房地产开发项目财务分析实例1921331596

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房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：12243平方米 2、建筑密度：≤35% 3、容积率(地上)：≤4.62 4、绿化率：≥25%

5、人口密度：≤1085人/公顷 6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 占地总面积 总建筑面积 居住面积 单位 平方米 平方米 平方米 数量 121243 项目 居住人数 单位 人 数量 1071 124 3.5 55338(地上) 平均每户建筑面积 平方米 37899 平均每户居住人数 人 随意编辑

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公建面积 绿化用地 居住户数

平方米 平方米 户 5077 3060 306 人均居住用地 道路面积 车库面积 平方米 平方米 平方米 35.38 5233 7500 表6-2 项目技术经济指标（二） 层 数 4 功 能 商铺 公建面积 塔 楼 地上总建筑面积 地下室 2 停车库 设备面积 人防面积 7200 300 264 19（2个） 住宅 所占面积（平方米） 总面积（平方米） 11248 4280 1942（每层） 36898 52426 7764 15528 裙 楼 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

1、有关工程计划的说明

项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表6-3。

四、项目各种财务数据的估算

1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款

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包括两部分： ①土地使用权出让金

根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。

②拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。

上述两项合计：12332万元。

表6-3 项目实施进度计划表 序项目名称 号 持续时间（月） 1 征地拆迁 6 4 6 8 112 4 6 8 10 2 2 前期工程 3 基础工程 4 主体结构工程 5 设备安装工程 6 室内外装修工程 6 7 6 7 12 4 6 8 112 4 进度安排(按双月计 2001 2002 2003 2004 0 2 0 2 随意编辑

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7 红线内外工程 8 公建配套工程 9 竣工验收 10 （2）前期工程费 销售 3 3 2 27 本项目前期工程费估算见表6-4：

表6-4 前期工程费估算表 单位：万元 序号 1 2 3 4 5 项 目 规划设计费 可行性研究费 水文、地质、勘探费 通水、通电、通路费 场地平整费 总 计 计算依据 建安工程费×3% 建安工程费×1.5% 建安工程费×0.5% 建安工程费×2.5% 60元／平方米 金额 332.02 166.005 55.335 276.675 73.38 903.415 （3）建安工程费

参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。

表6-5 建安工程费估算表 单位：万元

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序号 项目 建筑面积 土建 装饰 金额 设备 单价 金额 金额 合计 单价 金额 单价 1 2 塔楼 41460平方米 裙楼 18325平方米 1105 4581 101.4 420 1105 2025 475 870 629 301.5 1250 5121 301.5 552 301.5 406 3447 2499 11067 其中商铺：13248平方米 1105 1464 475 合计 （4）基础设施费

其估算过程参见表6-6：

表6-6 基础设施费估算表 单位：万元 序号 1 2 3 4 5 项 目 供电工程 供水工程 道路工程 绿化工程 其他工程 合计 单 价 65万元／公顷 15万元／公顷 42.13万元／公顷 5.4万元／公顷 占建安工程费的2% 计价数量 5.5338顷 5.5338公顷 0.5233公顷 0.306公顷 11067万元 合计 359.7 83 22.05 1.65 221.34 687.74 （5）开发期税费

其估算过程参见表6-7：

表6-7 开发期税费估算表 单位：万元 序号 项 目 1 固定资产投资方向调节税 金 额 553.35 估算说明(估算依据) 建安工程费×5% 随意编辑

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2 3 4 分散建设市政公用设施建设费 建筑工程质量安全监督费 供水管网补偿费 1328.04 44.26 建安工程费×12% 建安工程费×4‰ 住宅：19.28 住宅：0.3吨／人，600元／吨 商铺：67.49 商铺：0.1吨／人，600元／吨 5 供电用电负荷费 住宅：58.75 住宅：4kVA／户，480元/kVA 商铺：商铺：8kVA／百㎡，1000元/kVA 105.984 6 其他 合 计 221.34 2398.494 建安工程费的2% （6）不可预见费

取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为： （12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89 (万元)

开发成本小计：28110.384万元。 2、开发费用估算 （1）管理费用

取以上（1）～（4）项之和的3%。则管理费用为： （748.89(万元) （2）销售费用

销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。 （3）财务费用

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