1.龙山国际一期项目概况
1.1龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况
项 目 总用地 总建筑面积 住 宅 其商 业 中配套公建 地下室 建筑密度 绿地面积 绿地率 规划总户数 规划总人口 指 标 备 注 22176 ㎡ 33亩 57215 ㎡ 不含地下室 53475 ㎡ 3540 ㎡ 200 ㎡ （会所） 6500 ㎡ 停车及设备用房 29.5％ 7760 ㎡ 35％ 459 户 以每户3.5人计 1600 人 停 车 位 设 置 一 览 表 项 目 数 量 备 注 地面12位 246 位 小车位 (不含8号楼) 地下126位 地面停车库 64 个 地 面 自行车停车面积 780 ㎡ 地 面 摩托车停车面积 600 ㎡ 地 下 主 要 电 气 设 备 项 目 数 量 位 置 备 注 柴油发电机组 1 组 地下室 变配电室 1 间 地下室 小区变配电室 1 间 地下室 住户用电 专用配电室 1 间 地下室 公共用电 消控中心、监控中心 1 间 6号楼一层 电梯 20 部 1至8号楼 共18个楼梯 相 关 信 息 小区共18个梯,2个地下车库出入口,1个小区主入口,1个小区出口,1个消防通道,1个人行消防通道,8号楼独立幢独设1个出入口,二期未开发。主要业主群为：一院医生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。
2.项目物业管理分析
小区地处洛江区政府附近，距泉州现管小区较远，规模属中小型，又8号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全，人员相对较多。
该小区属商住小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的3号楼、4号楼、7号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不可能每个车场设车管员，因此，整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以下两方面实施：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙；2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。
该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、及时、到位的服务。
3.0收费项目及标准报备
1.关于物业管理收费的初步意见
法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《福建省物业服务收费管理实施办法》，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。
项 目 物业管理费 （住宅） 物业管理费 （住宅改办公） 物业管理费 (商铺) 门镜可视对讲系统 户/元 600 m2／元.月 １.0 m2／元.月 1.８ m2／元.月 1.０ 类 别 计价单位 标 准 备 注 信报箱 户/元 地下车位维护费 个·月 个·月 78 120元 120元 车辆服务 地面车位维护费
临时维护费(四轮机动车) 0.5小时以内不收费 次 次 辆 5元 10元 0.3元/次 0.6元／次 12元 0.7元 1.5元 30元／月 1元/次 2元 40元／月 临时 过夜 临时 过夜 自行车 辆 辆／月 辆 临时 过夜 含充电费 电动车 辆 辆／月 辆 摩托车 辆 辆／月 过夜 装修暂收款 1000元 装修管理 每户 楼道修缮费 公共部分水电周转金 地面二层以上 电梯电费 地面架空一层以上 二次加压水泵运行费 公共水电费 变频泵加压层 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 按系数分摊 100元／套 200元／套 装修验收合格后归还 说明：
1.1一梯两户电梯电费的系数分摊法：
地面一层住户不分摊电费，地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数：
每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位当月电费总量×当月电费单价
例：设某梯位1-11层共22户（地面为架空）某月电梯共用电660度，每度电为0.5469元,1层的住户电梯电费为[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=2.8元; 2层的住户电梯分摊电费为[2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=5.5
元；
3层的住户电梯分摊电费为[3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=8.2元；
11层住户电梯分摊电费为[11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=30.1元。
1.2两梯两户的电费分摊方法：
每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位两部电梯当月用电之和×当月电费单价；
1.3二次加压水泵运行费的分摊方法；
加压层每户应分摊运行费=（运行费总和/应分摊水费总量（吨））×该户用水量；
1.4公共水电费每户应分摊数量=该户建筑面积/住宅总面积×公共水电费总量。
4.0组织架构、人员编制及薪酬福利
4.1管理机构设置
总经理 项目经理 出纳 事务助理 客户服务工程服务安防服务环境服务品质监会所管综合事务
4.2人员定编
定 编 数 部 门 岗 位 一期 项目经理 事务助理 客服主管 客服助理 客户服务部 前台接待 出纳 主管 工程服务部 水电维修 2 07．4 1 1 1 07．6 07．6 07．4 1 1 3 07．6 07．4 07．4 1 到岗日期 07．4 二期增编 备 注
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