物业管理师物业经营管理精讲班第28讲讲义

物业经营管理精讲班第28讲讲义

风险管理理论

第四节 风险管理理论 一、风险理论 (一)风险的定义

从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有以下三个特征： (1)负面性。 (2)不确定性。 (3)可测性。 (二)风险的类型

风险的类型是根据不同的标准或参照物，对风险的内容进行适当的归并和划分的结果。从物业管理的需要来说，主要介绍下列几种分类： 1．纯粹风险与投机风险

这是按损失的性质来划分的。纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险；而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。例如房屋所有权人遭受火灾损失，这是无利可得的风险。而市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益固然受损，但租金上涨，则业主就可以因此而获利。

2．财产风险、责任风险及人身风险

这是按风险的对象来划分的。财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间不确定。一般来说，财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。

3．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险

这是按风险发生的原因来划分的。自然风险是指由自然因素和物理现象造成的实质风险，例如，火灾、洪水、雷电等造成的风险；社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险，如盗窃、罢工、动乱等所带来的损失；政治风险是由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险；经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测的错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌等风险。技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、产品被迅速淘汰等风险。事实上，上述五种风险很难严格区分。自然风险、经济风险、社会风险因积累过久、处理不当，很可能导致政治问题而引发政治风险。自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险。 4．基本风险与特殊风险

这是按风险影响的程度和范围来划分的。基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险。 (三)风险的成本

风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。人们在处理风险时，必须对风险的成本进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。一般来说，风险成本包括以下三个内容：(1)防范、分散或转移风险的费用；(2)风险所带来的损失及处理费用；(3)风险的社会成本。 二、风险管理理论 (一)风险管理的定义

风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。 (二)风险管理的步骤

风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤： 1．风险识别 2．风险评估 3．风险控制 4．风险调整

保险、保险合同概述

第五节 保险与物业保险 一、保险的概念 (一)保险的定义及特征

保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。 (二)保险的一般原则 1．诚信原则 2．可保利益的原则 3．近因原则 4．比例分摊原则 二、保险合同概述

(一)保险合同的定义及法律特征

保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。保险合同除了一般

经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体如下： 1．保险合同是一种要式合同 2．保险合同是一种附合合同 3．保险合同是双务有偿合同 4．保险合同是射幸合同

射幸合同又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个或是“一本万利”或是“一无所获”的可能性。具体来说，在保险合同有效期间，一旦发生合同约定的保险事故，投保人就可以获得大大超过所支付的保险费的赔偿额；而如果在此期间无保险事故发生，则投保人将一无所获。 (二)保险合同的主体 1．保险当事人

(1)保险人(保险公司)：在保险合同成立时，有收取保险费的请求权利，在保险事故发生时，负有按合同规定补偿损失和给付保险金的义务。

(2)投保人：是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。投保人必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。

(3)被保险人：是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。 2．保险合同的关系人

(1)受益人：是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人。 (2)保险代理人：是为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人。

(3)保险经纪人：保险经纪人是被保险的代理人。保险经纪人的法律地位与保险代理人截然不同，经纪人只能在被保险人授权的范围内行使权利，经纪人的行为不能约束保险人，可以约束被保险人。因经纪人的疏忽或过失而使被保险人遭受损失，经纪人要负赔偿责任。

物业管理企业一般情况于是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。物

业管理企业也可与保险人签订合同，成为保险代理人。 (三)保险合同主要当事人的义务

1．投保人的义务 (1)如实告知义务。

(2)“危险增加”通知义务。 (3)出险通知义务。 (4)防灾减损的义务。 (5)及时交付保费的义务。 2．保险人的义务

保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。实际损失包括发生保险责任范围内的事故时被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用、诉讼支出以及为了确定损失的检验；估价、出售的合理费用。保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。如果有分项保险金额。最高以该分项保险标的保险金额为限。 (四)保险合同的一般内容

保险合同一般应载明以下主要内容： (1)当事人的姓名地址。

(2)保险标的。保险人一般要求投保人在合同中详细明确记载投保标的。一个保险合同可以是单一的保险标的，也可以是一个以上保险标的集合。 (3)保险金额。也称保险额、保额或保险金。

(4)保险责任范围。保险责任范围是指哪些风险的实际发生所带来的损害应由保险人承担补偿或给付责任的风险。

(5)除外责任。除外责任是指保险合同明确指明保险人不予承担的风险责任。一般包括战争造成的损失、自然损耗、被保险人的故意行为所造成的损失等。

(6)保费。亦称保险费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。 (7)保险期间。保险期间也称保险期限，是指保险合同有效期间。

(8)违约责任。由于保险合同是保障性合同，也是最大诚信合同，所以保险合同当事人在合同中明确规定违约责任是至关重要的，否则会引起今后不必要的法律纠纷。 (五)保险单

保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。一般包括以下几个方面的内容： 1．声明事项 (1)被保险人名称；

(2)保险标的种类和存放处所； (3)保险金； (4)保险期限；

(5)保险费的确定和支付。 2．保险责任

是保险人承担的意外事故造成的经济损失的保障责任，包括损失赔偿、责任赔偿及保险金给付等。 3．除外责任

属保险人不负责赔偿的部分，如：道德危害、保险标的的固有瑕疵、自然损失等。保险人对除外责任所引起的损失，不予赔偿。 4．附注条件

是签约双方所应履行的义务。如：损失发生后被保险人的责任、保险单变更、转让、经销、索赔

期限、索赔手段、争议的处理等。 (六)索赔概念及程序 1．索赔和索赔时效概念

索赔，即指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。

索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。 2．索赔程序

投保人保险事故发生后，索赔程序如下：(1)及时发出出险通知并提索赔要求；(2)采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大；(3)保护现场，配合检验；(4)提供必要的索赔单证。主要有保险单正本、已付保险费、有关保险财产的原始单据、本人身份证明、保险事故及损害结果证明及索赔清单；(5)领取保险金(保险金一般是以现金支付)；(6)开具权益保证书。当保险事故涉及第三者责任时，被保险人在领取保险金后需出具权益转让证书，并协助保险方向造成保险事故依法应承担赔偿责任的第三方追偿。

物业保险的目的、主要险种和投保决策

三、物业保险的目的 1．分散意外损失

由于物业管理所涉及的某些风险所造成的损失金额巨大，物业管理企业或业主即使已在预算中准备的备用金也难以应付如此巨大的损失。通过投保，物业管理企业就可以将意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理企业和其所服务的业主经济损失的程度。 2．利于善后工作

购买保险不仅可以分散、转移巨大的经济损失，还可在意外发生后，减轻物业管理企业处理索赔方面的负担，而可专心处理意外的善后工作。 四、物业保险的主要险种

保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。 (一)财产保险

财产保险的含义有广义和狭义两种：广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。从狭义来说，单指财产保险。其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。 1．火灾保险

火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。 (1)火灾保险的承保范围

火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保：①寄托或寄售的货物；②金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；③票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。

(2)火灾保险的除外责任

火灾保险的除外责任包括：①保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；②由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险；③直接或间接由于核反应、