浅谈土地一级开发成本控制

浅谈土地一级开发成本控制

概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。

关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。 一、土地一级开发

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。 1、土地一级开发流程

土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:

前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建

设→验收→上市

在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。 2、一级土地开发参与主体

在一级土地开发的全过程中，参与的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。 3、土地一级开发过程中的工作内容

本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。在项目的实施的各个阶段，项目都承担着各种政策、资金、经营风险。

在项目实施过程中，当地政府应办理与本项目有关的全部行政审批手续，包括但不限于规划、征地、农用地转用、拆迁、用地指标申请等，保证获得土地一级开发实施的相关批准文件；负责项目用地的拆迁工作，按照项目进度计划进行拆迁；处理并排除干扰或阻止项目

建设的行为并协调项目公司在项目建设期间所发生的任何纠纷、诉讼以及其他当地关系事务；协调解决本项目水、电、气、通信的管网铺设，使之达到项目规划要求，为项目公司融资提供符合融资银行要求的条件和资料。

在项目实施过程中，项目公司开始面临承担巨大的融资压力，大地块征地拆迁的资金占开发出成本的较大比重，而且资金运用量大，投入时间集中，回流却集中于项目完成验收之后的土地上市，项目公司可在项目建设过程中向股东单位或其他单位寻求短期借款。

在项目实施过程中，最大风险是土地一级开发成本的控制，在项目成本控制过程中，变数最大的就是征地拆迁费用，其中不仅仅是政策变化影响，也存在这拆迁过程中各个相关利益主体的利益平衡问题；由于拆迁的主体是地方政府，可是，由于地方政府在拆迁过程中的执行力不够时，会导致拆迁成本大比例增加。

按照现行土地一级开发流程，一级开发完成后的土地须进行一招拍挂得方式进入市场，二级开发商只有通过竞标、竞拍的方式获得土地的二级开发权。

土地成交价=一级开发成本+法定利润+全部土地出让金； 全部土地出让金=基本土地出让金+出让金溢价部分。 二、土地一级开发成本

土地开发项目成本是指开发土地所发生的各种费用支出。土地一

级开发成本是土地挂牌底价的主要组成，在市场条件不变的情况下，这部分的高低直接影响整个项目的土地收益的高低；再者，土地开发成本分析与整个项目的融资额度、资金使用计划、土地上市出让收入、税金、利润等息息相关；成本控制的好与否直接关系整个工程项目的质量、进度、收益，所以土地一级开发成本的控制对于利益主体具有重大的意义。

土地一级开发项目开发成本=工程费用+土地征收及其他费用，具体确定原则如下：

（1）工程费用:根据设计文件（包括设计变更和签证变更等）按广东省现行有效的市政、绿化等相应概算定额及其计价办法的规定确定（编制规定中费率有浮动区间的取高值）。在协议有效期间，当国家或地方政府政策发生变化和人工、机械设备及主要材料的市场信息价格发生较大变化时，按国家或地方政府的有关规定进行调整。

（2）土地征收及其他费用: 指土地一级开发过程中，除上述工程费用以外的其他所有费用。土地征收及其他费用按平均每亩20万元的标准由甲方包干使用。

如果国家土地征收政策发生重大变化，导致实际发生的土地征收及其他费用高于上述包干费（按20万/亩的标准计算），则超出部分金额经双方协商后可作调整。

项目公司对资金的支付应符合银行对资金监管的要求。 土地一级开发项目工程部分的费用=综合单价×实际发生的工程