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毕 业 论 文

关于当前楼市的几点思考

指导老师姓名 叶守礼 论 文 作 者：王惠恩 作 者 单 位：徐州海峡房地产开发有限公司 申 请 级 别 论文提交日期 2008年11月14日 论文答辩日期 证书授予单位 中国企业评价学会

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考试中心 二00八年十一月

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目录

一、楼市问题的历史沿革 ............................................................................................... 3 二、近年房价上涨的原因 ............................................................................................... 4 三、房价泡沫的分析 ....................................................................................................... 5 四、房价问题的解决之道 ............................................................................................... 6 五、【参考文献】 ............................................................................................................. 7

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【摘要】

房价上涨的原因、楼市泡沫与政府行为模式

【正文】

本次“徐州2008住博会”的主题是楼市的“信心与决策”，这也是近期关于楼市的热点话题。2008年无疑是房地产业的一个十字路口，无论是开发商，还是消费者，都十分关心以下几个问题：房价是否已经到了拐点？房地产的泡沫有多少？对未来的楼市是否有信心？对此，在访谈中我已经讲了不少观点，在这里略作整理，并作一些补充，与各位同行交流。

一、楼市问题的历史沿革

楼市的问题在中国从来就不仅仅是一个经济问题，它更多的被提升到社会问题的层面。事实上，楼市问题也确实是伴随着中国的社会转型而产生的。改革开放30年，从计划经济到市场经济，从福利分房到商品房，随着社会的变革与进步，中国的房地产市场也经历了一次翻天覆地的变革。这种变化分为两个阶段。

第一阶段：是改革开放以后至2000以前，福利分房和商品房双轨制并行的时候。当时商品房作为新生事物，虽然有效的释放了压抑已久的住房需求，但仍然无法改变商品房作为福利分房的一种补充的地位。商品房的主要购买人群以商人，个体户、海外归侨为主，属当时先富起来，但仍是被社会边缘化的群体。也因此，商品房市场发育很不成熟，产品单一，几乎无营销可言，开发模式参照集资建房的模式，但房价却要高出许多。集资建房是一种变相的福利分房，它是这一阶段的典型代表。在这一阶段之前，计划经济年代的福利分房，住宅的形态以大院或筒子楼为主，不讲究住户的私密性，也没有体现个体的差异，几乎全国上下都是一种模式：机关大院、分割但排列有序的卧室、共用的卫生设施、食堂，等等，仅能满足居住的需求。大院或筒子楼发展到集资建房，住宅的观念才出现第一次革新，单元房（英文为apartment或flat，一般译为公寓）开始大行其道。这种单元房在形态上具有国外公寓的特点，但是在软件上（如物业服务和周边配套）几乎为零。而且，这种集资房仍具有福利的性质，建设用地一般是划拨的，而非市场流通的，这时候房价基本上体现的仅仅是建筑成本，远远谈不上市场化；与此同时，为了解决体制外人员的住房问题，商品房在较大城市或较发达的地区出现了。但是它的市场化程度也是很低的，其中土地的取得并不规范，而且大部分开发商其实是有政府背景的，政府直接参与开发，形成“与民争利”的局面。这时候商品房的价格体现了垄断性，与集资房的房价有天壤之别。所以大部分人仍寻求体制内通过集资房或公房来解决住房问题，当时的房价并不象现在这样形成社会问题。1992邓小平南巡以后，商品经济进一步得到发展，体制外的购买力也大大的增强，商品房市场也曾经有一段高潮，到1997年的时候，在中国的房地产市场，房价第一次出现了泡沫。但97年以后，房价仍一直低迷，一直到2002年。

第二阶段：2000年至今，属于房地产市场化高速发展的阶段。2000年前后，国家出台政策，正式取消福利分房，取而代之的是货币分房。这对中国的房地产

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市场而言，是个标志性的事件。这意味着所有的住房需求——无论是体制内还是体制内，无论是福利性的还是市场化的，无论是钢性的还是投资性的——全部要通过市场来解决。同时，房价的双轨制也正式结束，为形成一个统一、成熟的房地产市场奠定了基础。这一阶段以2003年为界，又分成两个阶段。从2000年取消福利分房到2003年期间，房价并没有因为需求的释放而发生井喷，相反，市场依旧低迷，市场竞争仍然十分激烈。这其实是房地产业畜势待发的一个重要阶段。在这一阶段，政府行为开始退出市场，激烈的市场竞争使得开发商开始修练内动，开始在产品的营销、产品的品质上下功夫。一些劣质的开发商被淘汰出局，激烈的市场竞争，使得房地产市场的分工更细致，专业化程度也得到大幅提升，市场的发育也更加成熟。同时市场需求也经过多年的积累，它需要一个有效的激发。直到2003年房贷市场开始起步，金融杠杆提升了普通老百姓的购买力，房价终于进入持续5年的上涨通道。这5年的时间是典型的“价格推动型”的房地产市场。房价上涨推动地方政府投入城市化建设的热情，也推动了大量资本的涌入。巨大的利润空间，使得开发商能够在营销模式和住宅品质上大做文章，以增强自身的竞争力。于是，全新的设计理念，全新的住宅科技和全新的生活方式，都被引入房地产营销，不得不说，这五年的时间，房地产业正在经历一场革命，也不得不承认，房地产业的庞大产业链效应，拉动了近几年中国经济的快速发展。然而，这种价格拉动型市场，不可避免要透支对未来的预期，于是，这两年关于“房价是否有泡沫，楼市是否该到了拐点”的讨论又喧嚣尘上。

二、近年房价上涨的原因

存在即合理。房价上涨，不能一意味的指责开发商的暴利，也不能全盘认为高房价就是泡沫。这5年的房价疯涨，有其一定的合理性：

首先，市场有钢性需求。主要有两方面，一是2000年停止福利分房，使市场需求得到释放。这种释放简直可以用“井喷”来形容。二是这五年是中国城市化最快的5年，城市化进程中形成大量的钢性需求。有人认为进城的农民缺乏购买力，这种需求是有限的。笔者不这么认为。进城的农民，有相当一部分是先富起来的农民，特别是在沿海发达地区，这些农民的购买力甚至要远超城市居民。即便是进城寻找工作机会的农民，本身确实不具有购买力，但却增加了对租房的需求，或者购买便宜的旧房。这些需求，使得城市居民有条件以房养房，通过购买新房改善自己的住宅条件。

其次，地方政府推动的全国范围的“经营城市”运动。朱榕基实行两税制以后，增值税、营业税等大项的征税权收归中央，中央税收大幅提升，但地方政府的税收却大大的萎缩。于是，地方政府另辟新径，通过卖地来增加财政收入。一般采用两种模式，一是通过大量投入市政建设，改善城市环境，打造城市主题，使得地价升值，称之为“经营城市”；二是在城市效区选扯建设新的行政中心，搬迁市政府，以吸引开发商来投资，称之为“造城运动”。无论是经营城市还是造城运动，客观上，政府对市政建设的大量投入，必然体现在了土地价值上，土地升值成了房价疯涨的有力推手。

第三，住宅品质的提升也是房价上涨的重要原因。市场的充分发育，专业化程度和营销水平的提升，现在市场上商品房，已经不是当初简单的钢筋混凝土空间，而是由创意、新技术、居住环境和生活方式等多种元素构成的一种高附加值的产品。具体来讲，比如，你很难想象，在徐州这样的二线城市，我们做东南郡

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