因素分析,随着杭州城市规划步伐的加快,市场容量潜力的进一步挖掘,在余杭区投资地产,高档住宅就是人们居住的理想环境与享受性住房的方向。