房地产投资分析报告

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三、 市场分析

（一）需求分析 1、余杭区成交量分析

杭州良好的城市环境,高品质的居住氛围,吸引着各地的人到杭州来买房定居,同时还有较为宽松的户籍政策,良好的创业环境,这些都在支撑着杭州的房产需求量;而项目所在地余杭区也就是未来杭州向外扩张的重点区域,下表就是来自杭州市余杭统计调查信息网2014年全年数据,统计数据显示去年一年整个余杭区商品房供应及成交情况:

表3-1 杭州市余杭区2014年商品房交易情况

主 要 指 标 一、商品房供应情况 商品房预售面积(万平方米) 商品房预售套数(套) 二、商品房成交情况 商品房成交量(套) 成交面积(万平方米) 成交金额(亿元) 商品房成交均价(元/平方米) 累计 538、17 52502 30825 330、69 346、65 10482 增长% 19、2 34、2 8、8 6、8 -0、4 -6、7 据数据表明,杭州市余杭区去年一年商品房成交情况良好,成交量增长了8、8%,总共成交套数为30825,在限购令解除以及央行不断降息的利好环境下,相信日后余杭区对商品房的需求还将持续上涨。

2.本项目户型产品分析

本项目户型主要为137-148平方米,属于再改产品,杭州市此类产品2014年全年新增供应88万方,同比下降26%,成交97万方,同比下降11%,成交均价20128元/㎡ ,同比下降2%;自限购取消后,成交量明显回升,成交均价出5月受个盘影响外全年表现平稳。

表3-2 杭州市场住宅成交结构图(表来源于汉嘉数据库)

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根据上图可瞧出,户型在120-140方、价格在200-300万商品房成交套数最高,为3628,此类结构的住宅占领的市场份额最大,而本项目正就是属于该类户型结构的住宅,符合广大消费者的需求。

其次本项目还拥有别墅户型,主要为295平方米,属于低密度住宅,此类住宅在2014年,主要以消化库存为主,整体均价回落。低密度市场2014年新增供应39、36万方,同比下降16%,成交43、4万方,同比增长17%,整体均价24831元/㎡ ,同比下降12%;出11月份有大量推盘外,全年基本处于消化前期库存状态,受政策利好与推盘量双层影响,2014年11月成交量促增,拉升了全年整体成交量。可瞧出本项目产品受消费者欢迎。

3.项目客户群分析 (1)项目市场定位

本项目就是一个高端精品项目,项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源。周边生活配套,教育资源优越。建筑类型为法式排屋,法式花园洋房,绿城平层官邸经典之作极为稀缺的低层低密度高端住品。

下表为项目面积及户型配比:

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表2-3 项目户型面积配比表 面积(M2) 比例 300 125–130 三房二厅 137–145 150–155 四房二厅 160–165 24% 17% 40% 13% 6% 户型 二房二厅 平面形式 三层空间 平面 平、错层 平面 平、错层

(2)项目客户定位:

一般来讲,可以按照以下几种分类进行细分: A、以购买户型分:

① 购买二房三层别墅的客户,属于承价能力较高,有一定财富积累的客户,年龄多为30岁以上,具有高额的收入,购买目的一般为改善型。购房心理以休闲享受与商品偏好为主

② 三房在中年夫妇(子女已上学)与部分经济条件好的青年夫妻为主,年龄集中在40岁左右,收入较高,事业已有一定成就。二次置业为主,购房心理多以地段偏好(交通便利),偏好环境(大规模高尚社区,整体规划好)与休闲享受(各类休闲设施比较齐全)为主。

③ 四房及四房以上的房子,总价较高,客户来源较为复杂,也更为狭小,可能来自中年夫妇家庭结构与极少数青年夫妻,甚至就是单身贵族。但都就是经济实力雄厚,追求时尚与讲求尊贵、气派。以二次或多次置业,自用为主。购房心理以偏好环境(大规模高尚社区,景观整体规划好),地段较好(交通便利)为主。

B、按区域与职业可分 一般来说有以下几种:

① 本市区成功人士与周边市、县事业有成者或私营企业主; ② 外地投资的私营老板,外资企业高级管理人员;

③ 市区特殊行业的高收入人士,如律师、金融、保险以及高科技人士; ④ 本市区企事业单位中高层领导与主管; ⑤ 本市区政府部门公务员;

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以上①②④⑤中主要以购买三房为主,少量就是二房、四房与复式单位的目标客户群。

③⑤就是购买二房单位的主要目标客户群。 ①②③④⑤中有部分会购买四房,跃复式单位。 （二）供给分析

1、余杭区固定资产投资分析

根据杭州市余杭统计调查信息网2014年年度统计数据显示,随着全区商务楼宇与商业综合体建设力度的不断加强,今年房地产开发投资继续延续上年度高速增长势头,至9月底已累计完成投资254、17亿元,增长42、4％,增速较上年全年提高3、1个百分点,较今年一季度与上半年分别提高31、2与6、4个百分点。对全部投资增长的贡献率达70、8％,拉动全部投资提速17、2个百分点。占全部投资比重由上年同期的40、5％,提高到目前的46、5％,较上年全年提高4、6个百分点。整个余杭区对房地产投资的力度还就是很大的,未来余杭区房地产市场的供应还就是相当充裕,下表就是数据的详细分布:

表3-3 杭州市余杭区2014年固定资产投资比重

主 要 指 标 固定资产投资总额 1、第一产业 2、第二产业 3、第三产业 按统计口径分 1、房地产开发投资 其中:住宅投资 2、项目(单位)投资 其中:生产性服务业投资 其中:产业投资 累计 690、68 0、61 119、91 570、16 309、20 212、24 381、48 52、85 203、57 增长% 21、0 239、5 1、3 26、1 28、8 14、6 15、4 -16、9 3、5 2、余杭区商品房供应情况

根据杭州房管局网站最新数据统计,2015年杭州市区新建商品房的批准预售套数为2102套,建筑面积234560、12平方米,新建商品房新增供应套数与面积均为近5年内最高。从可售房源来瞧,2015年现阶段杭州市余杭区新建商品房可售套数56087套,其中住宅44467套。

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下面为余杭区可售套数数据,数据来源于透明售房网:

图3-1 余杭区商品房数据

从新增供应量来瞧,虽然2015年房地产开发投资同比增幅明显回落,但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据2009-2013年杭州市区土地出让资料测算,过去5年年均出让土地可建筑面积达145万平方米,这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足。

（三）价格分析

1.余杭区五常板块价格分析

图3-2 余杭区五常板块新房月成交价格走势图

绿城·西溪融庄位于杭州市余杭区五常板块,上图为余杭区五常板块2014年下半年成交套数及价格走势,从图上可瞧出,该板块成交套数不断上升,成交均价较为平稳,波动不大,值得投资。

2、本项目价格分析

项目位于西溪版块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,坐拥西溪绝版景观资源,就是由融创、绿城在杭州联手打造的第一个高品质项目,价格比周边竞品略高,但就是本项目为绿城产品,绿城口碑在杭州具有绝对的优势,因此,参考其她竞品项目,西溪融庄的最后估算价格也具有很强的性价比。(价格估算详