商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制

上海理工大学2010届毕业论文

第一章 绪论

第1章 我国个人按揭贷款业务中的风险研究及分析

1.1 个人按揭贷款存在的风险分类

个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三大类风险。市场风险在个人住房按揭贷款风险中表现为不可控风险，即银行自身不能控制的风险，包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。在个人住房贷款奉献中，信用风险和银行操作风险是最主要的风险，也是银行自身可控的风险。 3.1.1信用风险

狭义上，个人住房按揭贷款中的信用风险是指借款者违约的风险，借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。广义上的信用风险主要包括社会信用风险、借款人信用风险、房产商信用风险和其他中介机构信用风险等等。其中借款人信用风险和房地产商信用风险在整个风险体系中尤为突出。

（1）来自借款人的信用风险

1）被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看，这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高，2008 年实行的是紧缩的货币政策， 所以人们的家庭收入实际是在缩减，被迫违约时有发生。

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2）理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控， 房价正逐渐回落，但贷款利率却不断提高，所以这类违约有所增加。

银行住房按揭贷款信用风险压力测试可以得知宏观经济政策对商业银行个人住房按揭贷款的信用风险有很大的影响。包括GDP，房价和进出口率，都会影响到按揭贷款的信用风险。

在宏观调控政策的影响下，当房价出现正向波动时，资产价格的上涨会提高借款人的偿付能力，掩盖和降低按揭贷款的违约风险；当房价出现逆向波动时，对借款人的还款意愿、还款能力将产生负面影响，从而引起住房按揭贷款的违约率上升，如果房价与按揭成本发生倒挂，风险的集中与大面积爆发是不难预见的。

由于个人住房贷款还款期限长,使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂,公众购房欲望受挫,房地产价值大幅贬值,对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条,使得原来一部分借款人失业,没有了还款来源,造成不良贷款。

例如2008年末央行将个人住房按揭首付比例降至二成，并对经济适用住房实行基准利率下浮30%。由信贷催生的旺盛购买力，对国内房地产市场迅速恢复起到了重要的支撑作用，房价强劲反弹，部分一线城市房价涨幅屡创新高。中央经济工作会议明确2009 年继续实行适度宽松的货币政策。这些宏观调控手段势必会影响到普通居民的购房积极性以及开发商的资金链，引起房价的波动。 3)提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后，银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。第一，减少了银行的收益。我国商业银行的利润大多来自存贷款利差，住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产，它的提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。第二，增加了银行的服务成本。首先，由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。其次，银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本。再次，对提前收回的资金再投资，增加了交易成本。第三，银行管理成本的损失。个人住房按揭贷款提前偿还，将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下，各银行都有大量闲置资金急于寻找出路，在这种情况下，客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量，加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去，实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会，导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外，客户提前偿还贷款时，银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况， 只能使用人工来完成，人力成本很高，在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然，在银行把提前偿还的

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资金重新贷出的情况下，银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。目前， 提前还贷好像还未与风险联系起来， 出于维护自身美誉度的考虑， 银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈，加强风险管理势在必行，所以必须充分认识提前还贷所产生的影响，从各个层面上制定对策。 （2）来自开发商的信用风险

1）假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时，有些开发商可能会串通银行内部人员， 自己垫付首付款，制造虚构的购房合同， 里应外合，达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家， 开发商即付完剩余款项，解除抵押，再高价卖出。情节严重的是，有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次，给银行带来了不可估量的损失。

2）抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多，且环环相扣。如果稍不注意， 开发商的资金链就容易断裂， 负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼，或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果：一是购房人以此拒付贷款；二是作为按揭业务风险防范的第二还款源， 明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。

一些房地产开发企业由于经营管理失误,造成其已销售期房不能按时交业主使用,致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约,而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况,使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款,从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外,开发商开发手续不完备,在尚未取得商品房预售许可证的情况下,销售房产,回笼资金,造成所签购房合同无效,从而波及借款合同的履行。

3）强制指定。一般情况下，开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售， 利用住房抵押贷款做诱饵， 让银行被动接受高风险的开发贷款条件， 放松对开发商的贷款审查和风险防范， 而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多，若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款， 一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题， 购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款， 这给银行造成的损失将特别严重。 （3）社会信用风险

由于全社会缺乏对个人信用的公正评价体系和评价机构，对个人信用无从评价。与此同时，由于整个社会缺乏诚信观念，个人、单位或其他机构组织为借款人伪造虚假财力证明资料等提狗狗众多渠道。例如：个人将自身原有财产过户给借款人，提高借款人财力证明用以获取银行更多的贷款，等到借款人成功获得银

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行信贷资金后又将这笔财产转还给他人；单位虚报个人职务、工资、将近等资料为借款人戒躁虚假的“个人收入证明”提供渠道；房地产评估中介机构在利益的驱动下，不以房地产的实际价值为标准，而是按照借款人的要求虚增房地产评估价值，使得房产估价不准确给银行造成潜在的风险。 3.1.2 市场风险

市场风险又称为系统性风险，是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险又包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。 （1）通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

由于市场利率、汇率、证券以及商品的价格负面变动而导致金融工具价值下跌，给银行带来的损失。目前为止，我国商业银行个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象

《个人住房贷款管理办法》规定,个人住房贷款期限在1 年以内的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息; 1年以上贷款遇法定利率调整,于次年初开始按相应利率档次执行新的利率规定。商业银行按揭贷款最长期限为20年,利率的波动无疑会影响到银行和贷款人的现金流。我国目前利率处于历史低水平,随着利率市场化进程和目前经济发展状况,利率上行不可避免,由于贷款利率调整的滞后性,银行势必会遭受利率损失。另外,国内银行的主要收入来自利息收入,利率调整将对银行利润产生重大影响,同时,也会引起利率期限结构的变化,利差的变化更加难以把握。 （2）机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。 （3）地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。；从国内的房地产市场来看，大多数城市的房价虽然还处于高位盘整阶段，但是由于房价

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