北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则 - 图文

北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则 检查标准 一、基础管理 22分 检查内容 1、建设用地规划许可证； 2、建设工程规划许可证； 符合1分，实际情况与规划不符的，尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣1、按规划要求建设，房屋竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿0.2分;其中第3项中缺少4种以上地规划图、详细规划说明书、环境预评价书 及配套设施投入使用 的扣0.2分,第5项无临建房屋的不4、与规划部门往来文件； 扣分 5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）； 备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章 一、物业公司验收记录及问题处理情况 二、物业公司收集资料 1、大厦竣工总平面图 2、单体建筑、结构、设备安装竣工图 3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图 2、己办理接管验收手续 符合1分，第一项无验收记录或处集资料中每缺一项扣0.1分 4、有关设施、设备安装、使用和维护保养理情况记录的扣0.1分；第二项收技术资料 5、各单项工程竣工验收证明材料 6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件 7、房屋销售清单和产权资料 8、公共配套设施的产权及收益归属清单 9、供水、供暖的试压报告 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1、物业管理企业统一管理 2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书） 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分 3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例评分细则 4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 1、维修基金交纳单据记录 前期物业管理协议或物业管理公约 与开发单位签定的委托管理合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分 符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分，而内容不符合规定的扣0.5分。 符合1分,已建立维修基金但管理、6、建立维修基金，其管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项2、维修基金使用的记录（包括使用申请、使用、续筹符合有关规定 扣0.5分（没有使用维修基金的不业委会批准及使用的各类票据） 扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分） 1、房屋使用手册 2、装饰装修管理规定 3、业主公约 7、房屋使用手册、装饰装4 、绿化管理制度 修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 5 、卫生保洁管理制度 完善1分，每缺一项扣0.25分 6 、保安管理制度（公共秩序维护管理制度） 7 、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理） 8 、消防管理制度 1、成立管委会（业委会）的申请 8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则 3、管委会（业委会）成立的批复 4、会议记录 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分 符合1分，每缺一项扣0.25分 10、物业管理企业制定争创1、争创规划和具体实施方案（两份材料分符合1分，缺一项扣0.5分,未经管规划和具体实施方案，并经别写） 业主委员会同意 委会（业委会）同意签字盖章的扣2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章 0.5分 一、各项管理制度 1、房屋管理制度 2、零维修管理制度 3、大中修工程管理制度 4、回访制度 5、供水管理制度 6、供暖管理制度 11、大厦物业管理建立健全7、电梯管理制度 各项管理制度、各岗位工作8、保洁管理制度 标准，并制定具体的落实措9、消防管理制度 施和考核办法 10、绿化管理制度 11、保安管理制度 12、车辆管理制度（机动车．非机动车） 13、收费管理制度 14、财务管理制度 15、档案管理制度 二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录 12、物业管理企业的管理人1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、符合1分,管理人员、专业技术人符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分 员和专业技术人员持证上管理人员） 员，每发现1人无上岗证书扣0.1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人 岗；员工统一着装，佩带明2、各类专业人员的专业上岗证书 (电工、分; 着装及标志符合0.3分,发现1显标志，工作规范，作风严电梯司机、会计等） 谨 3、员工统一着装 4、员工佩戴工作牌 一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 二、计算机查询资料包括： 13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 1、房屋、设备等基数 2、分户档案 3、费用收支情况 4、房屋、设备普查资料 5、房屋、设备修缮资料 一、有关规定执行情况 1、各类收费标准（物业管理费收费标准、符合1分,1、收费标准公布并符合14、物业管理企业在收费、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标执行有关规定1分；2、无凭证或财务管理、会计核算、税收准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规报表的扣0.5分；3、公开无记录或等方面执行有关规定；至少定的要有物价部门的批准文件,实行市场调无照片的扣0.5分（酬金制的要求每半年公开一次物业管理节价的除外。 公开，包干制的仅公开公共服务收服务费用收支情况 费总费用的收支情况）。 2、有费用收支的凭证、各类财务报表 3、物业管理服务费用公开有记录、照片 一、房屋及设备基础资料 1、房屋总平面图 2、地下管网图 3、规划批准文件 4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求） 二、房屋产权产藉资料 1、房屋产权情况清册 15、房屋及其共用设施设备符合1分,包括房屋总平面图、地下符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.2分，查询资料中每缺一项扣0.2分 2、共用部位、共用设施设备的产权情况、管网图，房屋数量、种类、用途分档案资料（含：技术档案、数量、分摊原则和分摊系数 类统计成册,房屋及共用设施设备权属档案、经营管理档案）三、物业管理经营管理资料 大中修记录,共用设施设备的设计齐全，分类成册，管理完善，安装图纸资料和台帐;每缺一项扣1、分户管理记录 查阅方便 0.1分。 2、房屋数量、种类、用途分类统计表 3、大厦情况表 4、房屋安全普查表（上年度和本年度） 5、房屋完好等级评定记录 6、大、中、小修和检查记录 7、设施设备台帐 8、设施设备运行记录 9 、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录 10 、资料分类成册，有目录并查阅方便 16、建立住用户档案、房屋1、住用户基本情况 及其配套设施权属清册，查阅方便 2、房屋及配套设施产权清册 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分 1、执行值班制度情况（值班表、值班记录） 符合2分,1、值班制度不符合扣0.517、建立24小时值班制度，2、未设立服务电话的扣0.5分；2、设立服务电话并在明显位置公布电话号分；设立服务电话，接受业主和3、发现一处处理不及时扣0.2分,码 使用人对物业管理服务报最多不得超过三处；4、回访记录与3 、来电、接待记录和处理记录 修、求助、建议、问询、质实际情况不符的，发现一处扣0.1疑、投诉等各类信息的收集4 、问题处理及时，回访记录（与派工单内分,最多不得超过四次.回访比例不和反馈，并及时处理，有回容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、符合要求的扣0.3分，无回访记录访制度和记录 装订） 的扣0.5分。 18、定期向住用户发放物业1、征询意见单 管理工作征求意见单，对合2、对意见单的统计（满意率要达到95%） 符合1分，每缺一项扣0.3分 理的建议及时整改，满意率3、整改措施 达95%以上 19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率并有回访记录 二、房屋管理及维修养护 9分 4、整改措施落实情况的记录 1、明显位置公布维修服务的承诺 2、服务承诺的落实情况记录 符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。 3、派工单和统计表（及时率、返修率） 100%、返修率不高于1%，4、回访记录（见第17条要求） 1、大厦、栋号、楼层、房1、大厦名称及地名标识齐全 号标志明显，大堂内布置合2、楼层标识及门牌号齐全、完整 理并设立引路方向平面图，3、大厦平面图 驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 4、大厦内单位名录水牌 对照规划图现场查看 符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分 符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分 1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁 3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患 4、市政管委审批手续 符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分 符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分 3、大厦外观完好、整洁；1、外墙清洁 外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无乱涂、乱画和乱悬挂现象 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 3、外墙无张贴物 脱落、无污渍；无纸张乱贴、2、外墙完好，无破损、脱落