www.m448.com (大量管理资料下载)
1. 公司情况介绍
1.1. 公司背景 1.2. 公司产业状况 1.3. 公司目标 1.4. 公司制度
2. 形式、政策、与企业应对
2.1. 房地产产业形式
2.1.1. 2000年上半年商品房供求状况和价格走势
据中房指数，2000年全国在房地产行业状况： ? ? ? ? ? ?
投资总额4010亿元，比上年增长11%，其中住宅建设投资2430亿元，增长24．5%； 竣工面积1．97亿m2，增长28%，其中住宅竣工面积1．62亿m2，增长29．76%； 销售面积1．34亿m2，增长25．2%，其中住宅销售面积1．19亿m2，增长24．9%； 销售金额增长23．9%，其中住宅增长24．77%； 全国房价稳中有降，但各地区情况差异较大。 预计明年成都地区GDP增长为8%
2.1.2. 机遇和希望
? ?
住房需求作为我国经济的增长点，拉动经济增长；
消费结构升级换代：恩格尔系数：一个国家家庭收入的59%以上用于吃，该国处于穷困阶段；50—59%用于吃，该国生活渡过了温饱线；40—50%用于吃，小康水平；少于30%用于吃，国家极富；我国1997年统计，用于吃的家庭收入占总收入的46．4%，我国已经进入了小康阶段。 ?
人的需求：吃?住?行；目前我国正处于由解决温饱问题向追求舒适居住方面转变的转型期，人们对居住需求提到上升日程。
- 9 -
www.m448.com (大量管理资料下载)
? 城市化进程加快：我国城市人口30%，发达国家城市人口占全国人口的70%--90%。在我国城市中生活着大量的“盲流” ，极不正常，应让在城市中生活的无户口的人员成为合法的城市居住者。一个城市人消费=3个农村人消费。
? 产业的发展的时间和空间：开发?物管、中介、策划、律师、租赁等。台湾将房地产业分为：建筑投资业、营造业、房屋销售业、房地产广告业、土地登记代理业（代书业）、土地估价业、土地重划业（较少）、不动产规划研究业（较少）、地政补习业。
? 美国将房地产事业划分为：
（1） 房地产代理(Agency)：经纪业(Brokerage)、房地产管理(Management)、房地产估
价(Appraising)、房地产顾问(Advisory)、房地产保险(Property Insurance)。
（2） 房地产投资(Investment)：一般投资(Equity)、抵押投资(Mortgage)、租赁投资
(Leasehold)、其它形态投资。
（3） 房地产经营(Operations)：一般经营、抵押、租赁和其它。
（4） 建筑业(Construction)：承包(Contracting)、建造(Building)、开发(Developing)、
改造与装璜(Altering and Modernizing)。
（5） 政府服务：地产评估(Taxation)；公地取得、卖出、管理与租赁；房地产金融
(Financing)、建筑物与土地使用立法；土地的经济使用与资源维护(Economic land Conservation and use)。
2.1.3. 挑战和困难
?
投资和建设规模已超前：1999年按90m2/套作为平均面积计算，我国建成14套住房/1000人（据联合国统计，发展快的国家的住宅建设10套/1000人）；在房地产业的投资占GDP的7．8%（据联合国统计，发展快的国家在房地产业的投资占GDP的2-7%）。 ?
商品房的空置房量逐年上升：96年空置6200万m2；98年空置8700万m2，其中住宅空置6100万m2。 ?
新旧住房体制交替，政策不到位、不完善：国家计划在2000年、2001年间完成住房体制改革。将公房房租成倍提高，如北京老房月租将从1．3元/m2提高到3．5元/m2。 ?
住宅产业化水平不高：产业质量差、投诉多（99年建设部接到的投诉增加50%，客户自我保护意识增强）、企业素质低、竞争能力差。
2.1.4. 产业发展正处于大转变时期
? ? ?
转制：住房体制从实物分配全面转向货币分配。 转轨：市场形态由卖方市场已经转向买方市场。 转型：产品质量和档次从安居逐渐转向康居。
- 10 -
www.m448.com (大量管理资料下载)
2.2. 政策选择
2.2.1. 启动个人住房消费(一个中心)
? ?
