核子辐射和放射性污染；④投保人的故意行为或重大过失。 (3)火灾保险的保险金额的赔偿计算
固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。 (4)火灾保险的费率
火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种：
①分类费率：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。没有特殊明显的因素存在，通常不作调整。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓储险及五级普通险。
②表定费率：即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途，指建筑物使用的目的；位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性；构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式；防护，指消防设备及消防人员的配备。
2．物业火险的投保范围
物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。 (1)建筑结构火险
建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等。考虑购买建筑结构火险时，物业管理人要作决策：是选择购买整座建筑的结构火险，还是只有购买公共部位的结构火险。 (2)物业内物品的火险
由于物业内物品在遭受火灾时所受到损失的程度和机率都较高，所以其保费较高。除非物业管理企业负责管理的建筑为单一业主所拥有，并清楚地知道物业内物品的数量和价值，否则很难掌握各单位内所存放的物品的数量并作出准确的估价来投保。 3．物业综合险
对物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业(财产)的综合险。 (二)雇主责任保险
雇主责任保险，又称劳工保险。这个险种是为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险。 1．责任范围
凡投保人所雇佣的员工(包括短期工、临时工、季节32)在保险有效期内，在受雇佣过程中，从事于保险单所载明的、与投保人业务有关的工作时，遭受意外而至受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。
2．除外责任
除外责任的范围包括：(1)战争。类似战争行为、叛乱、罢工、暴动、由核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病；(2)被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡；(3)由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡；(4)投保人的故意行为或重大过失；(5)投保人对其承包商雇佣的员工的责任。 3．赔偿额度
(1)死亡：最高赔偿额度按保单规定办理。
(2)伤残：①永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付。
②永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付。③暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。
说明：①保险人对上述各项总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额。②雇员的月工资是按事故发生这日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资。不足12个月的按实际月数平均。
4．保险费的计算
雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资(包括奖金、津贴等)总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期一个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。 5．雇主责任保险的扩展责任 (1)附加医药费保险
这是保险人应投保人的要求扩展承保投保人的雇员在保险期限内因患病所需的医疗费用，包括医疗、药品、手术、住院费用。除另有约定外，一般只限于在中国境内的医院或诊疗所治疗，并凭其出具的单证赔付。医疗费的最高赔偿金额，不论一次或多次赔偿，每人累计以不超过保单所确定的附加医疗费的保险金额为限。 (2)附加第三者责任险
雇主责任保险可扩大承保对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成第三者人身伤亡或财产损失，以及所引起的对第三者的抚恤、医疗和赔偿费用，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。
除了以上附加保险以外，在人材短缺的情况下，物业管理企业为了争取和保留优秀的员工，还可为员工购买职工养老保险，以解决职工的后顾之忧，更好地为企业服务。 (三)公众责任保险
公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。 1．保险责任
公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的几点是：(1)保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；(2)被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；(3)公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；飞4)有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。 2．除外责任
公共责任保险的除外责任，可以分为三个方面：(1)绝对除外责任：除了一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的内容。如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故并不构成公众责任险的赔偿对象；由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损坏责任。(2)公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任：如为被保险人服务的雇员受到的伤害，被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等。(3)可以附加承保的除外责任：如公众场所被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。
3．保险费率及保险费的计算
(1)保险费率：没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。
(2)保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算。一般分三种：①有累计赔偿限额的：保险费＝累计赔偿限额X适用费率。②无累计赔偿限额的：保险费＝每次事故赔偿限额X适用费率。③其他，按经营场所面积计算：保险费＝场地占有面积X单位面积保险费。
4．赔偿限额与免赔额
(1)赔偿限额是公众责任保险人承担经济赔偿责任的最高限额。由于公众责任险承保了人身伤害和财产损失两种情况，因此赔偿限额的计算有几种不同的方法：①规定每次事故的混合限额，五分项限额、无累计限额。②规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额。③规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额。
(2)免赔额是保险人的免责限度。公众责任保险对他人财产损失一般规定了每次事故的免赔额。即无论受害人财产损失程度如何，保险人不负责赔偿免陪额以内的赔偿，而是由被保险人自己承担。
(3)法律费用的承担：如果被保险人承担的对第三者的赔偿金超过了赔偿限额，则法律费用按以下公式分摊：保险人应摊费用＝全部法律费用X赔偿限额÷被保险人应付赔偿额。 五、物业管理中的投保决策
购买保险可以转移风险，并可以获得保险机构在降低风险方面的有效服务。但是为了获得上述好处，物业管理企业及业主必须支付一定的保险费，从而加大了管理开支或业主的负担。因此正确地进行投保决策就显得极为重要。 (一)投保决策过程
物业管理企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，其基本步骤如下： 1．详细调查
为了正确地投保，物业管理企业必须了解在其管辖的范围中存在哪些风险因素。为此就必须对所有的建筑、道路、设施、设备以及各种物业管理工作，特别是维修领域进行彻底的调查，并进行分类登记。
2．确定所需的保险
在调查登记的情况下，对各种风险按照前面讲的风险管理的方法来进行分类。也就是确定哪些风险是可以避免的，哪些风险是可以忍受而保留的，哪些风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的，只有对那些上述三种方法不能解决的，并且潜在的损失将超出业主或物业管理企业能够或愿意承担的风险才确定购买保险。但需指出的是，还有一种保险是不管你愿意与否是非买不可的，这带有强制性质。如机动车辆的第三者责任险。 3．保险金额和保险费的确定
保险金额和保险费的确定，是根据风险带来损失程度以及物业管理企业或业主的财务预算状况来确定的。保险金过多或不足都会对投保人不利。在这方面要注意保险的几个特点：一是保险价值一般是以重建、重置成本计算，不考虑市场价值，因此在投保时注意重建、重置成本，并且在续保时根据当时的重建、重置成本进行调整；二是赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的；三是多种保险不会得到多重的赔偿，因为保险的原则是保障损失而不是借意外来牟利。 4．选择保险公司
保险公司种类繁多，规模各异。应该根据保险公司的实力和信誉、工作效率与服务质量、保险费的费率高低等标准，选择保险公司。 5．分析保单条款
保单的条款与投保双方今后的权利义务关系极大。对此，物业管理企业或保险经纪人要仔细分析各项条款，比较各种不同保险公司的同一类保单的各种条款的优劣，选择最有利于自己的条件。 (二)保险顾问和保险经纪人
由于对风险的识别及管理、保险合同的内容、投保额的计算、索偿的程序都是复杂的，其中涉及大量的专业知识。为了避免太多的麻烦，同时能提高投保的成本效益，在经济许可的情况下，物业管理企业可借助保险顾问或保险经纪人的帮助。保险顾问或保险经纪人的优点是有较深的专业知识，能帮助设计合适的保险计划和选择合适的保险公司。又由于保险顾问同时代表着许多投保人，因此在争取合理保费时要比单独的投保人处于更有利的地位。 复习思考题
1．根据合同的作用以及主体的不同，物业管理中的合同大致可以分为哪几类? 2．物业服务合同具有何种法律特征? 3．两个物业服务合同存在着何种差异? 4．物业服务合同的主要内容有哪些? 5．简述物业服务合同的签订要点。 6．简述物业管理招标的两大特点。 7．物业管理招标的一般程序是什么? 8．如何确定物业管理招标标书的标底? 9．简述物业管理投标的一般程序。 10．简述风险的类型和定义。 11．如何有效的控制风险? 12．简述保险的定义和一般原则。 13．保险合同当事人有哪些义务? 14．保险合同一般有哪些主要内容? 15．物业管理中如何进行科学的投保决策? 16．选择保险公司的标准有哪些?
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