国家政策：住房由个人购买（“让人民群众自己买房子”）
启动买房的第三级火箭：购房动力第一级“国家购房”和第二级“企业购房”已经完成其历史使命，现在是启动第三级“个人购房”的时候了。 ?
确定恰当的房价收入比和租售比：在房地产业成熟的国家，中等房价=（3—6）中等家庭年收入水平；中国建设部房改办多年研究认为，中国的房价水平计划定为：中等房价=4年中等家庭的年收入。即每年将家庭收入的20%用于购房，20—25年付清房款。国家计划使用住房补贴方式将原有的实物分配转变为货币分配。
2.2.2. 两个创新
? ?
制度创新：决定产业发展速度。 技术创新：决定市场开拓能力。
2.2.3. 四个轮子
? ?
改革住房分配体制：个人购房、实行住房补贴、开展换房。
建立住房供应体制：高收入家庭，自由购房；中等收入家庭，建立康居房和经济房；针对低收入家庭由社保系统建立社保房解决住房困难户的住房。 ?
健全住房市场体系：建立完善房地产的二级市场和租赁市场。目前我国除上海市建立了比较完善的二级市场和租赁市场外，其它城市还处于草创阶段，究其原因主要是二级市场房产交易和租赁的门槛太高。上海的二级市场和租赁市场的建立得利于上海市政府将房产产权转让的税费由3%降为1．5%，最后降到0．75%，房产交易的二级市场才开始繁荣。 ?
发展住房的金融体系：住房的金融贷款是国家房地产业的动力，在房地产业成熟的国家，金融机构向房地产业提供的贷款通常占全社会总贷款额的60-80%。1999年我国金融机构向房地产业的贷款总额为3500亿元，占社会总贷款额的6%，相当于国外发达国家的1/10。其中金融机构向个人提供的住房的款占社会总贷款额的20%左右，而在我国少于2%，同样相当于国外发达国家的1/10左右。我国要加强金融介入的力度。
2.2.4. 2000年的工作重点
? ? ?
增加需求 改善供应 激活市场
- 11 -
www.m448.com (大量管理资料下载)
? 搞好金融
2.3. 企业应对
?
认清形势，面对市场
（1） 竞争加剧，风险加大，趋于微力 （2） 市场的三个差别
（3） 营造买方市场下的卖方市场 ?
适销对路，提高质量
（1） 个人买房的特点
（2） 四种质量的整合（工程、功能、环境和服务） （3） 套套都好销，方方都有用（住宅的“均好性” ） ?
注重营销，品牌战略
（1） 营销三要素（定位、包装和销售） （2） CIS战略：企业形象设计 （3） 机会利润、管理利润、创新利润
2.4. 加入WTO对房产业的冲击
1999年11月15日，中美两国就中国“入世”问题达成了协议，为我国正式加入世界贸易组织铺平了道路。加入WTO后，我国将
? ? ?
全面降低关税； 更加开放国内市场；
有利于扩大对外出口和吸引外商直接投资；
2.4.1. 房地产业的高峰期有望提前
? ? ? ? ?
周期性：房地产业具有周期波动性，一般8～10年出现一次峰值。 前两次蜂值：我国房地产业最近两次蜂值分别出现在1986年和l993年。 加入WTO后，国际经济全局和区域变动的影响将会越来越明显。 国家计委l998年的预测，中国经济的调整期有望在2001年结束。 房地产业的下一个峰值有望在2000年底到2001年初出现。
2.4.2. 非住宅类物业将成抢手货
?
当前房市场：写字楼积压最为严重、空置率最高。全国十大城市写字楼的平均空置率在20％以上，部分城市甚至达到30%～40%，远远超过国际公认的10％的警戒线。 ?
加入WTO，情况可能彻底改变：“入世”?城市经济活动趋于频繁?房地产投资增加?写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求增加?住宅类房屋的需求增
- 12 -
相关推荐：
loading